แผนพัฒนาที่ดิน 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 ของ "อสมท" ชะงักไปหลายปี เหตุนักลงทุน ดีเวลลอปเปอร์ กังขาทางเข้าออก ล่าสุดบริษัทเคลียร์ทุกข้อ พร้อมเดินหน้าเปิดทางผู้สนใจลงทุนประมูลเช่าที่ดินราคา 9,000 ล้านบาท ผุดบิ๊กโปรเจกต์ สร้างรายได้ Non-broadcast สานภาพใหญ่ไม่ขาดทุนในปี 71
ท่ามกลางธุรกิจสื่อเผชิญความท้าทายหรือเป็น “ขาลง” การหารายได้เม็ดเงินโฆษณาเป็นโจทย์ยากขึ้นทุกปี ทำให้ภาคเอกชน แม้กระทั่งหน่วยงานรัฐวิสาหกิจต้องเดินหน้า “ปรับตัว” หาน่านน้ำใหม่ สร้างการเติบโต
“อสมท” มีความพยายามหลายปีในการทำที่ดินในมือซึ่งมี 3 แปลงใหญ่ ได้แก่ ย่านรัชดา-พระราม 9 เนื้อที่รวมกว่า 50 ไร่ ย่านบางไผ่กว่า 59 ไร่ และย่านหนองแขม(ช่อง 3 เดิม) 40 ไร่ รวมมูลค่าเกือบ “1 หมื่นล้านบาท” หาแนวทางต่อยอดสร้างประโยชน์
หนึ่งในแปลงสำคัญคือ ที่ดินกว่า 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 ซึ่งเป็นทำเลทองใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ยุครุ่งโรจน์บริษัทต้องการพัฒนาที่ดินเอง ภายหลังมีการทบทวนโครงการใหม่เป็นการเปิดกว้างให้นักลงทุน “เช่าดินที่ดิน” แทน แต่ต้องชะงักไปราว 5 ปี ความคืบหน้าล่าสุด อสมท ได้เปิดรับฟังความคิดเห็น (Market Sounding) จากเอกชน นักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ต่อข้อกำหนด และหลักเกณฑ์การเข้าร่วมยื่นเสนอโครงการให้เช่าเพื่อลงทุนพัฒนา และบริหารจัดการที่ดินเชิงพาณิชย์
นางสาวสุนทรียา วงศ์ศิริกุล รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายการเงิน และปฏิบัติหน้าที่ด้านการเงิน บริษัท อสมท จำกัด(มหาชน) เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 11 ก.พ.2569 บริษัทได้ทำมาร์เก็ต ซาวด์ดิง ซึ่งมีนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาฯ โบรกเกอร์ เข้าร่วมกว่า 40 ราย โดยภาคอสังหาฯ ล้วนเป็นบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ 10 ราย
ทั้งนี้ อสมท แจงรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินกว่า 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 มีมูลค่าสินทรัพย์หรือราคาที่ดินรวมกว่า 9,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 4 แสนบาทต่อตารางวา โดยเป็นการเทียบราคาตลาด (Market approach) ภายใต้เงื่อนไขผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ที่มีการปรับปรุงใหม่ ซึ่งจะประกาศใช้ภายในปี 2570 ทั้งนี้ ราคาที่ดินดังกล่าวถือว่าปรับขึ้นราว 20% เทียบกับผังเมืองเดิมซึ่งเป็นสีน้ำตาล
นอกจากนี้ อสมท ได้ชี้แจงรายละเอียดที่ดินแปลงดังกล่าว บางส่วนติดภาระจำยอมแต่ยังสามารถเข้าออกได้ โดยทางทิศใต้ติดถนนเทียนร่วมมิตร บริษัทได้ทำบันทึกความเข้าใจหรือเอ็มโอยูกับการไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.)เพื่อเปิดทางเข้า-ออกกว้างด้านละ 20 เมตร และทิศเหนือที่ติดกับกระทรวงวัฒนธรรมมีทางเข้าออกกว้าง 14 เมตร ขณะเดียวกันยังมีที่ดินถูกรอนสิทธิกว่า 1 ไร่ จากการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ทำให้เหลือพื้นที่พัฒนาโครงการจริง 48 ไร่ 2 งานเศษ
ขณะที่การพัฒนาโครงการ อสมท เปิดกว้างให้นักลงทุน แต่การเช่าที่ดินจะมีระยะเวลา 30 ปีเท่านั้น ซึ่งในแง่ของการลงทุนถือว่ามีความท้าทายอย่างยิ่ง เนื่องจากการรับฟังความคิดเห็นพบว่านักลงทุนต้องการสิทธิการเช่าขั้นต่ำที่ 50 ปี
“สิ่งที่นักลงทุน ดีเวลลอปเปอร์ ถาม คือ กรณีผังเมืองปรับปรุงประกาศสีแดงล่าช้ากว่าปี 2570 เพราะมีผลต่อการพัฒนาโครงการอย่างมาก จึงต้องไปเพิ่มในการร่างข้อกำหนด ขอบเขตของการจ้างงาน หรือทีโออาร์ ปรับเกณฑ์ให้เหมาะสม รวมถึงการเช่า 30 ปี ซึ่งการคืนทุน ด้านการเงิน ถือว่ามีความหมิ่นเหม่มากในทางธุรกิจ เพราะที่ดินผืนใหญ่ด้วย อาจไม่เหมาะสมเท่าใดนัก แต่ อสมท ให้สิทธิคู่สัญญาเดิมเจรจาต่ออายุสัญญาก่อนรายอื่น เมื่อระยะเวลาโครงการให้เช่าที่ดินเหลือ 5 ปี หรือเจรจาปีที่ 25 เพื่อต่ออายุสัญญาได้อีก 30 ปี”
อย่างไรก็ตาม แผนการนำที่ดินกว่า 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 เพื่อพัฒนาเชิงพาณิชย์มีอย่างต่อเนื่อง ทว่า 5 ปีที่ผ่านมากลับชะงัก ซึ่งปมปัญหาใหญ่คือ ทางเข้า-ออกของที่ดินดังกล่าว
“ปัญหาที่ผ่านมาคือ มีข่าวว่าพื้นที่ไม่มีทางเข้าออก รวมถึงผังเมืองที่เป็นสีน้ำตาล มีข้อบังคับเทศบัญญัติสร้างตึกสูงไม่ได้ พอปรับผังเมืองใหม่ จึงมีการทบทวนรายละเอียดใหม่เพื่อนำที่ดินมาก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด”
สำหรับแนวทางการให้นักลงทุนเสนอการเช่าที่ดินพัฒนาโปรเจกต์ภายในเดือนพ.ค. สรุปผลการคัดเลือกเดือนก.ค. และประกาศผู้ได้รับสิทธิเช่าเดือนต.ค.2569 โดยรูปแบบโครงการเปิดกว้างทั้งโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม หากไม่มีนักลงทุนสนใจยื่นเสนอโครงการเช่าที่ดินดังกล่าวบริษัทจะต้องกลับไปหารือภายในองค์กร เพื่อปรับเงื่อนไขให้ต่อยอดที่ดินประสบความสำเร็จ
“กรณีที่ไม่มีนักลงทุนยื่นซองประมูล อสมท จะยังไม่ลงทุนเอง แต่จะปรับเงื่อนไขทีโออาร์ให้เหมาะสม และการที่เราไม่พัฒนาโครงการเอง ไม่ร่วมทุน เนื่องจากบริษัทไม่เชี่ยวชาญ จึงเห็นควรนำที่ดินให้เช่า ซึ่งทำให้บริษัทรับรู้งบกำไรขาดทุนทันที”
ทั้งนี้ การนำที่ดินมาทำให้เกิดประโยชน์สูงสุด เป็นหนึ่งในการนำร่องของ อสมท เพื่อหาน่านน้ำใหม่ หรือ S-curve จากธุรกิจไม่ใช่สื่อ(Non-broadcast) หากทุกอย่างเป็นไปตามที่กำหนดไว้ บริษัทจะได้รับผลตอบแทนทั้งค่าแรกเข้า ค่าเช่ารายปี ส่วนแบ่งรายได้ โดยคาดว่าการรับรู้รายได้ค่าแรกเข้าจะเป็นปี 2570
การมีรายได้เข้ามา บริษัทยังวางแผนนำไปเงินลงทุนขยายธุรกิจ Non-broadcast อื่นที่มีศักยภาพ เช่น หลักสูตรอบรม MCOT Academy ที่ผลตอบรับดีมาก รวมถึงการนำคลังภาพ คอนเทนต์ที่มีไปสร้างรายได้ ซึ่งจะมีการผนึกพันธมิตรต่างประเทศมาเสริมแกร่ง
“เราคาดหวังมีเงินสดมาต่อยอดธุรกิจ Non-broadcast การนำที่ดิน 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 ให้เช่าคือจุดตั้งต้น หากบริษัทไม่มีเงินลงทุน การขยาย S-Curve อื่นจะยาก”
นอกจากนี้ อสมท ยังมองรายได้จากการเช่าที่ดิน 50 ไร่ จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญขาดทุนภายในปี 2571 จากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ขาดทุนอย่างต่อเนื่อง ส่วน 9 เดือน ปี 2568 มีรายได้รวมกว่า 800 ล้านบาท ขาดทุน 175 ล้านบาท โดยตัวแปรสำคัญยังเป็นธุรกิจสื่อที่เป็นขาลง และแนวโน้มปี 2569 ธุรกิจสื่อจะไม่เติบโต เนื่องจากคนรุ่นใหม่ไม่ดูทีวี ไม่ฟังวิทยุ มีเพียงผู้สูงวัยหรือเจเนอเรชันซิลเวอร์เอจที่ยังดูทีวี
อย่างไรก็ตาม การหาน่านน้ำใหม่จากธุรกิจ Non-broadcast อสมท ต้องการให้มีสัดส่วนรายได้ 25-30% ในปี 2571
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์