Property Sector - กระแสย้ายออกเมืองหลวง

เนื่องจากผลกระทบของโควิดที่ยืดเยื้อและตลาดแรงงานที่ยังซบเซา เราคงให้น้ำหนักกลุ่มอสังหาฯ เป็นกลาง โดยเลือก LH และ AP เป็นหุ้นเด่นจากมุมมองตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวได้ช้าและไม่ได้ฟื้นได้ทุกกลุ่ม โดยผู้พัฒนาคอนโดฯจะได้รับผลกระทบมากที่สุดจากการระบาด

 

ผู้คนย้ายไปต่างจังหวัดหลังตลาดแรงงานซบเซา

โควิดและเทคโนโลยีการสื่อสารมีผลกระทบอย่างมากต่อการอยู่อาศัยและทำงาน ซึ่งทำให้รูปแบบสังคมเมืองเปลี่ยนไปทั่วโลกจากโควิด เราเห็นผู้คนย้ายออกจากเมืองใหญ่ไปอยู่อาศัยในชานเมืองและต่างจังหวัดจากปัจจัยด้านตลาดแรงงานที่เปลี่ยนไป, นโยบาย WFH, ราคาที่อยู่อาศัย, ค่าจ้างและค่าครองชีพ โดยในไทยข้อมูลสะท้อนว่าการย้ายไปอยู่ในชานเมืองหรือต่างจังหวัดเป็นผลจากการสูญเสียงาน โดยมีประชากร 1.05 ล้านคนย้ายสู่ต่างจังหวัดในปีที่ผ่านมาซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 7 ปีและ 30% ของคนกลุ่มนี้ให้เหตุผลว่าเกิดจากการตกงาน

 

 

 

 

 

รูปแบบสังคมเมืองเปลี่ยนไป

ข้อมูลในสหรัฐฯพบสัดส่วนชาวอเมริกันมีการย้ายออกมากกว่าย้ายเข้าไปเมืองใหญ่ถึง 82% ในช่วงการระบาดทำให้ราคาที่อยู่อาศัยใน San Francisco ลดลง 7.0% yoy ส่วนเมืองที่มีความหนาแน่นน้อยกว่าอย่าง Sacramento ราคาเพิ่มขึ้น 7.4% yoy ในโตเกียวเราเห็นข้อมูลการย้ายออกไปยังชานเมืองและต่างจังหวัดโดยเฉพาะในวัยแรงงานทำให้ราคาที่ดินในเมืองใหญ่ เช่น Tokyo, Osaka และ Nagoya ปรับตัวลง 0.7% yoy อย่างไรก็ตามเมือง Fukuoka และต่างจังหวัดเพิ่มขึน 2.9% yoy เราเห็นแนวโน้มที่คล้ายกันใน UK ที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยเพิ่ม 69% yoy ในพื้นที่ต่างจังหวัดแต่ลดลง 49% yoy ในเมืองใหญ่

 

ไม่ใช่แค่ปัจจัยระยะสั้น แต่โครงสร้างจะเปลี่ยนไป

แม้อาจมีบางส่วนเชื่อว่าโควิดจะเป็นการเปลี่ยนแปลงและผลกระทบระยะสั้น แต่เราเชื่อว่าโควิดทำให้โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป การเปิดประเทศจะไม่ช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในทันที แต่ทำให้ความเสี่ยงการระบาดระลอกใหม่ โดยเฉพาะจากสายพันธ์ Omicron เพิ่มขึ้นและเรามองว่าโควิดจะเป็นสงครามยืดเยื้อ เราคงมุมมองว่าการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยช้าและไม่ได้ฟื้นได้ทุกกลุ่มโดยกลุ่มคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบจากการระบาดมากที่สุด เราคงให้น้ำหนัก เป็นกลาง สำหรับกลุ่มอสังหาฯโดยเลือก LH และ AP เป็นหุ้นเด่น