เจาะอินไซด์ ค้าปลีกต่างจังหวัด ชี้รายเล็กแข่งขันได้ โอกาสคอมมูนิตี้มอลล์

การลงทุนจะมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ทั้งกลุ่มบริษัทเซ็นทรัลที่ประกาศแผนลงทุนในระยะยาวช่วง 5 ปีข้างหน้า นับจากปี 2566 – 2570 ในการลงทุนธุรกิจในเครือทั้งศูนย์การค้า อสังหาริมทรัพย์ และโรงแรม รวมวงเงิน 135,000 ล้านบาท เดินหน้าขยายควบคู่ทั้งในประเทศและต่างประเทศ จำนวนกว่า 200 โครงการ

ส่วนกลุ่มเดอะมอลล์ กรุ๊ป เตรียมเปิดตัวโครงการ ดิ เอ็มสเฟียร์ (The Emsphere) โดยกำหนดเปิดเฟสแรก ในเดือน ธ.ค.นี้ โครงการนี้ใช้งบลงทุนมากกว่า 15,000 ล้านบาท ขนาดพื้นที่รวม 200,000 ตร.ม.

 

อีกทั้งมีอีกหลายบิ๊กโปรเจกต์ของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่กำลังดำเนินการก่อสร้างในไทย และจะทยอยเปิดในระยะต่อไป ทั้งเซ็นทรัล พาร์ค ย่านสีลม โครงการ Bangkok mall ย่านบางนา รวมถึงโครงการขยายเซ็นทรัล เอ็มบาสซี (เฟส 2) ย่านชิดลม-เพลินจิต แสดงถึงโอกาสของภาคธุรกิจค้าปลีกในไทย ที่ยังมีการลงทุนใหม่อย่างต่อเนื่อง

แต่ในภาวะที่ตลาดค้าปลีกใน กทม. มีทิศทางที่สดใสเต็มไปด้วยโอกาสและเม็ดเงินลงทุนขนาดใหญ่ ในอีกด้านตลาดที่มีความน่าสนใจอย่างมากเช่นกันกับ ตลาดค้าปลีกต่างจังหวัด ยังมีเซ็กเมนต์ที่น่าสนใจลงทุนเช่นกัน  

ธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ ผู้เชี่ยวชาญธุรกิจจค้าปลีกและอดีตผู้บริหารระดับสูงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ กล่าวว่า ตลาดค้าปลีกใน กทม. ที่ประเมินว่าจะมีการลงทุนศูนย์การค้าโครงการใหม่ 5 ปีข้างหน้าอีก 8 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้นเท่าตัวจากในปัจจุบัน โดยมีแรงหนุนจากการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดการสร้างชุมชนใหม่เพิ่มขึ้น และมาจากตลาดท่องเที่ยวในไทยที่เติบโต โดยในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้นักท่องเที่ยวเข้ามาในไทยเพิ่มขึ้นแตะระดับกว่า 16 ล้านคนแล้ว

ทำให้มีในอีก 5 ปีข้างหน้าจึงมีโครงการใหม่ ที่มีขนาดใหญ่จากผู้ประกอบการค้าปลีกหลักในตลาดรวม 5 ราย เน้นขยายพื้นที่ใน กทม. และปริมณฑล เป็นหลัก ส่วนทำเลหลักที่สำคัญและน่าสนใจในระยะต่อไป มีทั้ง หนองจอก-มีนบุรี ราชพฤกษ์-นนทบุรี ศรีนครินทร์-ชลบุรี และ ปากน้ำ-สมุทรปราการ เนื่องจากเป็นพื้นที่มีการก่อสร้างโครงการหมู่บ้านจำนวนมาก อีกทั้งในปัจจุบัน กทม. มีการประกาศผังเมืองใหม่ ที่อนุญาตในพื้นที่ที่เคยอยู่ในโซนสีแดง สามารถสร้างศูนย์การค้าได้แล้วจึงทำให้ ธุรกิจค้าปลีกมีทิศทางขยายตัวมากขึ้น

แต่อีกตลาดค้าปลีกที่ยังเป็นโอกาสของผู้ประกอบการไทย กับต่างจังหวัด โดยเป็นโอกาสที่น่าจับตามองกับผู้ประกอบการไทยรายเล็กและรายกลางเช่นกัน

ทั้งนี้มีการประเมินว่าภายใน 5 ปีข้างหน้าจะมีการเปิดพื้นที่ศูนย์การค้าใหม่ในต่างจังหวัด รวมประมาณ 3 แสน ตร.ม. โดยจากการสำรวจตลาดพบว่า ผู้ประกอบการค้าปลีกในต่างจังหวัดจะมีการลงทุนเปิด ศูนย์การค้าขนาดกลาง ทั้งใน เชียงใหม่ และพิษณุโลก เป็นต้น ส่วนในปัจจุบันมีพื้นที่ศูนย์การค้าในต่างจังหวัดประมาณ 1.5 ล้าน ตร.ม. และมีผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าและค้าปลีกทั่วประเทศประมาณ 300 ราย

“อย่าคิดว่าค้าปลีกทำได้เฉพาะรายใหญ่เท่านั้น ตลาดนี้ยังมีช่องว่างและโอกาสให้ผู้ประกอบการรายเล็ก ในจังหวัดต่างๆ เข้าไปลงทุนอยู่”

ทิศทางการเข้าไปลงทุนค้าปลีกในต่างจังหวัด ควรลงทุนในธุรกิจศูนย์การค้าที่มีขนาดเล็ก โดยเฉพาะในเล็ก หรือ ขนาดเอส หรือมีพื้นที่ประมาณ 1,000 ตร.ม. ขนาดกลาง หรือ เอ็ม ที่มีขนาดพื้นที่ประมาณ 1,000-5,000 ตร.ม.  โดยพื้นที่จะเหมาะกับการทำ "คอมมูนิตี้มอลล์" มากที่สุด แต่ผู้ประกอบการไทยที่เข้าไปลงทุนต้องศึกษาตลาดและกำลังซื้อในพื้นที่ให้ชัดเจน พร้อมเลือกทำเลที่มีศักยภาพ โดยแนวทางสำคัญก่อนลงทุนสร้างคือ การเลือกทำเลที่มีทางออกสะดวกและเชื่อมต่อกับเส้นทางคมนาคมสายหลัก การเลือกเปิดในทำเลที่มีกำลังซื้อและมีหมู่บ้านอยู่ใกล้เคียงจำนวนมาก

“ข้อสำคัญที่ต้องระวังในการทำค้าปลีก เปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ ต้องดูว่าทำเลมีทางออกที่สะดวกไหม หรือ สามารถเชื่อมต่อถนนเส้นหลักในสี่ทิศ ไม่มีจุดอับในการเดินทาง พร้อมไปสำรวจข้อมูลในจังหวัดว่า ทั้งภาพรวมจีดีพีของจังหวัด และจีดีพีต่อคนเป็นอย่างไร เพื่อประเมินให้รอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุน”

อีกสิ่งสำคัญการเลือกเปิดต้องสร้างจุดแตกต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ จึงควรเลือกนำเสนอความโดดเด่นของคอมมูนิตี้มอลล์ ทั้งการเลือกนำเสนอศูนย์รวมร้านอาหารที่ดีสุดมารวมไว้ในจุดเดียว พร้อมจุดแข็งด้านราคาสินค้า เนื่องจากพื้นที่จะมีค่าเช่าในระดับต่ำกว่ารายใหญ่ถึง 5-6 เท่า ทำให้สามารถสร้างจุดแข็งเรื่องราคาได้ พร้อมสร้างแบบ มิกซ์ยูส ที่รวมความหลากหลาย

โดยควรดึง ตลาดนัด และตลาดสด มารวมไว้ในพื้นที่ใกล้กัน ผสมด้วยการสร้างตลาดนัดและตลาดสดให้มีมาตรฐานสูง ทั้งความสะอาดและการออกแบบสวยตามมาตรฐานของค้าปลีกรายใหญ่ เพื่อดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการ แต่ข้อควรหลีกเลี่ยงคือ ไม่ควรเน้นนำเสนอสินค้าแฟชั่น

“ท่ามกลางภาวะความยิ่งใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ยังมีจุดอ่อนสำคัญที่ต้องหาให้เจอและอย่าเลือกไปแข่งขันกับรายใหญ่ แต่ผู้ประกอบการต้องประเมินตลาดและสถานการณ์ให้ชัดเจน ต้องสร้างความแตกต่างและมุ่งนำเสนอจุดเด่นที่สำคัญให้ได้”  

ทั้งนี้ในช่วงที่ผ่านมา การลงทุนของผู้ประกอบการรายเล็กในธุรกิจค้าปลีก จะใช้งบ อยู่ที่ประมาณ 30,000 บาท ต่อ ตร.ม. และส่วนใหญ่จะคืนทุนภายในในระยะเวลา 5-7 ปี หรือขึ้นอยู่กับแนวโน้มตลาด

หากประเมินภาพรวมธุรกิจค้าปลีกในปี 2566 จะขยายตัวประมาณอัตราสองหลัก แรงหนุนมาจากธุรกิจศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ยังมีการเติบโตที่ดีอยู่ ส่วนอัตราการจ้างงานในภาคธุรกิจค้าปลีกจะมีมากกว่า 3 แสนคน