จับตา “วิกฤติเอเวอร์แกรนด์” ส่งสัญญาณ เข้มงวดเรียลเอสเตทไทย?

“สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า จากการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา มีผลให้หลายบริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายก้าวสู่บริษัทขนาดใหญ่ที่ขยายกิจการหรือธุรกิจของตนเองออกไปมากกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและรุกออกต่างประเทศ แต่มีจำนวนน้อยมากที่เป็นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และนิยมใช้ชื่อที่ต่างจากเดิมในการพัฒนา

ยกตัวอย่าง บริษัท ริสแลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งก็คือ บริษัทในเครือ “คันทรี่ การ์เด้น” อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ที่สุดของประเทศจีน โดยจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง 

“บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในจีนส่วนใหญ่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฮ่องกง เพราะสามารถขยายกิจการได้สะดวกกว่าการอยู่ในประเทศจีนแบบ 100%”

บางบริษัทมีการขยายกิจการออกไปนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์มากมาย เช่น ต้าเหลียนแวนด้ากรุ๊ป หรือเรียกสั้นๆ ว่า “แวนด้ากรุ๊ป” เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่เติบโตจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนแล้วขยายออกไปยังธุรกิจอื่น ๆ รวมถึงขยายไปยังตลาดต่างประเทศแบบมั่นคง!
 

แวนด้ากรุ๊ป มีการเข้าซื้อกิจการที่สร้างความฮือฮาระดับโลก คือ การเข้าซื้อ AMC Theatres ในสหรัฐ เมื่อปี 2555 ด้วยมูลค่าประมาณ 2,600 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 85,000 ล้านบาท! ถือได้ว่าเป็นการเข้าซื้อกิจการของบริษัทสัญชาติจีนที่มีมูลค่ามากที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์

จากนั้นมีการเข้าซื้อกิจการโรงภาพยนตร์ในอีกหลายประเทศทั่วโลก และอีกดีลซื้อกิจการที่สร้างความฮือฮาของแวนด้า กรุ๊ป คือการซื้อกิจการภาพยนตร์ บริษัท Legendary Entertainment ด้วยมูลค่าประมาณ 3,500 ล้านดอลลาร์ หรือประมาณ1.15 แสนล้านบาท ในปี 2559 ยังไม่นับการเข้าซื้ออาคารสำนักงาน โรงแรม ทั่วโลกอีกมากมาย

“เพราะการขยายตัวไปยังหลายประเทศและการเข้าซื้อกิจการหรืออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมีผลให้พวกเขาต้องทยอยขายบางโครงการหรือบางกิจการออกมาเพราะมีปัญหาเรื่องของการหาเงินมาชำระหนี้สินที่เกิดจากการออกหุ้นกู้ เพราะแหล่งรายได้หลัก คือ การขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนเริ่มมีสัญญาณไม่ดี เพราะการควบคุมเรื่องของการเก็งกำไร ควบคุมจำนวนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละบุคคล และควบคุมฟองสบู่ราคา แต่ดูเหมือนพวกเขาจะผ่านวิกฤตการเงินนั้นมาแล้ว”

สุรเชษฐ กล่าวว่า ปัจจุบันมีอีก 1 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีนบริษัทที่มีการขยายออกมานอกประเทศจีน และเป็นการขยายที่ออกมาในทิศทางเดียวกันกับ แวนด้ากรุ๊ป คือ “เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป” ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อันดับที่ 2 ของโลกมีรายได้ในปี 2563 อยู่ที่ 2.3 ล้านล้านบาท กำไรกว่า 82,553 ล้านบาท บริษัทมีทรัพย์สินรวมกันประมาณ 10.4 ล้านล้านบา

“ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์ในตอนนี้เกิดจากการขยายกิจการที่รวดเร็วและต่อเนื่องมาโดยตลอดแบบที่แวนด้ากรุ๊ปทำ แต่ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์อาจจะเกิดจากการที่ ก่อหนี้!! มากเกินไป ซึ่งมีทั้งหนี้ที่เกิดจากการขอสินเชื่อธนาคารมาลงทุนขยายกิจการ และการออกพันธบัตรหรือหุ้นกู้ออกมาเพื่อระดมทุนไปขยายกิจการต่างๆ รวมไปถึงการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่โครงการที่อยู่อาศัย เช่น สวนสนุก”

ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์เริ่มชัดเจนขึ้นเมื่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศจีนเกิดปัญหาทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ และการควบคุมของรัฐบาลมีผลให้รายได้ของพวกเขาในปี 2563 ลดลงจากปีก่อนหน้า 1.9% แต่กำไรลดลงกว่า 55.7% มีผลต่อสภาพคล่องของบริษัท เมื่อรายได้ลดลงต่อเนื่อง รวมไปถึงรายได้จากกิจการอื่น ๆ ลดลงเช่นกัน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในตราสารหนี้ที่ออกโดยบริษัทที่ความน่าเชื่อถือในมุมมองของนักการเงินและตลาดตราสารหนี้ลดลง มูลค่าของพันธบัตรของเอเวอร์แกรนด์ลดลงเหลือเพียง 40 เซ็นต์ ทั้งยังเป็นพันธบัตรที่ไม่มีใครอยากได้ และมีกำหนดชำระในปี 2568

โดยหนี้สินทั้งหมดของเอเวอร์แกรนด์ปัจจุบันอยู่ที่ 3 แสนกว่าล้านดอลลาร์ หรือ 11 ล้านล้านบาท ว่ากันว่ากำหนดที่ต้องชำระให้ธนาคาร 21 ก.ย. นี้ ถ้าพวกเขาสามารถขายทรัพย์สินออกไปได้ก็สามารถหาเงินมาชำระหนี้สินได้เช่นกัน เพียงแต่ในภาวะแบบนี้ก็คงยากที่จะหาคนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงหลายรายพร้อม ๆ กัน  และหากพวกเขามีปัญหาจริง คงก่อให้เกิดปัญหาอีกมากมายในประเทศจีน เพราะโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกไม่น้อยกว่า 1.4 ล้านยูนิต มูลค่ารวมถึง 2 แสนล้านดอลลาร์ หรือ 6.6 ล้านล้านบาท คงต้องดูว่ารัฐบาลจีนจะเข้ามาจัดการเรื่องนี้อย่างไร เพราะผลกระทบนั้นรุนแรงแน่นอน

สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากจีนที่เข้ามาในประเทศไทยนั้นมีรูปแบบชัดเจน และหาความเชื่อมโยงได้มีเพียง “คันทรี การ์เด้นกรุ๊ป” ชื่อ ริสแลนด์ (ประเทศไทย) ซึ่งดำเนินกิจการตามปกติ “ไม่ได้” มีการขยายตัวหรือซื้อกิจการรวมไปถึงโครงการอะไรมากมาย ล่าสุดได้ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเช่นเดียวกันกับดีเวลลอปเปอร์หลายราย ดังนั้น จึงไม่มีผลต่อเนื่องหากว่าเอเวอร์แกรนด์จะมีปัญหารุนแรงในอนาคต!

แต่ปัญหาของเอเวอร์แกรนด์อาจนำสู่ความเข้มงวดและข้อจำกัดในการลงทุนในต่างประเทศของบริษัทต่าง ๆ ของจีนมากขึ้น เป็นเรื่องที่ต้องติดตามกันต่อไป