รายได้อสังหาฯ64กำไรร่วงระนาว'ปรับพอร์ตลงทุน-ลุยธุรกิจใหม่'ลดเสี่ยง

“สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ทุกประเทศในโลกอยู่กับโรคโควิด-19 มากว่า  2 ปี นับจากปี 2563 ส่งผลกระทบรุนแรงหลายธุรกิจมีการปิดกิจการ และคนว่างงานจำนวนมาก และเมื่อมีคนว่างงาน หรือรายได้ลดลงจำนวนมาก ย่อมมีผลต่อการใช้จ่ายหรือการตัดสินใจซื้อสินค้า หรือสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ หรืออะไรที่เป็นหนี้สินระยะยาว อย่างที่อยู่อาศัย บ้าน และคอนโดมิเนียม 

ผู้ประกอบการหลายรายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดให้สอดรับสถานการณ์ทั้งในเชิงความเสี่ยงต่อการลงทุน ต้อง Wait&See การเปิดโครงการใหม่ ประกอบกับกำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัวหนัก มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ 

อย่างไรก็ดี ธุรกิจ "พยายามเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าให้ได้มากที่สุด" ดังนั้นจึงได้เห็นสงคราม “ลดราคา” โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทุกโครงการทันที! เพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อขาย และเร่ง “ระบายสต็อกสินค้า” ของตนเองออกไปให้ได้มากที่สุด แม้จะมีกระแสจากลูกค้าที่ซื้อไปก่อนหน้านี้ต่อว่า! กับราคาที่ลดฮวบ เพราะต้องการกระแสเงินสด!

ขณะเดียวกัน ข้อจำกัดและผลกระทบต่อธุรกิจที่เห็นได้ชัดในห้วงวิกฤติโควิดนั้น เป็นช่วงเวลาที่มีการ “ลด” จำนวนพนักงานหรือกดดันให้พนักงานทำยอดขายกันมากเป็นประวัติการณ์!  แต่ก็นำมาซึ่งรายได้ของผู้ประกอบการที่รักษาระดับสูงได้ หากพิจารณาเฉพาะ “กำไร” ชัดเจนว่า “ลดลง” จากปี 2562

 บ้านจัดสรรมาแรงแซงคอนโด

สุรเชษฐ ระบุว่า วิกฤติโรคระบาดต่อเนื่องมาถึงปี 2564 และปัจจุบัน แม้ว่าจะมีบางช่วงเวลาที่ดูเหมือนว่าสถานการณ์จะผ่อนคลายความกังวลลงบ้างในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี2564 เป็นต้นมา ทำให้ผู้ประกอบการขยับตัวเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการ “บ้านจัดสรร” ที่มีสัดส่วนมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้ โครงการบ้านจัดสรรนั้นชัดเจนว่ากลุ่มผู้ซื้อยังเป็นกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ "ไม่ใช่” การซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือเพื่อการลงทุน แม้ว่ามูลค่าของโครงการบ้านจัดสรรจะไม่สูงมากเมื่อเทียบกับโครงการคอนโดมิเนียม แต่รายได้ค่อนข้างแน่นอน ประการสำคัญใช้เวลาในการคืนทุนไม่นานก็รับรู้รายได้และผลกำไร ทำให้เปิดขายโครงการได้เร็วขึ้นและมากขึ้น

“ธุรกิจอื่น”พยุงฐานรายได้

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการที่ยังรักษารายได้และผลกำไรในระดับสูงต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ไม่ลดลงมากเกินไปเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด คือ ผู้ประกอบการที่มีรายได้จากการทำธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่ใช่โรงแรม เช่น

ค่ายแลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้รวม 33,510 ล้านบาท แม้ในพอร์ตจะมีธุรกิจโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ แต่ก็ยังมีธุรกิจค้าปลีก ค้าวัสดุก่อสร้าง อาคารสำนักงาน ยังสร้างรายได้ได้อยู่ ซึ่งธุรกิจค้าปลีกและอาคารสำนักงานเป็นการเก็บค่าเช่ารายเดือนโดยมีสัญญาเช่าระยะยาว ขณะที่ผู้ประกอบการที่มีรายได้จากธุรกิจอื่นๆ โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมประสบปัญหารายได้ขาดหายไป

เบอร์สองที่มีผลประกอบการสูง  เอพี (ไทยแลนด์) รายได้รวม 31,981ล้านบาท แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์หลายโครงการในช่วง 2 ปีทีผ่านมา แต่การที่พวกเขาสร้างรายได้และผลกำไรมากเป็นประวัติการณ์! เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในปี 2563 - 2564 ได้รับการตอบรับที่ดีมาก ประกอบกับโครงการคอนโดมิเนียมที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้รับความสนใจเช่นกัน รายได้และผลกำไรจึงเพิ่มขึ้นมาก

ลักษณะคล้ายกับ “ศุภาลัย” ที่มีรายได้รวม 29,647 ล้านบาท เนื่องจากบ้านจัดสรรยังได้รับการตอบรับที่ดี โครงการคอนโดมิเนียมก็น่าสนใจ รายได้และกำไรจึงเพิ่มขึ้นในปี 2564

ตามมาด้วย "แสนสิริ” มีรายได้รวม 29,558 ล้านบาท ขณะที่ค่าย "พฤกษา" มีรายได้ 28,430 ล้านบาท หลังจาก “ลด” การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมแต่ยังคงเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาไม่แพงต่อเนื่อง รายได้กับผลกำไรแม้ว่าจะ “ลดลง” จากก่อนหน้านี้แต่ก็ยังสูงเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่น 

ค่ายมาแรงอย่าง “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” เป็นผู้ประกอบการที่มีข่าวเปิดโครงการใหม่ และขยายธุรกิจครอบจักรวารอย่างต่อเนื่องมากที่สุดในช่วงโควิดและปัจจุบัน สามารถทำตัวเลขยอดยอด รายได้ กำไรได้ดี เพราะทำทุกวิถีทาง ทุกรูปแบบ เน้นการขายออนไลน์ เปิดโครงการใหม่ในช่องทางไลฟ์สด จัดกิจกรรมออนไลน์มากขึ้น และขยายไปทุกระดับราคามากกว่าที่ผ่านมา ทำให้ยอดขายยังคงขยายตัวต่อเนื่อง

“บทเรียนจากโควิดทำให้ผู้ประกอบการพยายามขยายธุรกิจออกไปมากกว่าการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายไม่ยึดติดกับธุรกิจรูปแบบเดิมๆ ลดความเสี่ยงที่เกิดขึ้นในอนาคต”

ปรับพอร์ตลงทุนบ้าน-คอนโด

จะเห็นว่า ผู้ประกอบการที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรควบคู่ไปกับโครงการคอนโดมิเนียมยังคงมีรายได้และผลกำไรที่อยู่ในเกณฑ์ไม่แตกต่างกันมากนักในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา 

ผู้ประกอบการที่มีโครงการทั้ง 2 รูปแบบยังคงเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้นเพื่อสร้างรายได้และลดจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมไป หรือไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เลย ซึ่งผู้ประกอบการที่มีโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้วยังคงสร้างรายได้ และผลกำไรที่ต่อเนื่อง หรือดีขึ้นในปี2564

ขณะที่ผู้ประกอบการที่เน้นการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประกอบกับมีโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563-2564 กลับมีรายได้และผลกำไรที่ลดลงรุนแรงหรือขาดทุนไปเลย เห็นได้ชัดเจนในกลุ่มของผู้ประกอบการที่เน้นโครงการคอนโดมิเนียม

กระจายเสี่ยงมุ่งลงทุนนอกอสังหาฯ

แนวโน้มการขยายธุรกิจของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากนี้ไปจะออกในทางกว้างมากขึ้น ไม่จำเพาะเจาะจงอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไปแล้ว โดยขยายไปในหลายธุรกิจทั้งที่เกี่ยวข้องและไม่เกี่ยวข้องกัน เพื่อกระจายความเสี่ยงจากความผันผวน ความไม่แน่นอนต่างๆ 

อย่างก่อนหน้านี้ไม่มีใครคาดคิดว่าโลกจะเจอกับโรคระบาดเป็นวงกว้างและยาวนานขนาดนี้!!  ล่าสุด สถานการณ์ยูเครน-รัสเซีย สร้างความวิตกกังวลไม่น้อยว่าจะยืดเยื้อหรือจบลงเมื่อไร อย่างไร?

ดังนั้น  การมีธุรกิจหลากหลายจะช่วยสร้างรายได้ในระยะยาวได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้การนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเพื่อลดความเสี่ยงของเจ้าของกิจการ และเพิ่มช่องทางการระดมทุนก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

เช่นเดียวกับการหาพันธมิตรร่วมทุนต่างชาติ เพื่อลดภาระในการพัฒนาโครงการรวมไปถึงการหาผู้ร่วมทุนที่เป็นเจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของกิจการขนาดกลาง หรือใหญ่ ก็เป็น“ทางเลือก” ที่ผู้ประกอบการทุกราย และทุกระดับ สนใจและให้ความสำคัญมากขึ้นในอนาคต