มิกซ์ยูสยืนหนึ่งเทรนด์อสังหาฯ ดีมานด์โตแกร่งเหนือภาวะเศรษฐกิจ

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) อธิบายว่า การผสมผสานธุรกิจหลายประเภทในทำเลเดียวกัน ตั้งแต่อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม และพื้นที่ค้าปลีกสามารถสร้าง “แรงดึงดูดซึ่งกันและกัน” เช่น พนักงานออฟฟิศเป็นลูกค้าของร้านค้าปลีก คนอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมเป็นฐานลูกค้าของร้านอาหาร และบริการ ทำให้พื้นที่มีอัตราเช่า และขายสูงกว่าการตั้งอาคารสแตนด์อะโลนอย่างชัดเจน

จากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าปัจจุบันมี 139 โครงการมิกซ์ยูส สูงเกิน 23 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างรวมกว่า 20.6 ล้านตารางเมตร พื้นที่ขาย และให้เช่ารวม 9.8 ล้านตารางเมตร  มีอัตราขายหรือให้เช่าแล้ว 81% คิดเป็นพื้นที่เช่าประมาณ 7.01 ล้านตารางเมตร โครงการมิกซ์ยูสผสมผสานอสังหาริมทรัพย์ 5 ประเภทหลัก ได้แก่ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก คอนโดมิเนียม โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวมแล้ว 322 โครงการย่อย โดยสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และคอนโดมิเนียมเป็น 3 กลุ่มที่มีดีมานด์แข็งแรงสุด เหลือขายหรือรอเช่าเพียง 19%

เมื่อเทียบกับออฟฟิศสแตนด์อะโลน 94 โครงการ พื้นที่ขาย และเช่ารวม 3.59 ล้านตารางเมตร  มีพื้นที่เช่าแล้ว 2.59 ล้านตารางเมตร  หรือ 72% ต่ำกว่าอัตราเช่าออฟฟิศในมิกซ์ยูสที่ 81% อาคารใหม่หรืออาคารที่รีโนเวต มักผ่านมาตรฐานอาคารเขียว LEED, ESG และตั้งอยู่ในทำเลเกรด A สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้มากกว่าอาคารเก่าที่ไม่ได้อัปเกรด และอยู่ในทำเล B-C

 ค้าปลีกในมิกซ์ยูสตลาดแข็งแรง

พื้นที่ค้าปลีกในมิกซ์ยูสมี 115 โครงการ รวมพื้นที่ขายและเช่า 2.17 ล้านตารางเมตร มีสัญญาเช่าแล้ว 1.78 ล้านตารางเมตร  หรืออัตราเช่า 82% ซึ่งสะท้อนว่าตลาดแข็งแรง โดยเฉพาะในทำเลไพร์ม และชุมชนหนาแน่น

ด้านคอนโดมิเนียมในมิกซ์ยูส 59 โครงการ รวม 41,217 หน่วย เหลือขาย 5,066 หน่วย หรืออัตราขายได้ 88% สูงกว่าภาวะเศรษฐกิจทั่วไป แรงซื้อส่วนใหญ่เกิดจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ และคนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะโครงการใกล้รถไฟฟ้า ยิ่งดึงดูดกำลังซื้อ ทำให้คาดว่าราคาโครงการคอนโดมิเนียมในมิกซ์ยูสยังสามารถปรับขึ้นได้อีก

ส่วนโรงแรมมี 53 โครงการ รวม 16,761 ห้อง เหลือขายหรือเช่า 5,890 ห้อง อัตราขายหรือเช่า 65% ต่ำที่สุดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แต่มีแนวโน้มฟื้นตัวเร็วเมื่อการท่องเที่ยวต่างชาติกลับมา โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ขณะที่ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีเพียง 1 โครงการ 163 หน่วย เหลือขาย 29 หน่วย อัตราขายได้ 83% ป้อนตลาดลูกค้าต่างชาติที่ทำงานในไทย และตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District)

สินทรัพย์หลากหลาย + สภาพคล่องสูง = สูตรลดเสี่ยง

“การเติบโตของมิกซ์ยูสปีนี้สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุน และผู้บริโภค แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว อัตราการเช่า และขายที่สูงกว่าโครงการสแตนด์อะโลน เป็นกุญแจสำคัญที่สร้างมูลค่า และแรงดึงดูดตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้”

ตัวเลขเหล่านี้ชี้ชัดว่า มิกซ์ยูส = ทำเลดี + ผสมธุรกิจหลายประเภท = ลดความเสี่ยง + เพิ่มผลตอบแทน ดีเวลลอปเปอร์ที่เลือกลงทุนในมิกซ์ยูส สามารถคาดหวังอัตราเช่าสูงและสภาพคล่องดีกว่าโครงการเดี่ยว โดยเฉพาะอาคารใหม่หรือรีโนเวตที่ผ่านมาตรฐาน LEED, ESG หรือ Green Building ทำเลเกรด A สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มได้

สิทธิเพ็ญ กล่าวว่า ตัวแปรสำคัญคือ ทำเล และประเภทสินทรัพย์ สำนักงาน และค้าปลีกอยู่ในทำเลไพร์ม มักคืนทุนเร็ว และค่าเช่าปรับขึ้นได้ ขณะที่คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า และ CBD ดึงดูดผู้เช่า และนักลงทุนต่างชาติ ส่วนโรงแรมต้องจับตาการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจีน และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

จากข้อมูลโครงการมิกซ์ยูสปี 2568 แสดงให้เห็น “ดีมานด์แข็งแรง” เหนือภาวะเศรษฐกิจ นักลงทุนที่เข้าใจการจัดสรรสินทรัพย์ และเลือกทำเลดี มี “โอกาส” สร้างผลตอบแทนสูง และความเสี่ยงต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบสแตนด์อะโลนได้อย่างชัดเจน 

นี่คือ สัญญาณชัดเจนว่า มิกซ์ยูส “ไม่ใช่” แค่เทรนด์! แต่เป็นกลยุทธ์ลงทุนยุคใหม่ ที่ผสานทำเลทอง + สินทรัพย์หลากหลาย = ผลตอบแทนที่ดีกว่า

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์