‘บางกอกแลนด์’ เล็งดึงยักษ์ค้าปลีก ร่วมทุนมิกซ์ยูสหมื่นล้าน ‘เมืองทองธานี’

อาณาจักรเมืองทองธานีของบางกอกแลนด์ บนที่ดินรวมกว่า 4,000 ไร่ ยังมีสต็อกที่ดินรอพัฒนาอีก 600 ไร่ บริเวณพื้นที่ริมทะเลสาบ (รวมผืนน้ำ) ยังไม่รวมกับพื้นที่ต่างๆ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาใหม่ ให้สองพี่น้อง นายปีเตอร์ กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ และ นายพอลล์ กาญจนพาสน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารแห่งบางกอกแลนด์ ทายาท นายอนันต์ กาญจนพาสน์  ประลองฝีมือการลงทุนอีกยก บนสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์อันท้าทาย

นายพอลล์ กาญจนพาสน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ BLAND เปิดเผยว่า ขณะนี้บางกอกแลนด์กำลังทำแผนแม่บท หรือ มาสเตอร์แพลน การลงทุนเฟสใหม่ของอิมแพ็ค เมืองทองธานี เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน หรือ มิกซ์ยูส (Mixed-use) บนที่ดิน 200-300 ไร่ ริมทะเลสาบเมืองทองธานี  รองรับการเปิดให้บริการสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยาย สถานีที่ 2 ทะเลสาบ เมืองทองธานี ในอนาคต ซึ่งปรับปรุงจากมาสเตอร์แพลนเดิมที่เคยทำไว้และเกือบจะตอกเสาเข็มไปแล้วก่อนหน้านี้ แต่เจอวิกฤติโควิด-19 ระบาดเสียก่อน

“เรากำลังทำมาสเตอร์แพลนใหม่อีกรอบ น่าจะประกาศได้ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ โดยโครงการมิกซ์ยูสดังกล่าวมี 4 องค์ประกอบ ได้แก่ รีเทล อาคารสำนักงาน โรงแรม และเอ็กซิบิชัน ฮอลล์ แต่ด้วยไซส์การลงทุนขนาดใหญ่ไม่ต่ำกว่าหมื่นล้านบาท ใช้แค่กระแสเงินสดที่มีอยู่อย่างเดียวไม่ได้ ต้องมีพันธมิตรที่มาพร้อมทั้งเงินทุนและความเชี่ยวชาญ มาร่วมลงทุน (Joint Venture) กับเรา”

เล็งผนึกยักษ์ค้าปลีก ‘ร่วมทุน’ มิกซ์ยูส

ทั้งนี้ ด้านรีเทล บริษัทฯ ไม่มีความเชี่ยวชาญเรื่องนี้ ถ้าไม่สร้างทีมที่แข็งแรงขึ้นมาเอง ก็ต้องมีพันธมิตรที่แข็งแกร่ง โดยเมื่อต้นปี 2566 เคยพูดคุยกับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นการเบื้องต้น แต่ก็ยังไม่มีความคืบหน้าเป็นเรื่องเป็นราว พอบริษัทฯ มีความชัดเจนเรื่องมาสเตอร์แพลน ก็พร้อมจะไปคุยกับกลุ่มเซ็นทรัลอีกรอบ อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ยังเปิดกว้างสำหรับโอกาสทำความร่วมมือกับค่ายรีเทลอื่นๆ ด้วย

ส่วนการลงทุนโรงแรมใหม่ในมิกซ์ยูสริมทะเลสาบฯ ตอนนี้มีแบบโรงแรมใหม่แล้ว เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการขอใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) มีขนาดห้องพัก 400-500 ห้อง คาดใช้เงินลงทุนราว 4 ล้านบาทต่อห้อง หรือรวมประมาณ 2,000 ล้านบาท

“ความสนุกของเมืองทองธานีกับบางกอกแลนด์คือ ถ้าเราพัฒนาโครงการอสังหาฯ ตรงที่ดินริมทะเลสาบดีแล้ว เต็มพื้นที่แล้ว ยังสามารถไปพัฒนาพื้นที่อื่นๆ ในเมืองทองธานีได้อีก ยกตัวอย่างเช่น สามารถรื้อตึกเก่าเตี้ยกว่า 6 ชั้นมาพัฒนาใหม่ (Redevelopment) ได้ เพราะตอนนี้เรามีรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเข้าเมืองทองธานีแล้ว”

ส่วนตึกโรงแรมอีสติน เลคไซด์ (Eastin Lakeside) ริมทะเลสาบ ที่ว่างอยู่ มีขนาด 112 ห้องพัก ที่ผ่านมามีคำถามยอดฮิตว่าทำไมไม่รื้อเพื่อพัฒนาใหม่เสียที เพราะคนที่บริหารโรงแรมนี้เขาอยากให้รื้อ แต่มองอีกมุมคือจะไปรื้อทำไม ในเมื่อยังมีที่ว่างในเมืองทองธานีให้เข้าไปพัฒนาโครงการ อย่างไรก็ตามตอนนี้มีคนอยากมาซื้อโรงแรมอีสติน เลคไซด์ เพื่อพัฒนาใหม่ ตีมูลค่าขาย 1,000 ล้านบาท รวมตึกและที่ดิน 7 ไร่

 

เมืองทองฯ ยุค ‘ปีเตอร์-พอลล์’ มุ่งสู่ ‘สมาร์ตซิตี้’

นายพอลล์ กล่าวด้วยว่า เมืองทองธานีในยุคของ ปีเตอร์ และ พอลล์ จะมุ่งสู่การเป็นสมาร์ตซิตี้ (Smart City) นี่คือแนวคิดสำคัญที่ต้องการนำมาพัฒนาต่อยอด เพราะปัจจุบันในเมืองทองธานีมีประชากรที่อยู่อาศัยและเข้ามาทำงานมากถึง 3 แสนคน และยังต้อนรับนักธุรกิจ นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เข้ามาใช้บริการภายในพื้นที่ อิมแพ็ค เมืองทองธานี มากกว่า 10 ล้านคนต่อปี

“การพัฒนาเมืองทองธานีจะเดินไปคนเดียวไม่ได้ ต้องหาพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านมาร่วมด้วย”

ล่าสุดบริษัทฯ ได้หารือกับสำนักงานพัฒนาวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีแห่งชาติ (สวทช.) และ เอไอเอส (AIS) เพราะมองว่าการปั้นเมืองทองฯ ให้เป็นสมาร์ตซิตี้ ไม่จำเป็นต้องครีเอตทั้งหมดขึ้นมาเอง สามารถร่วมมือกับเจ้าของเทคโนโลยีได้ เพิ่มเติมจากปัจจุบันที่เมืองทองธานีมีโครงสร้างพื้นฐานสำคัญอย่างรถไฟฟ้าสายสีชมพูแล้ว และกำลังจะเปิดให้บริการสถานีที่ 1 อิมแพ็ค เมืองทองธานี (ชาเลนเจอร์ อาคาร 1) ในปี 2568 ซึ่งน่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 2 ถือว่าเร็วกว่ากำหนดที่วางไว้ในเดือน ก.ค. ปีหน้า

 

มั่นใจสู้ศึกชิงลูกค้า แข่งฮอลล์ใหม่ใจกลางกรุง

นายพอลล์ กล่าวในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จำกัด ผู้บริหาร อิมแพ็ค เมืองทองธานี ซึ่งมีพื้นที่การจัดงานกว่า 140,000 ตารางเมตร ด้วยว่า ด้านแนวโน้มการแข่งขันของธุรกิจสถานที่จัดงานไมซ์ (MICE: ประชุม เดินทางเพื่อเป็นรางวัล สัมมนา และแสดงสินค้า) และอีเวนต์นับจากนี้ หลังจากผู้ประกอบการค่ายต่างๆ ทยอยเปิดตัวสถานที่จัดงานใจกลางกรุงเทพฯ หลังผ่านพ้นวิกฤติโควิด อาทิ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์โฉมใหม่, ยูโอบี ไลฟ์ ในศูนย์การค้า ดิ เอ็มสเฟียร์ และฮอลล์จัดอีเวนต์ ในโครงการวัน แบงค็อก ย่านพระราม 4 แม้คู่แข่งเหล่านี้จะมีข้อได้เปรียบเรื่องโลเกชันในเมือง แต่ด้วยขนาดพื้นที่จัดงานไซส์ไม่ได้ใหญ่มาก จึงมองว่าเป็นเรื่องดีต่ออุตสาหกรรมบันเทิง คอนเสิร์ต และอีเวนต์มากกว่า หนุนให้มีจำนวนผู้จัดงานเพิ่มขึ้น ศิลปินทั้งในและต่างประเทศมีรายได้จากการแสดงคอนเสิร์ต ต่อหน้าจำนวนผู้ชมที่เหมาะสมกับต้นทุนการจัดแต่ละงาน ก่อนจะไต่ขึ้นไปสู่การจัดคอนเสิร์ตไซส์ใหญ่ เช่นที่ อิมแพ็ค อารีน่า ต่อไป

ส่วนในอนาคตที่จะมี แบงค็อก อารีนา ฮอลล์ ในศูนย์การค้าแบงค็อก มอลล์ ย่านบางนา ของกลุ่มเดอะมอลล์ ซึ่งระบุว่ารองรับได้ราว 17,000 คน อาจจะใหญ่กว่าอิมแพ็ค อารีน่า เล็กน้อย พอถึงตอนนั้นก็ต้องมาแข่งขันกันที่บริการและแพ็กเกจการจัดงานอีกที

“แน่นอนว่ามีลูกค้าชอบลองของใหม่ก่อน ซึ่งลูกค้าไม่ผิด สามารถลองได้ แต่สุดท้ายก็ต้องมาดูเรื่องภาพรวมต้นทุนการจัดคอนเสิร์ตและอีเวนต์อื่นๆ อีกที เพราะบางแห่งที่เพิ่งเปิดใหม่มีการกำหนดค่าเช่าพื้นที่ค่อนข้างสูง จากต้นทุนทางการเงิน เช่น ดอกเบี้ย สุดท้ายก็ต้องมาแข่งกันเรื่องสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับจากสถานที่จัดงานนั้นๆ ว่าเป็นอย่างไร ทำให้เราสามารถวางกลยุทธ์ราคาที่แข่งขันได้ เพราะมีต้นทุนแค่ค่าบำรุงรักษาสถานที่” นายพอลล์กล่าว