กรุงเทพฯ ศูนย์การค้า ล้นเมืองจริงเหรอ?

ก็จะมีประโยคมาตรฐานให้ได้ยินบ่อยๆ...สร้างศูนย์การค้าอีกแล้ว..กรุงเทพมีแต่ศูนย์การค้า…คนไม่เดินศูนย์การค้าแล้ว…ทำไมไม่สร้างสวนสาธารณะบ้าง...คำถามที่ชวนคิด วันนี้ กรุงเทพฯ ศูนย์การค้า ล้นเมืองจริงเหรอ?

ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด ประกาศก้อง กรุงเทพฯ ศูนย์การค้าล้นเมือง 

เมื่อเร็วๆ นี้ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ได้เปิดเผยว่าตลาดพื้นที่ค้าปลีกกรุงเทพฯ กำลังเดินเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ หลังศูนย์การค้าใหม่ๆ ทยอยเปิดตัวต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีพื้นที่ค้าปลีกรวมราว 8-9 ล้านตารางเมตร และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง หากโฟกัสเฉพาะ 6 โซนหลัก ซึ่งเป็นหัวใจเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของเมือง จะพบว่ามีพื้นที่ค้าปลีกรวมกันมากกว่า 1 ล้านตารางเมตร โดยอยู่ใน 6 โซน ที่แน่นไปด้วยศูนย์การค้ามากมาย นับตั้งแต่ ย่านการค้า “สยามดิสทริค” ประกอบด้วย ศูนย์การค้า 4 แห่ง พื้นที่รวม 337,000 ตารางเมตร 

ย่านการค้า “ราชประสงค์” ประกอบด้วย ศูนย์การค้า 4 แห่ง พื้นที่รวม 381,000 ตารางเมตร ย่านการค้า “เอ็มดิสทริค” ประกอบด้วย ศูนย์การค้า 3 แห่ง พื้นที่รวม 181,500 ตารางเมตร ย่านการค้า “อโศก” เทอร์มินัล 21 พื้นที่รวม 40,000 ตารางเมตร ย่านการค้า “คลองเตย” วัน แบงค็อก (เฟส 1) พื้นที่รวม 123,000 ตารางเมตร ย่านการค้า “สีลม” ศูนย์การค้าใหม่ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค พื้นที่รวม 45,000 ตารางเมตร

ทำไมเราถึงรู้สึกว่าห้างหรือศูนย์การค้าเยอะแยะไปหมด

เข้าใจความรู้สึกไม่ยากเลยว่า ทำไมถึงรู้สึกแบบนั้น เพราะถ้ากวาดสายตาไปทางไหนในกรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่ๆ ตอนนี้ เราก็จะเห็น “ศูนย์การค้า” ปักหมุดอยู่แทบทุกหัวมุมถนนจริงๆ ความรู้สึกว่ามัน “เยอะจนล้น” เกิดจากปัจจัยหลายอย่างที่ผสมปนเปกัน

1.การขยายตัวของผังเมืองและระบบขนส่ง เมื่อรถไฟฟ้า (BTS/MRT) ขยายสายออกไป ศูนย์การค้า มักจะเลือกทำเลที่เชื่อมโยงระบบขนส่งและไลฟ์สไตล์ ผู้บริโภคทุกวันนี้ ศูนย์การค้าไม่ได้เป็นแค่ที่ชอปปิงอีกต่อไป แต่กลายเป็น จุดนัดพบ (Community Hub) และ จุดอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวันที่ดีที่สุด บางทีไม่ได้อยากจะเข้าไปชอปปิงจับจ่าย แต่แดดข้างนอกมันร้อน บ่อยครั้งฝนก็ตกแบบไม่ได้บอกกล่าว การได้เข้าไปในศูนย์การค้า เดินเล่นฆ่าเวลา หรือเข้าห้องน้ำ นั่งเล่นรอเพื่อน เงินก็ไม่ต้องเสียสักบาท สตังค์ก็อยู่ครบ แล้วจะไม่ดีตรงไหน?

ด้วยเหตุผลนี้ไหม...ที่ทำให้เรารู้สึกว่า ศูนย์การค้ามันเยอะ...เพราะมันกลายเป็นส่วนหนึ่งในชีวิตประจำวันไปแล้ว

2.อากาศเมืองไทยมันร้อน ฝุ่นก็เยอะ ชีวิตต้อง "ติดแอร์" ต้องยอมรับว่าด้วยสภาพอากาศที่ร้อนระอุเกือบทั้งปี ฝุ่น PM 2.5 ก็เข้มข้นขึ้นทุกปี ทางเท้าก็ไม่สะดวกต่อการเดินเล่น แต่ด้วยการออกแบบที่ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ศูนย์การค้า จึงกลายเป็น “สวนสาธารณะติดแอร์”ของคนกรุงเทพไปโดยปริยาย ถ้าไม่มีศูนย์การค้า ชีวิตคนกรุงเทพฯ จะเคว้งทันที ลองจินตนาการวันหยุดที่ไม่มีศูนย์การค้า

- ฟุตบาททางเท้า : เดิน 500 เมตร เหงื่อซึม ปวดหลังเพราะพื้นไม่เท่ากัน

- ห้องน้ำ : หายากพอๆ กับขุมทรัพย์ ถ้าเจอก็อาจจะไม่กล้าเข้า

- ที่นั่งพัก : ม้านั่งสาธารณะแทบไม่มี หรือถ้ามีก็อาจจะนั่งไม่ได้เพราะร้อนตูดไหม้ได้

คนกรุงเทพฯ จึงไปศูนย์การค้าเพื่อเดินเล่นพักผ่อน ทำธุรกรรม (ธนาคาร, ต่อทะเบียนรถ, ค่ายมือถือ) นัดเพื่อนๆ มาเม้าท์มอย ทานข้าวกัน สนุกสนาน ซึ่งไลฟ์สไตล์ศูนย์การค้าทุกวันนี้ ก็ประกอบด้วยพื้นที่ร้านอาหารแทบจะกินสัดส่วนไปกว่า 50% แล้ว ซึ่งสะท้อนอย่างชัดเจนว่า คนกรุงเทพฯ ยังต้องอยู่กับศูนย์การค้า เพราะชีวิตสะดวกสบาย สนุกสนาน ปลอดภัย ศูนย์การค้า จึงเปรียบเสมือนเครื่องช่วยหายใจของคนเมืองไปแล้ว

มีศูนย์การค้าเยอะๆ  แล้วจะเจ๊งไหม ?

เป็นคำถามที่ “เรียล” มากครับ ในหน้าโซเชียลประเภทดราม่า ไปถ่ายรูปมุมเหงาๆ ตอนศูนย์การค้าเพิ่งเปิด หรือไปเดินชั้นบนสุดของศูนย์การค้าเก่าที่เขาไม่ได้มีการปรับปรุงมาเป็นแรมปี แล้วมาสะท้อนสู่สังคมว่า เห็นไหม!!!!! คนไม่เดินศูนย์การค้าแล้ว มันกำลังจะเข้าสู่ “ยุคศูนย์การค้าล่มสลาย”

อันนี้คือการมองแบบมุมมองปัจเจกบุคคล ที่ไม่ได้ดูภาพรวมของระบบนิเวศธุรกิจเลย ถ้าถามว่า “ศูนย์การค้าเยอะขนาดนี้จะเจ๊งไหม?” คำตอบแบบกำปั้นทุบดินคือ “เจ๊งครับ...ถ้าไม่ปรับตัว แต่ไม่ใช่ทุกศูนย์การค้า” มันคือปรากฏการณ์ “Survival of the Fittest” หรือการคัดเลือกโดยธรรมชาติ

ศูนย์การค้าที่เงียบ มันเงียบด้วยเหตุผลมันตรงไปตรงมา วิเคราะห์ได้ไม่ยาก ทำเลการค้าเปลี่ยน ศูนย์การค้านี้ไม่อยู่ในเส้นทางสัญจรหลัก คนไม่เดิน ไม่ใช่เพราะคนเลิกเดินศูนย์การค้า แต่เพราะไม่มีความจำเป็นต้องเดินไปศูนย์การค้านั้นต่างหาก ศูนย์การค้าก็ต้องปรับตัวให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ 

เมื่อไม่ได้อยู่ในเส้นทางที่ผู้คนสัญจร ศูนย์การค้าเองก็ต้องปรับตัวเปลี่ยนแปลงคอนเซปต์ อาทิ จาก Life Style Mall เป็น Community Mall เน้นความเป็น Niche หรือตอบสนองกลุ่มผู้บริโภคเฉพาะกลุ่ม หรือกลายเป็นตลาดนัดขายของถูก ศูนย์การค้าไหนไม่ปรับตัว พวกนี้เดี๋ยวก็หายไปเองไปตามปรากฏการณ์ “Survival of the Fittest” หรือการคัดเลือกโดยธรรมชาติ เองแหละ

ศูนย์การค้า อีกหนึ่งทางเลือกมาทดแทน สวนสาธารณะ

ถ้าเมืองไทยอากาศเย็นแบบยุโรป และทางเท้าเดินสบายแบบญี่ปุ่น เราคงเลือกที่จะเดินสวนสาธารณะมากกว่าเดินศูนย์การค้า แต่ในสภาพแวดล้อมแบบกรุงเทพฯ แดดร้อนจัด + ฝนตกหนัก + ฝุ่น PM 2.5 + ทางเท้าเดินยาก + ที่นั่งสาธารณะน้อย + ห้องน้ำสาธารณะหายาก + ไม่อยู่ติดกับรถไฟฟ้า ศูนย์การค้าจึงเป็นทางเลือกเดียวที่ให้ความสบายได้ครบวงจร มีห้องน้ำสะอาด มีที่จอดรถ มีความปลอดภัย ซึ่งเป็นสิ่งที่สวนสาธารณะภาครัฐส่วนใหญ่ยังให้ไม่ได้ในระดับเดียวกัน

อย่างไรก็ดี ศูนย์การค้าเองก็รู้ดีว่า คนกรุงเทพฯ ต้องการพื้นที่สาธารณะ หลายต่อหลายศูนย์การค้า ก็จัดให้มีสวนลอยฟ้า ลานน้ำพุกลาง พื้นที่สีเขียวใหญ่ๆ ที่มีการเชื่อมพื้นที่ให้เดินข้างนอกได้แบบไม่ร้อนมาก ศูนย์การค้ายุคนี้มีครบทุกสิ่งทุกอย่างจริงๆ ขนาดสวนสาธารณะก็ยังยกไปอยู่บนศูนย์การค้าได้เลย อย่าง โครงการดุสิตเซ็นทรัลปาร์ค ตรงหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 พื้นที่สวนลอยฟ้าที่ใช้ชื่อว่า “สวนดุสิตอรุณ” (Suan Dusit Arun) หรือ Roof Park มีขนาดใหญ่ถึง 7 ไร่ (ประมาณ 11,200 ตารางเมตร) วิวเชื่อมต่อสวนลุมพินี ออกแบบให้สายตาที่มองจากสวนลอยฟ้า 7 ไร่นี้ เชื่อมต่อไปยังสวนลุมพินีที่อยู่ฝั่งตรงข้าม ทำให้รู้สึกเหมือนเป็นผืนป่าเดียวกัน นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุดของศูนย์การค้ายุคใหม่ ที่ทำ “สวนสาธารณะที่เดินสบาย มีแอร์รออยู่ข้างใน และวิวสวยระดับโลก”

“ก็แดดมันร้อน คนไม่ใช่หุ่นยนต์” สวนสาธารณะบนศูนย์การค้า จึงเป็นสิ่งประดิษฐ์ Man Made แบบล่าสุดที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองอย่างคนกรุงเทพได้เป็นอย่างดี