อสังหา65 ปีแห่งการฟื้นตัว ราคาขยับ-ลงทุนรอบนอกบูม

ประเทศไทยหลังเปิดเมืองกำลังเดินหน้าเข้าสู่ภาวะฟื้นฟูธุรกิจและขับเคลื่อนเศรษฐกิจรอบใหม่จากผลกระทบหนักในช่วงของการแพร่ระบาดรุนแรงเกือบ 2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต่างเผชิญห้วงวิกฤติที่เชื่อว่าผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วเข้าสู่ภาวะไต่ระดับขาขึ้นอีกครั้ง

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ วิเคราะห์แนวโน้มและคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2565 ว่า จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงปลายปี 2564 จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด การกระจายวัคซีนที่ดีขึ้น และสภาพเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัว คาดว่าจะมีจำนวนอุปทานใหม่ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2565 ทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสินค้าอยู่ในมือ ตอบรับความต้องการของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ

ทั้งนี้ ปัจจัยบวกที่สำคัญ คือ การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี และการเปิดประเทศที่นำกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาอีกครั้ง โดยระดับราคายังคงมีแนวโน้มขยับขึ้น พร้อมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากราคาอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้วในปี 2564 หลังจากที่ผู้ประกอบการจัดแคมเปญ “ลด แลก แจก แถม” และโปรโมชันต่างๆ กระตุ้นการตัดสินใจซื้อเพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่  ในปีหน้าอาจมีการลดราคาบางโครงการ บางทำเล ตามดีมานด์เท่านั้น 

"ปี 2565 จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม และการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี ยังเอื้อต่อกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น และความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟ้าครอบคลุมพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และชานเมือง ส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ”
 

ลงทุนกระจายรอบนอกกรุงเทพฯ

นางกมลภัทร กล่าวต่อว่า ปัจจุบันทำเลอสังหาฯ ที่น่าสนใจกระจายตัวออกไปสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ซึ่งหลายสายจะเปิดให้บริการในปี 2565 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี จะช่วยให้อสังหาฯ ในทำเลเหล่านี้ ขยายตัวยิ่งขึ้น

ขณะเดียวกันเทรนด์การพัฒนาอสังหาฯ ของผู้ประกอบการจะเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงเพื่อตอบรับกับพฤติกรรมต่างๆ ที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคในช่วงโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นการนำเทคโนโลยีสมาร์ทโฮมต่างๆ มาใช้ในโครงการเพื่อลดการสัมผัส  รวมถึงการดำเนินธุรกิจอื่นควบคู่กับการพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น โรงพยาบาล โรงแรม หรือธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้สูงอายุ เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายอีกมากมายที่ต้องเผชิญ อาทิ สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง 
 

หวังมาตรการรัฐหนุนฟื้นตัว

ส่วนปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือ นโยบายภาครัฐที่จะช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวเร็วขึ้น เนื่องจากภาคอสังหาฯ มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่า 9.8% ของจีดีพี และการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

สำหรับเศรษฐกิจไทยในปี 2565 คาดว่าจะขยายตัว 3.7% จากการใช้จ่ายในประเทศที่ทยอยปรับตัวดีขึ้นตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด และตลาดท่องเที่ยวที่ทยอยฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงเปราะบางและมีความไม่แน่นอน ซึ่งยังต้องติดตามพัฒนาการของการระบาดหลังการเปิดประเทศ และความต่อเนื่องของแรงสนับสนุนจากภาครัฐ คาดใช้เวลา2-3 ปี จะกลับมาฟื้นตัว

“การแพร่ระบาดของโควิดในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้คนไทยส่วนใหญ่ชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยแม้จากการสำรวจจะพบว่า 71% ยังสนใจที่จะซื้อบ้าน แต่ชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี อุปสรรคหลักที่มีผลต่อการซื้อบ้าน 66% ขาดรายได้ในช่วงโควิด รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย 63% และความไม่แน่นอนทางการเมือง 37%”

“รอ”มาตรการลดค่าธรรมเนียม

นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี ของ ธปท.ชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 เนื่องจากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวผ่านภาคอสังหาฯ จะช่วยให้ผู้ประกอบการระบายสต็อกที่มีอยู่ และเติมซัพพลายใหม่ ซึ่งได้ประโยชน์กับซัพพลายเชนในธุรกิจก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และคนซื้อบ้าน ถือว่าเป็นนาทีทองของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าเป็นหลังแรก หลังที่ 2 หรือ 3 เป็นโอกาสที่ดีของคนที่มีกำลังซื้อในช่วงเวลานี้

“การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีชั่วคราวยังไม่มีผลที่ชัดเจน เพราะเพิ่งออกมาได้เดือนกว่า และธปท.เป็นแค่ 1ใน4 ของผู้เล่นหลัก เมื่อ ธปท.ผ่อนคลายแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการทำตลาดแล้ว เหลือรัฐบาลและธนาคาร โดยลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนรวมถึงค่าธรรมเนียมการจดจำนองและมาตรการภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง กำลังหมดอายุสิ้นปีนี้ ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ขอให้ภาครัฐพิจารณาอยู่"

มาตรการดังกล่าวจะกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อได้ดี ถือเป็นมาตรการที่รัฐไม่ต้องใช้เงิน แม้เสียรายได้ไปบ้างแต่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจที่ดี โดยเฉพาะการต่อมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองใน 3 ล้านบาทแรก เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้ซื้อที่กำลังซื้อสูงกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีโอกาสพอสมควรที่รัฐบาลจะต่ออายุมาตรการดังกล่าวไปถึงปี 2565 แต่ต้องรอแนวทางจากกระทรวงการคลัง 

ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์อยู่โหมด “wait&see” และเข้มงวดเรื่องสินเชื่อ แม้ว่า ธปท.จะดูแลธนาคารพาณิชย์แต่ไม่สามารถสั่งธนาคารพาณิชย์ได้เพราะถือว่าเป็นเรื่องกลไกตลาด ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของธนาคารพาณิชย์ จึงหวังว่าในปี 2565 ทิศทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นจะทำให้ธนาคารพาณิชย์ลดการ์ดลงยอมปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ประกอบการที่รัฐบาลมีการเปิดประเทศทำให้เศรษฐกิจดีขึ้นคนเริ่มมีรายได้มากขึ้นและมีกลุ่มคนต่างชาติเข้ามาสนใจซื้ออสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น

ดึงเทคโนโลยีเสริมแกร่ง

นางภัณณิน สุมนะเศรษฐกุล ผู้อำนวยการวิจัยด้านการคาดการณ์อนาคต จาก ฟิวเจอร์เทลส์ แล็บ บริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ผลจากโควิด-19 ที่ผ่านมาส่งผลให้โครงสร้างสังคมปรับเปลี่ยนกฏระเบียบออกมาเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมทั้งประชาชนยอมสูญเสียความเป็นส่วนตัวเพื่อให้สังคมดีขึ้น ด้วยการใช้เทคโนโลยีต่างๆ ที่เข้ามาดูแล ป้องกันการแพร่ระบาดของวิกฤติโรคระบาดครั้งนี้ เช่น การใช้แอพลิเคชั่นในการติดตามตัว

รวมถึงการติดตั้งอุปกรณ์ หรือเทคโนโลยีที่ช่วยป้องกันมลพิษในพื้นที่สาธารณะ หรือพื้นที่สวนกลาง จากเดิมที่ใช้เฉพาะในห้องนอน ห้องเรียน อาทิ หอฟอกอากาศ “ฟ้าใส มินิ” นำหลักการมาจากหอดักจับมลพิษอุตสาหกรรมแบบเปียก (wet scrubber) เพื่อสร้างต้นแบบหอฟอกอากาศอัตโนมัติแบบไฮบริด (Hybrid Air Purifier Tower) ทำงานด้วยการนำพลังงานที่ได้จากแผงโซลาร์เซลล์ กำลังการผลิตพลังงาน ขนาด 800 วัตต์ มาใช้ร่วมกันกับระบบพลังงานไฟฟ้าทั่วไป เพื่อลดภาระการใช้ไฟฟ้าในเวลากลางวัน ออกแบบภายใต้แนวคิดเพื่อให้บรรลุเป้าหมายทางสุขภาวะและความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม

นอกจากนี้ ผลจากโควิดทำให้ผู้คนเข้าถึงเทคโนโลยีง่ายขึ้น แม้กระทั้งกลุ่มผู้สูงอายุ จากข้อมูลพบว่า แนวโน้มนวัตกรรมไร้สัมผัสต่างๆเข้ามามีบทบาทมาขึ้น รวมทั้งหุ่นยนต์ที่เข้ามาให้บริการกลุ่มผู้สูงอายุที่มีแนวโน้มเพิมขึ้น 20% ใน1-2 ปี จากนี้ และในอนาคตกลุ่มคนรุ่นใหม่ เจนซีและ เจนอัลฟ่าจะให้ความสำคัญและยอมจ่ายเงินกับสินค้าและบริการเพื่อทำให้ชีวิตและโลกดีขึ้น