สารพัดปัจจัยลบทุบอสังหาฯ ไม่ฟื้น! หนีชิงตลาดบน-ทิ้งตลาดล่าง

บทสรุปของภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 สะท้อนสัญญาณชะลอตัวชัดเจนเกือบทุกเซกเมนต์ โดยเฉพาะตลาดระดับกลางและล่าง ที่ถูกกดดันจากดอกเบี้ยสูง ภาระหนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ขณะที่กลุ่มลูกค้าระดับบนยังคงประคองตัวได้ ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ปรับเกม” เลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง และโฟกัสดีมานด์ที่มีเสถียรภาพมากกว่าเดิม

คอนโดขยับเปิดตัว แต่ยอดขายยังไม่ฟื้น

ข้อมูลจากเทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังเผชิญภาวะดีมานด์อ่อนแรงในแทบทุกระดับราคา! ยอดขายโดยรวม “ลดลง” ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม กลุ่มแมส-พรีเมียม และลักชัวรียังสามารถรักษาระดับยอดขายไว้ได้ จากฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อมั่นคงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า แนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ เลือกเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับราคาสูงมากขึ้นเพื่อ “ลดความเสี่ยง” จากตลาดล่างที่ชะลอตัวแรง และควบคุมสต็อกให้สอดคล้องกับดีมานด์จริง

ทาวน์โฮมกลาง-ล่างแผ่วสวนลักชัวรี

ในปี 2568 ตลาดทาวน์โฮมมีแนวโน้ม “ลดลง” ชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มอีโคโนมี-แมส ที่กำลังซื้อถูกบีบจากดอกเบี้ยและภาระหนี้กดดันกำลังซื้อลดลง ส่งผลให้ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายชะลอตัวต่อเนื่อง ในทางกลับกันกลุ่มลักชัวรีซึ่งเป็นตลาดขนาดเล็กและมีดีมานด์เฉพาะ ยังคงรักษายอดขายได้ในระดับค่อนข้างนิ่ง สะท้อนความแข็งแรงของลูกค้าระดับบน แม้เศรษฐกิจจะผันผวน

บ้านเดี่ยว-บ้านแฝดหดตัวทั้งตลาด

ตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในปี 2568 หดตัวในทุกระดับราคา ผู้พัฒนาเลือกชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ จากความเปราะบางของกำลังซื้อ แม้กลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรีจะยังมียอดขายทรงตัว แต่กลยุทธ์หลักคือ “โฟกัส” เปิดเฉพาะโครงการที่มั่นใจในดีมานด์จริง และเลือกทำเลที่มีศักยภาพสูงเพื่อลดความเสี่ยง
 

คอนโดใกล้รถไฟฟ้า-มหาวิทยาลัยยังขายได้

ยอดขายคอนโดมิเนียมในปีนี้กระจุกตัวในโซนใกล้รถไฟฟ้าและสถาบันการศึกษา โดยเฉพาะพื้นที่ที่สามารถตั้งราคาขายให้ “เข้าถึงได้” คือกุญแจสำคัญ เมื่อเทียบกับศักยภาพทำเล ทำเลเด่น อย่าง รังสิต-ลำลูกกา อัตราดูดซับ (Absorption Rate) เฉลี่ย 17.5 ยูนิต/เดือน/โครงการ ราคาเฉลี่ย 45,000-70,000 บาท/ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้าและมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์-กรุงเทพฯ,

สุขสวัสดิ์-ทุ่งครุ-ราษฎร์บูรณะ อัตราดูดซับ 16.9 ยูนิต ราคา 70,000-90,000 บาท/ตร.ม.ใกล้มหาวิทยาลัย เดินทางเข้าเมืองสะดวก, เกษตร-นวมินทร์ อัตราดูดซับ 14.9 ยูนิต ราคา 55,000-95,000 บาท/ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้าและแหล่งการศึกษา, จตุจักร-ประชาชื่น-รัตนาธิเบศร์ อัตราดูดซับ 12.3 ยูนิต ราคา 85,000-126,000 บาท/ตร.ม. ทำเลศักยภาพ ราคายังแข่งขันได้, รัชดา-ห้วยขวาง-ดินแดง อัตราดูดซับ 11.9 ยูนิต, ราคา 100,000-149,000 บาท/ตร.ม.

ทาวน์โฮมเพชรเกษม–บางแค มาแรง

ดีมานด์แข็งแรง สะท้อนกำลังซื้อจริง ในทำเลเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล อัตราดูดซับ 6.2 ยูนิต/เดือน/โครงการ ราคา 3-5 ล้านบาท ทำเลขายดีที่สุด ทั้งยอดและราคาเฉลี่ย ปทุมธานี สมุทรปราการ ลาดกระบัง อัตราดูดซับ เฉลี่ย 4 ยูนิต ราคา 2-5 ล้านบาท แรงหนุนจากโครงข่ายรถไฟฟ้าและถนนหลัก

บ้านเดี่ยว ปริมณฑล กรุงเทพฯ ยังไปได้

แบ่ง 2 ตลาดชัดเจน คือราคาจับต้องได้ และ บ้านราคาสูง ทำเลปทุมธานี นนทบุรี สมุทรปราการ อัตราดูดซับ 3 ยูนิต/เดือน/โครงการ ราคา 4-8 ล้านบาท จุดเด่นคือราคาจับต้องได้, วัชรพล-สายไหม ราคา 6-14 ล้านบาท ทำเลบ้านเดี่ยวระดับบน ใกล้ถนนหลัก และทำเลเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล ราคา 10-25 ล้านบาท ฐานลูกค้ากำลังซื้อสูง ทำเลกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก

ในปี 2568 “ไม่ใช่” ปีของการ เร่งเปิดเกมรุก แต่เป็นปีของการคัดเลือก “โอกาส” ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่รอดและเติบโตได้ คือผู้ที่อ่านดีมานด์ขาด เลือกเซกเมนต์และทำเลแม่น พร้อมปรับพอร์ตเข้าสู่ตลาดที่กำลังซื้อยังแข็งแรง ท่ามกลางเศรษฐกิจปี 2569 ที่ยังไม่เอื้อให้เสี่ยงแบบเดิม