'อัลไล รีท' ชี้จุดเปลี่ยนอสังหาฯ แนะกองรีทไทยปรับตัวรับมือโลกผันผวน

กรุงเทพธุรกิจ ฐานเศรษฐกิจ และ โพสต์ทูเดย์ สื่อเศรษฐกิจและการลงทุน ในเครือเนชั่น ร่วมกันเปิดเวที Thailand Investment Forum 2025: พลิกเกมฝ่าวิกฤติ Great Depression เพื่อถ่ายทอดทิศทางเศรษฐกิจ แนวโน้มการลงทุน รวมถึงวิเคราะห์เจาะลึกการลงทุนทั้งในตลาดทุน และการลงทุนทางเลือก ท่ามกลางสถานการณ์ความไม่แน่นอนจากปัจจัยรอบด้าน

นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด กล่าวในหัวข้อ "Make Money in Real Estate" ว่า ในประเทศไทยมีการลงทุนผ่านกองรีท (Real Estate Investment Trust: REIT) เพื่อบริหารให้ดีขึ้น โดยปัจจุบันมี 14 โครงการ โดยภาพรวมอสังหาฯ ปีนี้ถือเป็นปีที่ท้าทายที่วิกฤติในปัจจัยต่างๆ รวมถึงปัจจัยต่างประเทศด้วย ทั้งเทรดวอร์และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในอัตราที่สูงมาโดยตลอดในช่วงที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังมีปัจจัยที่กระทบอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นประชากรที่อายุสูงขึ้นเรื่อยๆ หรือปัจจัยใกล้ตัวในระยะสั้นในเรื่องของการท่องเที่ยวที่ลดลง กระทบถึงโครงสร้างพื้นฐานของทั้งโลก ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องระยะสั้น แต่ต้องมองเป็น Reality ใหม่ที่ต้องปรับตัว ในฐานะที่เป็นผู้ลงทุนอสังหาฯ โครงการต่างๆ ผู้ถือหน่วยของบริษัทฯ มองการลงทุน 3 อย่างที่เป็นคีย์ คือ 

1. พยายามหาสินทรพย์ที่เป็นโอกาสเพื่อให้กระแสเงินสดแข็งแกร่งในระยะ 3-10 ปี 2. หาโอกาสที่มี Pricing หรือการกำหนดราคาหากเกิดเหตุไม่คาดคิด 3. Supply และ demand แม้ว่าเศรษฐกิจภาพรวมจะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีปริมาณที่เติบโตอยู่ แต่โจทย์ที่จะหา Asset ไหนที่ยังโตได้ดีถือเป็นเรื่องที่ basic แต่ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันจะหาครบ 3 ข้อยังยากอยู่ ทั้งเรื่องของตัวเลขและสตอรี่เพื่อเป็นโอกาสการลงทุนที่มี Cash Flow ที่ดีตลอดทั้ง Cycle ยาก เพราะอสังหาฯ มีทั้งขึ้นและลงถือเป็นสิ่งที่สำคัญมาก

ดังนั้น เมื่อมีโอกาสในการลงทุนเจอ Asset บริบทของการเป็นเจ้าของสินทรพย์ต้องเปลี่ยนไป โดยในอดีต 10 ปีที่ผ่านมา กองรีทหลายกองเป็นลักษณะซื้อโครงการมาปล่อยเช่าและเอาเงินมาจ่ายเป็นผลประโยชน์ตอบแทนให้กับนักลงทุน ถือเป็นโมเดลที่ดีในช่วง 10 ปีในช่วงที่เศรษฐกิจดีมาโดยตลอด แต่วันนี้คงไม่ใช่อย่างนั้นแล้วจึงต้องมีการปรับตัวเป็น Active Operator โดยเจ้าของทรัพย์จะต้องลงทุน ปรับปรุงให้ Asset มีความสดน่าสนใจสำหรับผู้เช่า

"ออฟฟิศที่มาจากหลายอุตสาหกรรม หรือโรงแรมก็จะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการดึงแขกตลอดเวลา ดังนั้น การเป็น Active Manager เป็นสิ่งที่เน้นย้ำในฐานะผู้บริหาร และทำอย่างไรให้พื้นที่ของเรามีความคึกคัก สนุกสนานตลอดเวลา ส่วนการทำ Marketing จะทำอย่างไรให้ผู้เช่าขายดีด้วย" 

ทั้งนี้ ในอดีตกาลที่การทำธุรกิจมีการต่อสัญญาได้ง่ายหรือขึ้นค่าเช่าได้ง่ายตลอด โลกวันนี้ไม่เหมือนเดิมแล้วโจทย์จะต้องตั้งใจคิดและหาโซลูชั่นมากขึ้น ตั้งใจปรับปรุงสินทรัพย์มากขึ้น เพื่อที่จะได้ค่าเช่าจากการลงทุน ดังนั้น การจะ Make Money อสังหาในมุมกองรีทคือ 1. หาสินทรัพย์ที่มีทิศทางของ Cash Flow ที่มีการเติบโตได้ดีโดยการเติบโตอาจมาจาก

2. Asset ที่มีดีมานด์หรือมีปัจจัยที่ทำให้ความต้องการสูงขึ้นเรื่อยๆ ในอีก 5-10 ปี ถึงแม้ว่าเศรษฐกิจจะโตช้าแต่เชื่อว่าในประเทศไทยยังมีกลุ่มก้อนต่างๆ ที่ยังเห็นการเติบโตที่น่าสนใจและโตได้ดีกว่าเศรษฐกิจที่มีอยู่ เช่น การขยายตัวของเมืองและการเติบโตของประเทศ หลายเขตโตได้ 3-5% หรือมากกว่านั้นถือเป็นโอกาสของบริษัทสู่โอกาสที่จะสร้าง Community ในทำเลใหม่ ตอบโจทย์ลูกค้าที่กำลังเติบโตในด้านคิดใหม่ๆ 

นอกจากเรื่องนี้แล้วเรื่องของผู้สูงอายุของประเทศไทยที่เป็นเทรนด์ระดับใหญ่จะสร้างโอกาสในมุมมองอสังหาฯ ได้เช่นเดียวกันหรือเทรดวอร์ที่เกิดขึ้นในโลกที่ทำให้ซัพพลายเชนถูกแบ่งแยกก็สร้างโอกาสในเชิงโลจิสติกส์ แวร์เฮ้าส์ หรือเชิง Data Center ที่จะมีคีย์แมนสำคัญ เช่น ถ้าเป็น Asset ที่ดีจะเติบโตในระยะยาวได้    

3. ระยะสั้นนี้สิ่งสำคัญคือ พยายามหาโอกาสที่มีการบริหารที่เป็น Active Operator ถือว่าเป็น Alpha ถ้าสามารถ Operate และหาอะไรที่แตกต่างเพื่อที่จะเพิ่มค่าเช่าจะพิ่ม Value ของตลาดโดยรวมได้ ดังนั้นแล้วอสังหาฯ แม้ข่าวร้ายจะมีบ้างที่เศรษฐกิจจะขาลง หากมีการ Operate Active เชื่อว่าจะเป็นโอกาสดีๆ ในการหา Asset ในการลงทุนในช่วงเวลานี้ได้