KKP ชี้ทางรอดอสังหาฯ ปี 69 แนะทำเล 4 โซนเจาะโอกาสใหม่
“เคเคพี” ชี้ทางรอดผู้ประกอบการอสังหาฯ ปี 69 ต้องระวังตัว เผื่อเวลาปิดการขายยาวขึ้น หรือลดไซส์โครงการสอดรับเรียลดีมานด์ และแม่นตลาด แม่นต้นทุน เจาะพื้นที่ศักยภาพจุดขายเน้นๆ หลังสถานการณ์ปี 68 ทรุดตัวค่อนข้างแรง “สต๊อกบ้าน” ยังบวม 2.2 แสนยูนิต ขณะที่ปรากฏการณ์ “บ้านหลุดดาวน์” วนลูปขาย 3-4 รอบ พร้อมแนะทำเล 4 โซนสร้างโอกาสใหม่
ตลาดการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยชะลอตัวชัดเจนตั้งแต่ปี 2566 และทรุดตัวค่อนข้างรุนแรงในปี 2568 จากสถานการณ์ความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ และปัญหาหนี้ครัวเรือนของคนไทย ทำให้ผู้สนใจซื้อบ้านขอสินเชื่อไม่ผ่าน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องปรับตัวต่อเนื่อง ผ่อนคันเร่งการลงทุน เฝ้าระวังปัจจัยเสี่ยง และเน้นเจาะทำเลศักยภาพที่มีจุดขายชัด
นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) กล่าวว่า มั่นใจว่าเรียลดีมานด์ (Real Demand) ของผู้ซื้อบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ยังขายได้ แต่จุดที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวังคือ การเผื่อเวลาปิดการขายโครงการยาวกว่าเดิม เช่น จากปกติเคยปิดการขายได้ภายใน 3-4 ปี ต้องเผื่อเวลาขายเป็น 5-6 ปี หรือลดขนาดโครงการให้สอดรับกับเรียลดีมานด์
อย่างไรก็ตาม แม้แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ที่พักอาศัยจะหดตัว แต่ยังพบว่ามีหลายโครงการขายดี เพราะมีดีมานด์เฉพาะเจาะจง เช่น ติดศูนย์การค้าแบบเดินเข้าได้เลย หรือติดกับมหาวิทยาลัยและโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งทำให้เกิดโหนด (Node) ใหม่ๆ ขึ้นมา เกิดการจ้างงาน ย้ายงาน ย้ายที่อยู่ หนุนธุรกิจอสังหาฯ ในบางทำเลนำมาเป็นจุดขาย สร้างการเติบโตได้
“ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่กำลังเหนื่อยกันในตอนนี้ เป็นเพราะหลังโควิดยอดขายกระตุก ทำให้ทุกคนซื้อที่ดินรอ และปั๊มสินค้าออกมาจำนวนมาก พอไปเก็งว่ามันจะดี จะเกิดปัญหาทุกที เพราะฉะนั้นแนะนำให้ปรับตัวตามสถานการณ์ปัจจุบัน อย่างไรก็รอด และต้องแม่นทั้งตลาด และต้นทุน”
คาดปี 68 ยอดโอนทั่วประเทศลดลง 6%
นายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี รองผู้อำนวยการวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ KKP กล่าวว่า “แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่อสังหาฯ ที่อยู่อาศัยค่อนข้างทรุดตัวอย่างรุนแรง แต่ก็ยังมีโอกาสในการเติบโต บางพื้นที่มีศักยภาพซ่อนอยู่ ขณะเดียวกันอยากจะชี้ให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เห็นจุดต้องเฝ้าระวังระดับทำเล”
โดยจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมทั้งประเทศ (รวมบ้านมือหนึ่ง และบ้านมือสอง) ย้อนไปเมื่อปี 2562 ก่อนโควิดระบาดมียอดโอนทั้งหมด 391,964 ยูนิต กระทั่งเห็นสัญญาณตลาดเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา โดยเมื่อปี 2567 มียอดโอน อยู่ที่ 311,906 ยูนิต ส่วนปี 2568 คาดยอดโอนเหลือที่ 294,355 ยูนิต ลดลง 6% เทียบกับปีที่แล้ว หลังจากช่วง 8 เดือนแรก (ม.ค.- ส.ค.) ของปี 2568 มียอดโอน 196,223 ยูนิต ลดลงกว่า 11% เทียบช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ยอดโอนบ้านใน “กรุงเทพฯ” ชะลอทุกประเภท
เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งปัจจุบันครองส่วนแบ่งดีมานด์ที่อยู่อาศัย 46% จากทั้งประเทศ มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย รวมบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 มียอดโอนฯ รวม 90,387 ยูนิต ลดลง 15% เทียบช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเมื่อดูเฉพาะบ้านมือหนึ่งช่วง 8 เดือนแรกมียอดโอน 39,768 ยูนิต ลดลง 20% โดยคอนโดมิเนียม มีอัตราการลดลงมากที่สุด 25% ส่วนบ้านแฝดลดลง 6% ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ก็ชะลอตัว 15-16% ชี้ให้เห็นสัญญาณแปลกๆ จากก่อนหน้านี้เป็นกลุ่มตลาดค่อนข้างมั่นคง (Stable) ขายได้มากเพราะมาจากเรียลดีมานด์ แต่ปีนี้เริ่มชะลอตัวลงแล้ว
ด้านจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยจากโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม ก่อนโควิดระบาดมีจำนวนรวมมากกว่า 100,000 ยูนิตต่อปี ยอดโอนกับยอดเปิดใหม่สัมพันธ์กัน ทำให้ตลาดไม่โอเวอร์ซัพพลาย แต่ปี 2568 ไม่เหมือนเดิม ยอดเปิดใหม่ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียม คาดอยู่ที่ 41,160 ยูนิต ลดลง 33% จากปีที่แล้ว โดยในปีนี้คาดการณ์ว่าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง 59,652 ยูนิต ยังถือว่าค่อนข้างโอเค ไม่ร้ายแรงมากเท่าไร เมื่อเทียบระหว่างยูนิตเปิดใหม่กับยอดโอน ในสถานการณ์ที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว
“บ้านหลุดดาวน์” วนลูปขาย 3-4 รอบ
“ตอนนี้เกิดสถานการณ์บ้านหลุดดาวน์ เฉลี่ย 3-4 รอบ จากประเด็นการปล่อยสินเชื่อรายย่อย คนกู้ไม่ผ่าน ต้องนำมาขายใหม่วนๆ แบบนี้ เป็นสถานการณ์ที่เพิ่งเริ่มเกิดขึ้นในปีนี้ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบ้านระดับราคา 2-3 ล้านบาท และเริ่มขยับมาระดับ 3-5 ล้านบาทในบางส่วน”
ด้านภาพรวมการกระจายตัวของยอดขายโครงการเปิดใหม่ในปี 2568 พบว่าโซนเปิดใหม่ที่ขายได้เร็ว คือ โซนอ่อนนุช อุดมสุข ลาดพร้าว แจ้งวัฒนะ เทพารักษ์ และเอกมัย ส่วนโซนเปิดใหม่ที่ขายได้ช้า คือ โซนบางบ่อ บางปู ประชาอุทิศ เพชรเกษม บางบัวทอง ลาดหลุมแก้ว
“สต๊อกบ้าน” ยังล้น แต่ปี 69 บวมน้อยลง
นายกรทิพย์ กล่าวเพิ่มเติมว่า คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะมียอดขายที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวม 43,202 ยูนิต ลดลง 6% ชะลอตัวลงต่อเมื่อเทียบกับปี 2568 ซึ่งคาดอยู่ที่ 45,960 ยูนิต ลดลง 21% เทียบกับปี 2567
ส่วนยอดยูนิตเหลือขายในปี 2569 คาดว่าจะมี 207,998 ยูนิต ลดลง 6% จากปี 2568 ที่คาดว่าจะมี 221,274 ยูนิต ซึ่งลดลง 4% จากปี 2567 โดยโซนที่มีจำนวนยูนิตของทาวน์เฮาส์เหลือขายมาก ได้แก่ รังสิต-นครนายก, กรุงเทพฯ-ปทุมธานี, ลำลูกกา, คู้บอน-วงแหวน, บางนาตอนปลาย, วัดศรีวารีน้อย, บางบ่อ, ประชาอุทิศ, พุทธบูชา, พระราม 2 แสมดำ, เพชรเกษม, พุทธมณฑล และบางบัวทอง ส่วนประเภทบ้านเดี่ยว พบว่าโซนที่มียูนิตเหลือขายมากคือ รามอินทรา กรุงเทพกรีฑา บางนา พระราม 2 และเพชรเกษม
“แม้จะขายออกได้ช้า แต่จำนวนยูนิตเปิดใหม่ก็เติมเข้าไปในตลาดน้อย สต๊อกก็เลยเหลือน้อยลง ทำให้เรามองว่าปัจจุบันยังไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลาย”
เปิดทำเล 4 โซนสร้างโอกาสโตปี 69
สำหรับพื้นที่ขยายตัวสูงสร้างโอกาสใหม่ในปี 2569 ได้แก่
1.โซนบางนา
ปัจจัยเสริมทำเล มีโครงการ แบงค็อก มอลล์ ขนาด 1.2 ล้านตารางเมตร และโครงการคลาวด์ 11 ขนาด 254,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีโรงเรียนนานาชาติ ดัลลิช คอลเลจ (เฟส 1 นักเรียน 1,000 คน) โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ สุวรรณภูมิ 628 เตียง ซึ่งเป็นโซนที่มีโอกาสขยายตัวของพนักงานกว่า 60,000-120,000 คน มีความต้องการที่อยู่อาศัย 1,800-3,600 ยูนิต ทั้งรูปแบบที่เหมาะสมกับตลาด ได้แก่ บ้านเดี่ยว 8-15 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2.5-4 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 1.5-3.5 ล้านบาท
2.โซนพหลโยธิน-รังสิต
ปัจจัยเสริมมีโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ขนาด 457,000 ตารางเมตร, โครงการ เซ็นทรัล เอ็ม บนที่ดิน 616 ไร่, โครงการเมกา รังสิต บนที่ดิน 250 ไร่, โรงพยาบาลบุษราคัมจิตการุณย์ เขตสายไหม 120 เตียง, โรงพยาบาลมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ 400 เตียง และโรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ วิภาวดี นักเรียน 1,000 คน โดยเป็นโซนที่มีโอกาสขยายตัวของพนักงาน 20,000-80,000 คน มีความต้องการที่อยู่อาศัย 600-2,400 ยูนิต รูปแบบบ้านเป็นบ้านเดี่ยว 6-10 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2-3.5 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 1.5-5 ล้านบาท
3.โซนพระราม 2 - เพชรเกษม – CBD
ปัจจัยเสริมมีโครงการมอเตอร์เวย์ถนนพระราม 2 (M82), โครงการถนนเพชรเกษม-สุขสวัสดิ์ สาย ฉ1, โรงพยาบาลทุ่งครุ 72 เตียง, โครงการ Boonmitr Silom Tower ขนาด 73,136 ตารางเมตร, โครงการ เซ็นทรัล สยามสแควร์ 134,200 ตารางเมตร และกระทรวงมหาดไทยแห่งใหม่ เจริญนคร ขนาด 220,000 ตารางเมตร โดยเป็นโซนที่มีโอกาสขยายตัวของพนักงาน 20,000-40,000 คน ความต้องการที่อยู่อาศัย 600-1,200 ยูนิต รูปแบบบ้านเป็นบ้านเดี่ยว 6-15 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2.5-5 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.5-5 ล้านบาท
4.โซนบางบัวทอง
ปัจจัยเสริมมีโครงการสถาบันการแพทย์ศิริราช ระดับนานาชาติ (บุคลากร 4,000 คน) และมอเตอร์เวย์ M81 สายบางใหญ่-กาญจนบุรี มีโอกาสการขยายตัวของพนักงาน 6,000-10,000 คน ความต้องการที่อยู่อาศัย 200-300 ยูนิต รูปแบบบ้านเป็นบ้านเดี่ยว 6-15 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2-3.5 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.5-3.5 ล้านบาท
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์