จีน: สิ่งที่ไทยพึงเรียนรู้และระวังจีน | อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ในด้านที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ผมเกี่ยวข้องก็เช่น

1.การวางแผนพัฒนาเมืองที่มีผังเมืองกำกับไว้อย่างดี ไม่ใช่แบบบ้านเราที่ผังเมืองก็วางไป แต่ความเป็นจริงเป็นอีกเรื่องหนึ่งและหน่วยงานต่างๆ ของรัฐก็ไปกันคนละทิศละทาง ในประเทศจีนมีการพัฒนาอย่างขนานใหญ่ในเขตใจกลางเมืองและเขตนอกเมืองอย่างสมดุล ไม่ใช่สะเปะสะปะ

2.การเวนคืนเป็นสิ่งจำเป็นเพราะความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็ว ทำให้ต้องสร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้าใต้ดิน ฯลฯ หมู่บ้าน ชุมชนเดิมๆ ก็ต้องมีการโยกย้ายและชดเชยให้กับประชาชนอย่างเหมาะสม แต่สำหรับประเทศไทยงานเวนคืนมักจ่ายค่าชดเชยต่ำๆ จ่ายช้าๆ

3.การก่อสร้างที่อยู่อาศัยเน้นแนวสูง การจะมาสร้างบ้านเดี่ยวอยู่กันอย่าง “อาเสี่ย” เป็นไปได้น้อยมาก ในมหานครใหญ่ๆ หลายแห่งถึงกับห้ามสร้างบ้านเดี่ยวขายเพราะเปลืองพื้นที่ เขาเน้นคิดถึงส่วนรวมมากกว่าประโยชน์ของปัจเจกบุคคลนั่นเอง

4.จีนก็มีนโยบายให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน แต่การ “ซื้อ” นั้นคือการ “เช่า” เพราะให้ครอบครองได้ 30-70 ปี ไม่ใช่ซื้ออยู่ได้ชั่วกัลปาวสานเช่นในกรณีประเทศไทย และผู้ซื้อจะซื้อไปเก็งกำไรไม่ได้ ให้ซื้อแค่หน่วยเดียวแถมต้องเป็นคนที่ทำงานอยู่ที่จีนมา 1-2 ปีเท่านั้น ไม่ใช่ใครจะคิดไปซื้อก็ซื้อได้

5.แม้แต่บริการแบบ Airbnb ก็มีในจีน แต่ที่นั่น ผู้ให้เข้าพักหรือผู้เข้าพักต้องรายงานต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น (ตำรวจท้องที่) ขืนไม่ได้รายงาน ในค่ำคืนแรกที่พักอาจไม่มีอะไรเกิดขึ้น แต่พอตำรวจรู้ ในกลางดึกคืนที่สอง ก็จะมีตำรวจมาเคาะห้องและเชิญให้ไปสถานีตำรวจ และให้เราไปเช่าโรงแรมห้าดาวอยู่แทน เงินที่จองไว้ก็สูญ

 

6. การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ มีการวางแผนไว้เป็นอย่างดี ต่างจากแหล่งท่องเที่ยวไทยที่แทบไม่มีแผนการพัฒนาที่ชัดเจน และค่อนข้างที่จะปล่อยไปตามยถากรรมมาตลอดหลายสิบปี

การสร้างกระเช้าขึ้นแหล่งท่องเที่ยว สร้างกระทั่งลิฟต์ และบันไดเลื่อนขึ้นเขา หรือการดัดแปลงธรรมชาติต่างๆ จีนก็ทำได้ ส่วนไทยเรา กระเช้าขึ้นภูกระดึงที่คิดจะสร้างมา 40 ปีก็ยังไม่ได้สร้าง แม้ชาวบ้านแทบทั้งหมดในพื้นที่ต้องการให้สร้างก็ตาม

7.ระบบโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะรถไฟความเร็วสูงที่เชื่อมต่อทั่วประเทศอย่างมีประสิทธิภาพ อสังหาริมทรัพย์ประเภททางรถไฟหรือสนามบินก็มีการพัฒนาไปไกล จีนมีสนามบินพาณิชย์ 263 แห่ง ต่างจากประเทศไทยยังกำลังพัฒนารถไฟรางคู่ พัฒนารถไฟความเร็วสูงซึ่งยังไม่แน่ใจว่าจะเสร็จปีไหนแน่ ทำให้โอกาสการยกระดับความสามารถทางเศรษฐกิจมีจำกัด

8.การพัฒนาชนบทของจีนก็มีการวางแผนเป็นอย่างดี ทำให้จำนวนคนจนลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อช่วงปี 2523 คนจนทั่วประเทศมีเกือบ 90% แต่ในปัจจุบันเหลือเพียงราว 10% แน่นอนว่าในทุกประเทศมีความเหลื่อมล้ำต่ำสูง แต่การที่สัดส่วนคนจนลดน้อยลง ก็ทำให้ประเทศชาติมีเสถียรภาพมากขึ้น

9.แม้แต่พื้นที่เขาหัวโล้น เขาก็ทำเป็นโซลาร์ฟาร์มขนาดใหญ่ติดตั้งทั่วทุกภูเขาเพื่อผลิตไฟฟ้า กรณีนี้ควรนำที่ดินเขาหัวโล้นในจังหวัดน่านหรืออื่นๆ เราก็สามารถนำมาทำได้เช่นกัน แดดไทยยิ่งแรงกว่าประเทศจีนเสียอีก น่าจะผลิตไฟฟ้าได้มหาศาล

แต่สำหรับในประเทศไทย อาจทำอย่างจีนเช่นนี้ไม่ได้ เพราะ

1.ไทยมีผู้มีอิทธิพลมากมาย ทำให้เกิดอาการ “ยักตื้นติดกึก ยักลึกติดกัก” ขยับเขยื้อนไหนได้ยาก เข้าทำนอง “ชนชั้นใดออกกฎหมายก็เพื่อชนชั้นนั้น” ดูอย่างกรณีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผมพาคณะข้าราชการตั้งแต่รัฐมนตรี ปลัดกระทรวง อธิบดี และอื่นๆ ไปดูงานทั้งในอเมริกา แคนาดา มาเลเซีย สิงคโปร์ ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ เป็นต้น

แต่กลับมาไทย กลับออกกฎหมายภาษีที่ดินที่มีช่องโหว่ให้เศรษฐีทั้งหลายเสแสร้งปลูกต้นไม้ เลี้ยงวัวให้เป็นการใช้ประโยชน์แบบเกษตรกรรมแล้วเก็บภาษีแสนถูก แถมใช้ฐานภาษีจากราคาประเมินราชการที่แสนต่ำอีกต่างหาก

2.ประเทศไทยอาจไม่มียุทธศาสตร์การพัฒนาชนบทและประชาชนคนเล็กคนน้อยที่แท้จริง อาจมีวาระซ่อนเร้นที่เราต้องปล่อยให้คนไทยจนต่อไป จะได้ใช้ยุทธศาสตร์ “บีบให้จนแล้วแจก กดให้โง่แล้วปกครอง ปล่อยให้ป่วยแล้วรักษา ใช้ภาษีที่รีดมาสร้างบุญคุณ”

คนไทยจึงอาจเป็นแค่ “เบี้ย” สำหรับผู้ปกครองที่เต็มไปด้วยผู้มีอิทธิพลในท้องถิ่นต่างๆ ทั่วประเทศ ที่เป็นผู้แทนของปวงชนชาวไทยแท้ๆ มีโอกาสยากที่จะขึ้นมา หรือขึ้นมาได้ก็ไม่ได้ปกครองบ้านเมือง

3.ผู้ปกครองประเทศก็ยังออกกฎหมายเอื้อนักลงทุนจีนหรือให้การสนับสนุนจีนเพื่อใช้จีนเป็นเครื่องค้ำเก้าอี้อาจ เช่น ให้เช่าที่ดินได้ 99 ปี แต่ในจีนได้แค่ 30-70 ปี

ดูอย่างที่เมียนมา ขณะนี้จีนยึดครองอสังหาริมทรัพย์ในเมียนมาในแทบทุกเมืองก็ว่าได้ ในกัมพูชาก็มีพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ “ดาราสาคร” ที่มีทั้งท่าเรือและสนามบินขนาดใหญ่โดยตั้งเป้าหมายให้ใหญ่กว่ามาบตาพุดของไทยถึงราว 20 เท่า 

แต่นานาชาติก็มีข้อสังเกตว่านี่อาจเป็นการพัฒนาฐานทัพเรือของจีน แต่ในบางประเทศแม้รัฐบาลจะพยายามสนับสนุนจีน แต่ไม่สำเร็จเพราะประชาชนสามัคคีกัน เช่น ในเวียดนาม เคยคิดให้จีนเช่าที่ 99 ปี แต่ประชาชนทั่วประเทศเดินขบวนต่อต้าน สุดท้ายรัฐบาลเวียดนามต้องยกเลิกไป

ในประเทศไทยตอนนี้จีนแห่เข้ามาลงทุน มาซื้อที่ดินมากมาย พวกบิ๊กเนมที่มีชื่อเสียงรายใหญ่ๆ ในไทยในฐานะ “คนดีย์” ก็เป็นนายทุนนายหน้าช่วยหาซื้อที่ดินให้ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) อย่างเป็นล่ำเป็นสัน

ในทางตรงกันข้าม ถ้ามีใครทำแบบนี้ในประเทศจีน พวกนี้อาจถูกจับเข้าคุกไปอย่างแน่นอน นักลงทุนก็มาทางหนึ่ง ส่วนราชการจีนก็มาอีกทางหนึ่ง ราชการจีนจะมา

1. ให้เงินกู้ในโครงการต่าง ๆ และอาจกลายเป็นกับดักเงินกู้ เช่น ในศรีลังกา ปากีสถาน อัฟกานิสถาน และหลายประเทศในแอฟริกา คาริเบียน และอเมริกาใต้

2. มาช่วยพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น การท่าเรือ รถไฟ smart city เป็นต้น โดยอาศัยเงินกู้ข้างต้น พร้อมกับส่งออกแรงงานและครอบครัวเข้ามาในประเทศด้วย

3. มารับเหมาก่อสร้าง เช่น สร้างตึก ส.ต.ง. ก่อสร้างทางด่วนพระรามที่ 2 ซึ่งดำเนินการโดยบริษัทลูกของรัฐวิสาหกิจจีนที่เป็นบริษัทก่อสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในจีนแห่งหนึ่ง

4. มาพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ หรือ Special Economic Zones (SEZs) เพื่อให้เป็นฐานแก่ทัพนักลงทุนจีนเข้าไปลงทุนในประเทศต่างๆ รวมทั้งในประเทศไทย ต่อไปเมืองใหม่ในอีอีซีของไทย อาจบริหารโดยรัฐวิสาหกิจของจีน

ด้วยยุทธศาสตร์จีนเช่นนี้ ไทยจะไปไหนเสีย