ดอกเบี้ย 'ขาลง' ส่ง REITs ยุคใหม่โตโดดเด่น

เป็นที่ชัดเจนแล้วว่าปี 2024 นี้จะเป็นปีแห่งการลดดอกเบี้ย หลังธนาคารกลางสหรัฐประกาศสิ้นสุดวัฏจักรดอกเบี้ยขาขึ้นพร้อมส่งสัญญาณปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 3 ครั้งในปีนี้ สินทรัพย์หนึ่งที่มักได้ประโยชน์จากดอกเบี้ยขาลง คือ REITs

REITs (Real Estate Investment Trust) เป็นกองทรัพย์สินที่จัดตั้งขึ้นเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผลตอบแทนของ REITs จะอยู่ในรูปของเงินปันผลที่เกิดจากการเก็บค่าเช่า ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะมีการทำสัญญาเช่าเป็นระยะยาว ทำให้เงินปันผลจากกอง REITs มีความสม่ำเสมอ

และยังมีโอกาสเติบโตหากมีการปรับขึ้นค่าเช่าตามความต้องการใช้ที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งรูปแบบการใช้ชีวิตและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไปทำให้ REITs ยุคใหม่ เช่น Data Center, Life Science และ Gaming REITs มีโอกาสเติบโตมากขึ้น ในขณะที่ REITs บางกลุ่ม เช่น Office REITs ได้รับความสนใจน้อยลง 

กลุ่ม REITs เป็นสินทรัพย์ที่ได้รับแรงกดดันอย่างมากในช่วงเวลากว่า 1 ปีที่ผ่านมา จากการที่ธนาคารกลางต่างๆ เร่งปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจนทำให้อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วที่สุดในรอบ 40 ปี นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนสม่ำเสมอหันไปสนใจตราสารหนี้ความเสี่ยงต่ำที่ได้รับดอกเบี้ยสูงขึ้นตามทิศทางของดอกเบี้ยนโยบายแทนที่การลงทุนใน REITs จนทำให้ REITs ปรับตัวลงมาซื้อขายในระดับราคาใกล้เคียงกับช่วง COVID-19

อย่างไรก็ตาม Fed ได้ประกาศอย่างชัดเจนในการประชุมครั้งล่าสุดเมื่อเดือนธ.ค.ปีที่ผ่านมาว่าวัฏจักรดอกเบี้ยขาขึ้นได้สิ้นสุดลงแล้ว และยังส่งสัญญาณปรับลดอัตราดอกเบี้ยอีกถึง 3 ครั้งในปีนี้ กลุ่ม REITs จึงกลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง

โดยข้อมูลย้อนหลัง พบว่า ตั้งแต่การจบรอบดอกเบี้ยขาขึ้นในช่วงปี 1995 จนถึง ช่วงปี 2018 กลุ่ม REITs ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยกว่า 20% ในช่วง 1 ปีหลังธนาคารกลางหยุดขึ้นดอกเบี้ย และยังให้ผลตอบแทนสูงกกว่าการลงทุนในหุ้นโลก

ปัจจุบันมีกองทุน REITs ให้เลือกลงทุนมากมาย แต่อาจไม่ใช่ทุกกองทุน REITs ที่จะให้ผลตอบแทนได้ดี เนื่องจากรูปแบบของ REITs ที่เปลี่ยนไป จึงจำเป็นต้องเลือกลงทุนใน REITs ที่มีการปรับพอร์ทการลงทุนให้สอดคล้องกับยุคสมัยที่เปลี่ยนไปเพื่อสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่สูงขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น กลุ่ม Data Center ให้ผลตอบแทนกว่า 30% ในปี 2023 จากอานิสงค์ของเทคโนโลยีที่ก้าวหน้าที่ทำให้ความต้องการใช้ REIT ในกลุ่มนี้เพิ่มสูงขึ้น

ในขณะที่ กลุ่ม Office REITs ให้ผลตอบแทนเป็นลบที่ -6.5% ในช่วงเวลาเดียวกัน อันเป็นผลจากรูปแบบการใช้พื้นที่สำนักงานที่เปลี่ยนไป การทำงานที่เป็นลักษณะ Worl From Home เพิ่มมากขึ้นนับตั้งแต่ช่วง COVID-19 

ดังนั้น ช่วงเวลานี้ที่ดอกเบี้ยเริ่มกลับทิศเป็นดอกเบี้ยขาลง จึงเป็นโอกาสในการลงทุนใน REITs โดยเน้นที่ Global REITs ประเภท Active Fund เพื่อเปิดโอกาสรับผลตอบแทนทั้งจากทิศทางดอกเบี้ยและรูปแบบของ REITs ที่กำลังเปลี่ยนไป

กลุ่ม Data Center ให้ผลตอบแทนโดดเด่นในปี 2023

ที่มา: Nareit analysis of returns from FactSet Dec. 31,2022 to Dec. 1,2023

หากท่านใดมีข้อข้องใจเกี่ยวกับการวางแผนการเงินของตนเอง สามารถส่งคำถามของท่านมาได้ที่ [email protected] I บทความโดย ณัฐพร ธรวงศ์ธวัช AFPT™ Wealth Manager