กางแผน ‘เซ็นทรัล’ หันมาทำ ‘ห้างเล็ก’ อยากเจาะย่านคนรวย ไม่เหลือที่ให้ห้างใหญ่แล้ว ?

ไม่ใช่ทุกที่จะสร้างห้างใหญ่ได้? กางแผน “เซ็นทรัลพัฒนา” บุกโมเดล “คอมมูนิตี้มอลล์” ทยอยรีโนเวทของเดิม เพิ่มเติมคือสร้างใหม่อีก 5 แห่ง ไม่หวั่นคู่แข่งเยอะ เชื่อตนเองมีประสบการณ์ มีหลายอย่างที่คนอื่นทำไม่ได้!
ระยะหลังมานี้ยักษ์ค้าปลีกเบอร์ต้นของประเทศ อย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) มีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง ทั้งการสร้างห้างใหม่พร้อมรีโนเวทห้างเดิมอีกหลายแห่ง และล่าสุดยังได้ประกาศแผนพัฒนา “คอมมูนิตี้มอลล์” ภายใต้ชื่อ “มาร์เก็ตเพลส” (Market Place) ด้วยงบลงทุน 2,000 ล้านบาท ครอบคลุมรีโนเวทโครงการเดิมที่ได้จากการเข้าเทคโอเวอร์ “สยามฟิวเจอร์ฯ” 15 แห่ง บวกกับสร้างใหม่อีก 5 แห่ง (ทยอยสร้างปีละ 1 แห่ง) ซึ่งผู้บริหารที่เป็นหัวเรือใหญ่บอกว่า “คอมมูนิตี้มอลล์” โมเดลดังกล่าวจะเข้ามาเติมเต็มในส่วนที่ห้างใหญ่ทำไม่ได้
“วุฒิเกียรติ เตชะมงคลาภิวัฒน์” กรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานปฏิบัติการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ “CPN” และหัวหน้าคณะผู้บริหารธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ เล่าให้ฟังว่า ทุกวันนี้ความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนไปแล้ว ความสะดวกสบายเป็นเรื่องแรกๆ ที่นึกถึงโดยเฉพาะกลุ่มคนเมือง ที่สำคัญ คนกลุ่มนี้มีเวลาจำกัด อยากใช้เวลาหลังเลิกงานให้เป็นประโยชน์ “คอมมูนิตี้มอลล์” จึงเข้ามาตอบโจทย์หลายๆ เรื่อง โดยเฉพาะขนาดพื้นที่ที่ค่อนข้างกะทัดรัดกว่าศูนย์การค้าขนาดใหญ่ สามารถเปิดกลางแหล่งชุมชนได้ เข้าออกสะดวกสบาย ใช้เวลาในการช้อปปิ้งไม่มาก
หากเทียบเคียงเรื่อง “Catchment Area” คนที่มาเดินคอมมูนิตี้มอลล์อาจจะควักกระเป๋าน้อยกว่ากลุ่มคนเดินห้างใหญ่ แต่ระหว่างบรรทัดกลับพบว่า ความถี่ในการจับจ่ายมีมากกว่า เพราะอยู่ใกล้บ้าน มีกิจกรรมที่หลากหลาย เข้าออกง่ายกว่าไปห้างใหญ่อย่างมีนัยสำคัญ
“วุฒิเกียรติ” บอกว่า 14 จาก 15 แห่งที่มีอยู่ตอนนี้ตั้งตระหง่านใจกลางกรุงเทพฯ ทั้งหมด มีเพียง 1 แห่งอยู่ที่พัทยา โดยข้อได้เปรียบของ “คอมมูนิตี้มอลล์” คือสามารถเจาะไข่แดงในที่ๆ ห้างใหญ่ไปไม่ถึง เช่น ย่านพหลโยธิน อารีย์ หรือทองหล่อ ที่ไม่สามารถสร้างห้างใหญ่ได้ ทว่า คอมมูนิตี้มอลล์ของกลุ่มเซ็นทรัลตอนนี้อยู่ในโซน “Strategic Location” ทั้งหมด
“ข้อแตกต่างของคอมมูนิตี้มอลล์ คือสามารถบริหารจัดการแบบ “Long-hour” ได้ ด้วยรูปแบบที่ค่อนข้างเปิด ร้านค้าสามารถเปิดได้ต่อเนื่อง 24 ชั่วโมง แบบนี้น่าจะตอบโจทย์ลูกค้าหลายกลุ่ม ทั้ง Expat และคนเมือง อย่างสาขาอารีย์ก็มีวัยรุ่นและกลุ่มหนุ่มสาวออฟฟิศเยอะ ทั้งยังเอื้อกับธุรกิจแบบเดลิเวอรี่ หรือไดร์ฟอิน (Drive-in) ด้วย”
ด้าน “สุรางค์ จิรัฐิติกาลโชติ” กรรมการผู้จัดการ ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เล่าเจาะรายละเอียด 15 โครงการเดิมว่า ได้มีการรีแบรนดิ้งครั้งใหญ่ไปแล้ว ด้วยการปรับชื่อแบรนด์เป็น “Market Place” ทั้งหมด ตามด้วยโลเกชันหรือชื่อเดิมของคอมมูนิตี้มอลล์
ยกตัวอย่างเช่น “Market Place ลา วิลล่า อารีย์” หรือ “Market Place เจ อเวนิว ทองหล่อ” เป็นต้น เวลาเปิดปิดของแต่ละโครงการก็จะไม่เหมือนกัน บางแห่งเปิดเช้า บางแห่งเน้นปิดค่ำ เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมลูกค้าแต่ละย่าน
ส่วน 5 โครงการใหม่ที่จะทยอยผุดขึ้นตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไป ในเดือนมกราคม 2568 จะได้เห็น “Market Place เทพรักษ์” เป็นแห่งแรก “สุรางค์” เล่าว่า ในเชิงกายภาพแล้วพื้นที่บนถนนเทพรักษ์มีความน่าสนใจมาก รอบข้างมีถนนพหลโยธินเป็นแกนหลัก อีกฟากคือถนนสุขาภิบาล 5 ตัดด้วยถนนรามอินทรา ถนนเทพรักษ์ และถนนวัชรพล
“เทพรักษ์” จะเป็นไข่แดงตรงกลาง ซึ่งย่านดังกล่าวมีหมู่บ้านจัดสรรระดับพรีเมียมค่อนข้างเยอะ อีกทั้งที่ตั้งของ “Market Place เทพรักษ์” ยังอยู่ฝั่งขาเข้า ซึ่งเป็นทางกลับบ้านที่ทุกคนในย่านนั้นต้องผ่านด้วย
ในระยะยาวถนนเทพรักษ์จะมารองรับความหนาแน่นต่อจากเส้นรามอินทรา อนาคตจะมีผู้พัฒนาโครงการเข้ามาต่อยอดอีกมากมาย โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกในกรอบเวลา 5 ถึง 10 ปี “สุรางค์” ระบุว่า ทำเลนี้มีครัวเรือนอยู่ราวๆ 174,000 ยูนิต มีอัตราการเติบโตของหมู่บ้าน 2.4% และมีประชากรอาศัยอยู่โดยรอบเกือบๆ 4 แสนคน โดยในจำนวนนี้เป็นกลุ่มครอบครัวที่มีกำลังซื้อ และมีไลฟ์สไตล์แบบพรีเมียมด้วย
อย่างไรก็ตาม ไม่ได้มีแค่กลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้นที่ให้ความสนใจธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ ก่อนหน้านี้ก็มีอีกหลายเจ้าที่เข้ามาช่วงชิงในสนามเดียวกัน “วุฒิเกียรติ” บอกว่า ตนไม่ได้ให้ความสำคัญที่จำนวนคู่แข่ง แต่มองว่า “โลเกชัน” ต่างหาก คือสิ่งสำคัญที่สุด
เชื่อว่า จุดแข็งของกลุ่มเซ็นทรัล คือความเข้าใจลูกค้า และประสบการณ์ที่มีมายาวนาน เครือข่ายระหว่างร้านค้าที่มีอยู่มากกว่า และที่สำคัญ คือโปรดักต์ที่หลากหลาย เพราะเซ็นทรัลไม่ได้ทำเพียงค้าปลีก แต่ยังมีคอนโดมิเนียม หรือโมเดลมิกซ์ยูสที่ทำให้มีความยืดหยุ่นมากกว่าคนอื่นๆ
“ผมคิดว่า คอมมูนิตี้มอลล์ยังไปไม่ถึงจุด Oversupply ก็เหมือนกับร้านอาหาร ต้องมีร้านที่ขายดีกว่าอีกร้านหนึ่งอยู่แล้ว คนที่ทำได้ดี ปรับตัวได้เร็ว มีทีมงานแข็งแกร่ง สายป่านยาวก็จะมีประโยชน์ ถามว่า คู่แข่งเยอะหรือไม่ ก็คิดว่าเยอะ แต่เราไม่ได้มองเป็นอุปสรรค ผมคิดว่าความท้าทายที่สุด คือความเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภค เราจะปรับตัวอย่างไรให้ทันเขา คู่ค้าของเราจะปรับตัวอย่างไรให้ทัน เศรษฐกิจก็มีผลต่อการจับจ่าย แต่เรื่องพวกนี้เป็นอะไรที่ธุรกิจทั้งประสบปัญหา และหาประโยชน์ได้”
หัวเรือใหญ่ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ทิ้งท้ายว่า งบลงทุน 2,000 ล้านบาท จะนำไปพัฒนาสาขาใหม่เป็นหลัก โดยทั้ง 5 แห่ง จะยังเป็นสาขาในพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนต่างจังหวัดก็เล็งเห็นศักยภาพ ถ้ามีโอกาสดีๆ เข้ามาคงไม่ปฏิเสธอยู่แล้ว แง้มว่า ทุกที่ที่จะไปมีห้างใหญ่ประจำการอยู่ทั้งหมด แต่ตนก็มั่นใจว่า โปรเจกต์นี้ดี และทุกที่ยังมีช่องว่างให้เข้าไปต่อยอดอีกเรื่อยๆ