WHART ผู้ชนะเงินเฟ้อ (วันที่ 12 เมษายน 2565)

ทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลกลยุทธ์ในภาคตะวันออก (สมุทรปราการ, ชลบุรี, ระยอง 79%) เหนือและตะวันตก (อยุธยาและสระบุรี 20%) และใต้ (สมุทรสาคร 1%)  WHART เป็นหนึ่งใน 10 อันดับกอง REIT ที่ใหญ่ที่สุดในไทยโดยมีมูลค่าตลาดที่ 3.5 หมื่นลบ.

 

Analysis

พอร์ตโฟลิโอที่มีสัดส่วนที่เหมาะสมและการกระจายความเสี่ยงได้ดี

WHART มีสัดส่วนพอร์ตโพลิโอที่เหมาะสมโดยถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน 56%, สิทธิ์การเช่า 30+30 ปี 14% และสิทธิการเช่าอายุต่ำกว่า 30 ปี 30% ในส่วนของสิทธิการเช่า 80% เป็นส่วนที่มีอายุสิทธิยาวหมดอายุหลังปี 2041 และมีเพียง 20% ที่จะหมดอายุในปี 2041 กองทุนยังได้กระจายความเสี่ยงโดยมีผู้เช่าหลายสัญชาติ (ไทย 31.1%, EU 19.2%, ญี่ปุ่น 16.7%, เอเชีย 23.7% และสหรัฐฯ 9.2%), และกลุ่มธุรกิจ (กลุ่มผู้ให้บริการโลจิสติกส์ 39.9%, กลุ่มสินค้าผู้อุปโภคบริโภค 21.7%, กลุ่มอีคอมเมิร์ซ 15.8%, กลุ่มการผลิต 10.3%, กลุ่มเครื่องใช้ในบ้าน 9.6%, อื่นๆ 2.7%) ผู้เช่า 10 อันดับแรกเช่าพื้นที่รวม 54% ของพื้นที่ของกองทุน สะท้อนว่าเป็นลูกค้ารายใหญ่และมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง อายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักสิทธิการเช่า (WALE) ของกองทุนอยู่ที่ 4.97 ปี

 

 

 

มีแผนในการเข้าซื้อทรัพย์สินใหม่ใน 4Q22

ในปลายปี 2022 เราคาดว่า REIT จะซื้อคลังสินค้าประเภท BTS เพิ่มจำนวน 130,000-150,000 ตร.ม. มูลค่า 3-4 พันลบ. ใช้แหล่งเงินทุนจากการเพิ่มทุนและกู้ยืม การเข้าซื้อทรัพย์สินจะเพิ่มมูลค่าตลาดและสภาพคล่องซื้อขาย และเงินปันผลต่อหน่วยไม่ลดลง 

 

Action/ Recommendation

ผลตอบแทนน่าสนใจ

WHART รายงาน NAV สูงขึ้น 0.0667 บาทต่อหน่วยในม.ค. หากสมมติฐานว่าการดำเนินงานคงที่ตลอดปี จะมีกำไรที่ 0.80 บาท/หน่วย และเงินปันผล 0.76 บาท/หน่วย (อัตราการจ่ายปันผล 95%) เทียบเท่าผลตอบแทนปันผลที่น่าสนใจที่ 6.7% สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ 5.73% ในมี.ค. มูลค่าประเมินสินทรัพย์ของ WHART เพิ่มขึ้น 0.5% เป็น 4.33 หมื่นลบ.สะท้อนทรัพย์สินคุณภาพดี และแนวโน้มกำไรและเงินปันผลสูงขึ้น