‘แสนสิริ’ลุยธุรกิจใหม่'กรีน-พลังงานสะอาด'

กรุงเทพธุรกิจ ฐานเศรษฐกิจ และ บริษัท เอ็ม เอฟ อี ซี จำกัด (มหาชน) จัดการอบรมหลักสูตร “Digital Transformation for CEO#3”    โดยนายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ร่วมบรรยายในหัวข้อ The Leadership Challenge : บริหารองค์กรให้ยั่งยืนและพร้อมรับมือภาวะวิกฤติระยะยาว 

นายเศรษฐา ฉายภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้โดยภาพรวมมองว่า “ไม่ดี” ผมไม่มองโลกในแง่ดี เพราะตัวเลขหนี้ครัวเรือนสูงมาก เช่นเดียวกับตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่สถานการณ์การเมืองไม่แน่นอน ภาวะเงินเฟ้อสูง รายจ่ายสูง รายได้ลด กำลังซื้อหด

“หลายคนอาจสงสัยว่า ทำไมแสนสิริ เอสซี เอพี เปิดตัวโครงการมโหฬารคำตอบ คือ เป็นหน้าที่ความรับผิดชอบต่อผู้ถือหุ้นเพราะเป็นบริษัทมหาชน แต่ต้องยอมรับว่า เป็นห่วงสถานการณ์เศรษฐกิจในภาพรวมซึ่งไม่สดใส ส่งผลให้การลงทุนไม่แน่นอน และเรื่องโควิดยังไม่จบ นโยบายต่างประเทศของรัฐบาลยังไม่ชัดเจน”

จะเห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันยังอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลายพอสมควร แต่ขยับดีขึ้นกว่าช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ขณะที่สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีความแข็งแกร่งด้านการเงินทำให้ซัพพลายลดลง 

“ฉะนั้นหากเป็นผู้ประกอบการรายย่อย อย่าทำดีกว่า เพราะหากกู้ไม่ได้จะต้องใช้เงินตนเอง หรือต้องมียอดพรีเซล 40-60% ธนาคารถึงจะยอมปล่อยเงินกู้ แต่การที่มียอดพรีเซลสูงไม่ได้หมายความว่า พอคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จลูกค้าจะเข้ามาโอนเพราะคุณภาพของลูกค้าในแง่กำลังซื้อลดลงทุกวัน”

เศรษฐกิจอ่อนไหว-กำลังซื้อหด

ดังนั้น หากสถานภาพทางการเงินของผู้ประกอบการไม่แข็งแกร่งจริง อย่าเร่งลงทุน ต้องเกาะติดสถานการณ์ตลาด 18 เดือนข้างหน้าว่าเป็นอย่างไร ส่วน “แนวราบ” ยังมีอนาคตเนื่องจากดีมานด์โตต่อเนื่อง ผู้ลงทุนไม่จำเป็นต้องสร้างเสร็จทั้งหมด สามารถสร้างเป็นเฟสเพื่อให้มีเงินทุนหมุนเวียนเข้ามาเรื่อยๆ  

“แต่ถ้าถามผมตอนนี้อย่าเพิ่งทำดีกว่า ที่ดินไม่เน่าเปี่อย ราคาที่ดินขึ้นตลอด เก็บไว้น่าจะดีกว่า ช่วงนี้อยู่เฉยๆ ดีที่สุด หากมีอาชีพหลักทำอาชีพหลักไปก่อนเชื่อผม เพราะรายเล็กสู้บริษัทใหญ่ไม่ได้หรอก”

ประการสำคัญ ปัจจุบันเศรษฐกิจยังคงมีความอ่อนไหว จึงมีข้อควรระวังอย่างมากในเรื่องกำลังซื้อที่ถดถอย หนี้ครัวเรือนที่สูง ความไม่มั่นคงทางการเมือง และนโยบายการลงทุนในต่างประเทศที่ยังไม่มีความชัดเจน ข้อแนะนำ คือ ดูดีมานด์เป็นหลัก พัฒนาโครงการตามดีมานด์นั้นๆ  ระมัดระวังในการลงทุน อย่าลงทุนเกินตัว ที่ดินไม่จำเป็นต้องรีบพัฒนาในภาวะที่ตลาดยังไม่มีความพร้อม

พัฒนาธุรกิจหลักอสังหาฯให้มั่นคง

นายเศรษฐา กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจโลกเก่าที่ไม่ได้หวือหวาแต่สามารถอยู่ได้อย่างมั่นคง ฉะนั้น “แสนสิริ” จึงมุ่งพัฒนาธุรกิจหลักอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแรงและมั่นคงด้วยการปรับตัวให้เข้ากับบริบทที่เปลี่ยนไปในทุกมิติ 

ทั้งนี้ อสังหาฯ เป็นธุรกิจหลักของแสนสิริที่มียอดขายปีละ 30,000 ล้านบาท มีสินทรัพย์ 110,000 ล้านบาท  กำไร 2,000-3,000 ล้านบาท หากประเทศไม่โต รถไฟฟ้าไม่เกิด ก็ได้แค่นี้ ซึ่งการที่ธุรกิจอสังหาฯ จะเติบโตแบบก้าวกระโดดได้ก็ต่อเมื่อเมืองขยายตัว รถไฟฟ้าเสร็จทำให้เกิดความเจริญมากขึ้น ฉะนั้นการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจึงเป็นสิ่งที่สำคัญมาก
 

รุก “กรีน-พลังงานสะอาด”

อย่างไรก็ดี จากกระแสการเปลี่ยนแปลงของโลก ทั้งเรื่องเทคโนโลยีดิจิทัลและความยั่งยืน โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อมที่มีผลต่อทุกภาคส่วน เป็นโอกาสในการขยายธุรกิจไปสู่ธุรกิจโลกยุคใหม่ที่มีส่วนช่วยลดปัญหาความเหลื่อมล้ำ 

นายเศรษฐา ยอมรับว่า มีความสนใจที่เข้าไปลงทุนธุรกิจใหม่เกี่ยวกับกรีน อาหารเพื่อสุขภาพ อย่างแพลนต์เบส รวมถึงพลังงานสะอาด ซึ่งทั้งหมดอยู่ระหว่างการศึกษาข้อมูลเชิงลึก จากก่อนหน้านี้ได้ขยายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงแรม ฟินเทค สินทรัพยดิจิทัล จุดชาร์จรถ EV แล้ว รวมทั้งในส่วนธุรกิจที่เกี่ยวข้องไลฟ์สไตล์  

ทั้งนี้ แบรนด์แสนสิริ มีความแข็งแรงและมีสินค้าที่หลากหลาย การเข้าร่วมกับพันธมิตรที่เกี่ยวข้องไลฟ์สไตล์ทำได้ง่าย ยกตัวอย่าง โรงแรม เดอะ สแตนดาร์ดสามารถทำได้ดีแม้ว่าจะอยู่ในช่วงที่มีโควิดถือเป็นจุดเริ่มต้นที่ดี  

"แต่ความที่ขนาดธุรกิจแสนสิริไม่ได้ใหญ่ขนาด ปตท. เราไม่ได้มีช่องทางหารายได้มากพอที่กระจายความเสี่ยงได้เท่ากับ ปตท. จึงต้องมีวินัยทางการเงินมาก ยิ่งในสถานการณ์เช่นนี้เป็นช่วงที่ลำบากสำหรับทุกอุตสาหกรรมในการประคองธุรกิจให้อยู่รอดจนกว่าเศรษฐกิจฟื้นตัว” นายเศรษฐา กล่าว

แนะลดเกณฑ์ธุรกิจกรีน

ขณะเดียวกัน นายเศรษฐา ได้มีข้อเสนอแนะเกี่ยวกับตลาดทุนใหม่ด้วยว่า 

1.ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ต้องปรับลดเกณฑ์ธุรกิจที่เกี่ยวกับกรีนให้สามารถเข้ามาระดมทุนได้ง่ายขึ้นเพราะปัจจุบันเกณฑ์ (criteria) สูง ไม่เอื้ออำนวยให้ธุรกิจกรีน ซึ่งเป็นธุรกิจอนาคตที่เด็กรุ่นใหม่สนใจเข้ามาทำ 

“หากเขาไม่สามารถระดุมทุนได้ต้องกู้เงินธนาคาร 10% เท่ากับเป็น non-starter เหมือนกับม้าที่ยังไม่ทันลงสนามแข่งตายก่อน เพราะต้นทุนสูง” นายเศรษฐา กล่าว

แต่หากปรับเกณฑ์ให้เขาสามารถเข้าไประดมทุนได้ จะทำให้ต้นทุนการเงิน (Cost of Fund) เป็นศูนย์ ทำให้สามารถสร้างโรงงาน ลงทุนขยายงานได้และเกิดความเสมอภาค (Equity) ที่สำคัญทำให้เศรษฐกิจแข็งแรงและสีเขียวขึ้น ซึ่งวิธีแบบนี้ไม่ต้องใช้งบประมาณเพียงแค่ปรับเกณฑ์อย่างเดียว

2.การออกตราสารหนี้สีเขียว (Green Bonds) เพื่อนำเงินไปขยายธุรกิจผ่านโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น การลงทุนในพลังงานสะอาด อาทิ แสนสิริ จะทำกรีนบอนด์ออกมาเพื่อให้โลกเขียว ต้องลงทุนสูงกำไรน้อย ช่วงต้นทุนทางการเงินสูง รัฐต้องให้เงินอุดหนุน (subsidize) จะช่วยให้ธุรกิจทำโครงการที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น 

3.รัฐบาลต้องดึงบริษัทใหญ่จากต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศเพื่อสร้างงาน สร้างรายได้ให้คนในประเทศ และ 4.รัฐต้องพิจารณาให้ “นอนแบงก์” ลดอกเบี้ยเงินกู้ลงเหลือ 12% ภายใน 2 ปี เพื่อช่วยคนระดับฐานรากที่เป็นหนี้ ซึ่งวิธีนี้รัฐบาลไม่เสียอะไร เพียงแค่ช่วยให้คนไม่เอาเงินออกจากกระเป๋า จะช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน และแก้ปัญหาอาชญากรรมลดลงได้

“ผมเชื่อว่า คนเป็นนายกฯ ต้องแก้ได้หมดทุกอย่าง เพราะคุณถูกเลือกมาเพื่อให้ทำให้สำเร็จไม่ใช่ทุกวันมานั่งอธิบายว่าทำไมทำไม่ได้” นายเศรษฐา กล่าว

ปีนี้เปิดตัว 46 โครงการ

ก่อนหน้านี้เมื่อเดือน ม.ค.2565 นายเศรษฐา ออกมาแถลงถึงทิศทางการดำเนินงานของแสนสิริ ซึ่งกลยุทธ์ทางธุรกิจในปี 2565 จะยุติสงครามด้านราคา โดยจะหันมาเน้นด้านทำเล การบริการและบาลานซ์สินค้าทุกกลุ่มราคา

นายเศรษฐา กล่าวว่า แสนสิริปัจจัยเสี่ยงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 มีหลายเรื่องทั้งสินค้าราคาแพง โอมิครอน รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่ยังสูงที่มีผลกระทบ สังเกตได้จากการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น สวนทางกับกำลังซื้อที่เปราะบาง ซึ่งจะแก้ได้จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ รวมถึงการเรียนรู้ที่จะอยู่ร่วมกับโควิด ทุกคนสามารถใช้ชีวิตตามปกติได้และที่สำคัญต้อง ”ไม่มี” ล็อกดาวน์ออกมา

ในส่วนของแสนสิริ ปีนี้จะให้ความสำคัญเรื่อง “ทำเล” และ “บริการหลังการขาย"เป็น “จุดขาย” เพราะสงครามราคาสิ้นสุดลงแล้ว

“เราไม่มีความจำเป็นต้องลดราคาเพราะว่าสต็อกเหลือน้อยและมีเงินสด 15,000 ล้านบาท แต่ผมคงพูดแทนรายอื่นไม่ได้ นั่นหมายความว่า สงครามราคาในปีนี้จะไม่เกิดขึ้นเหมือนกับปี 2563 และ 2564 แน่นอน” นายเศรษฐา กล่าว

นายเศรษฐา ระบุว่า การปรับขึ้นราคาให้สอดคล้องกับต้นทุนมีหลายปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง ต้องเอาลูกค้าเป็นที่ตั้ง “ไม่ใช่” ว่าราคาที่ดินสูงขึ้นแล้วขึ้นราคาเพราะที่ดินบางแปลงซื้อมานานแล้ว มีการล็อกราคาวัสดุก่อสร้าง ไม่ควรขึ้นราคาเพราะรายได้ของลูกค้าลดลง 

ส่วนโครงการใหม่ที่มีการซื้อที่ดินมาแพงและราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น ก็ต้องมาดูว่าเหมาะสมว่าจะเปิดตัวตอนนี้หรือไม่ เพราะสภาพเศรษฐกิจอยู่ในระดับที่ค่อนข้างเปราะบาง

รวมทั้งปี 2565 แสนสิริ มีแผนเปิดตัว 46 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการแนวราบ 28 โครงการ คอนโด 18 โครงการ โดยมีสัดส่วนของ Affordable Segment 50% เพื่อให้เป็นแบรนด์ที่เข้าถึงง่าย ประกอบด้วยคอนโด แบรนด์คอนโด มี, เดอะ มูฟ, ดีคอนโด, เดอะ ไลน์ พร้อมไฮไลท์ด้วยการรุกคอนโดแบรนด์ “เดอะ เบส” ซึ่งปีนี้จะเปิดตัว 4 โครงการ มูลค่า 4,500 ล้านบาท

สำหรับโครงการแนวราบได้วางแผนเปิดตัวทาวน์โฮมราคาเข้าถึงง่าย แบรนด์ สิริ เพลส 8 โครงการ มูลค่า 6,100 ล้านบาท และมีแผนเปิดตัวบ้านและทาวน์โฮม “อณาสิริ” ที่ลูกค้าตอบรับสูงในปีที่ผ่านมา รุกแบรนด์ “สราญสิริ” ด้วยโฉมใหม่บ้านเดี่ยว ส่วนตลาดบนเปิดตัวแบรนด์ ”บุราสิริและเศรษฐสิริ” ต่อเนื่อง 

รวมทั้งต่อยอดความสำเร็จของ Exclusive Modern Residence แบรนด์ “บูก้าน” และไฮไลท์ที่สำคัญของแนวราบคือการกลับมาของบ้านเดี่ยว ลักชัวรีแบรนด์ “นาราสิริ” 2 โครงการ มูลค่า 8,300 ล้านบาท โดยตั้งเป้าหมายยอดขาย และยอดโอนปีนี้ 35,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ แสนสิริ ได้ร่วมมือธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เพื่อออกหุ้นกู้ดิจิทัลแสนสิริ ซึ่งถือเป็นรายแรกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย โดยชูวิสัยทัศน์ร่วมกันในการเป็นหุ้นกู้ที่คนไทยทุกคนเข้าถึงได้ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียง 1,000 บาท โดยสามารถซื้อขายแบบเรียลไทม์ได้ 24 ชั่วโมงผ่าน วอลเล็ตซื้อขายหุ้นกู้บนแอพพลิเคชัน “เป๋าตัง”

ทั้งนี้ การจำหน่ายหุ้นกู้ดังกล่าวได้จำหน่ายเมื่อวันที่ 18 ม.ค.2565 และจำหน่ายหมดภายใน 3 นาที 38 วินาที โดยเป็นหุ้นกู้ประเภทไม่ด้อยสิทธิดอกเบี้ยคงที่ 3.10% ต่อปี ระยะเวลาลงทุนเพียง 2 ปี 6 เดือน อันดับความน่าเชื่อถือที่ระดับ BBB+ โดยทริสเรทติ้ง ระดมทุนจากการหายหุ้นกู้ครั้งนี้ที่ 1,000 ล้านบาท 

ล่าสุดได้เปิดตัวโครงการ "Zero Dropout เด็กทุกคนต้องได้เรียน" สร้างประวัติศาสตร์ครั้งแรกในเอเชีย! ที่มีการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนในการช่วยพัฒนาระบบการศึกษาของประเทศนำไปสนับสนุนกองทุนเพื่อความเสมอภาคทางการศึกษา (กสศ.) เพื่อใช้ในโครงการ Zero Dropout ในการวางแผนพัฒนาคุณภาพการศึกษาไทยอย่างยั่งยืนนำร่องที่จังหวัดราชบุรี ที่มีเด็กเสี่ยงหลุดจากระบบการศึกษาอยู่ประมาณ 10,000 คน ซึ่งเหมาะสมกับจำนวนเงินระดมทุน 100 ล้านบาทกำหนดเปิดจองซื้อ15 ก.พ.นี้ เวลา 8.30 น. ผ่าน SCB Easy App