อสังหาริมทรัพย์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯชี้ผ่านจุดต่ำสุด คาดปี65โอนกรรมสิทธิ์พลิกโต10%

‘ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ’ ชี้ตลาดผ่านจุดต่ำสุดแล้วระบุบ้านเดี่ยว บ้านแฝดยังไปได้แต่ไม่หวือหวา เตือนระวังซัพพลายทาวน์เฮ้าส์ ขณะที่ดีมานด์คอนโดราคา2-3ล้านบาทเริ่มกระเตื้องคาดปีหน้าตลาดฟื้นตัว ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์พลิกโต10% จากปีนี้ติดลบ 20%

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากข้อมูลการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2564 ที่ประเทศไทย ยังคงประสบกับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอก 3 และ 4 ได้พบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยหน่วยเปิดขายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล

ครึ่งแรกมีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 18,713 หน่วย ลดลง 4.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มีมูลค่ารวม 86,419 ล้านบาท ลดลง 5.9% ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวม 194,779 หน่วย ลดลง 5.4% มีมูลค่ารวม 971,460 ล้านบาท ลดลง 6.4 % 

โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลง ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมี 29,776 หน่วย ลดลง 9.1% มูลค่า 144,651 ล้านบาทลดลง 9.0% ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาด 165,003 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 826,809 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 4.7 %และ 5.9% ตามลำดับ

ทั้งนี้เป็นการลดลงของหน่วยอาคารชุดเหลือขายที่ลดลง 10.7% ขณะที่หน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายลดลง 0.3% ทั้งนี้เป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการปรับตัว โดยลดจำนวนการพัฒนาโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ หันไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเข้ามาสู่ตลาดมากเพิ่มขึ้น

ระบุอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว

นายวิชัย ระบุว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2564 มีจำนวน 53,693 หน่วย มูลค่ารวม 239,736 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 30,556 หน่วย มูลค่า152,659 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 23,137 หน่วย มูลค่า 87,077 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2564 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีอัตราติดลบที่น้อยกว่าช่วงครึ่งปีแรก โดยคาดว่าจะลดลง3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลง22.2% คาดว่าสถานการณ์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลจะปรับตัวดีขึ้นกว่าครึ่งแรก

   “ตลาดอสังหาฯ ปีนี้น่าถึงจุดต่ำสุดหลังผ่านไตรมาสแรกที่ผ่านมา และการที่ประชาชนได้การฉีดรับวัคซีนมากขึ้นและมีการเปิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจทำให้ประชาชนมีรายได้เพิ่มขึ้นมีความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ประกอบปลายปีนี้ยังมีมาตรการลดค่าจดจำนองและการโอนสำหรับบ้านไม่เกิน3 ล้านบาทจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในช่วงปลายปีนี้ ส่วนปีหน้าคาดว่าอสังหาฯจะ ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะกรุงเทพฯและ ปริมณฑล”

แนวราบยังไปได้-คอนโดเริ่มกระเตื้อง

นายวิชัย ประเมินว่า แนวโน้มตลาดแนวราบยังคงไปได้ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว และบ้านแฝดที่มาแรง แต่ยอดขายไม่หวือหวามากนักเพราะตลาดเริ่มอิ่มตัว ส่วนทาวน์เฮ้าส์ ต้องระมัดระวังเนื่องจากมีซัพพลายเยอะ ขณะที่คอนโดแรงซื้อเริ่มกระเตื้องขึ้นในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และระดับราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเกิดจากแรงกระตุ้นของโปรโมชั่นที่ผู้ประกอบการอสังหาฯออกมา รวมถึงการประกันผลตอบแทนที่ออกมาทำให้คนสนใจซื้อเพิ่งลงทุนมากขึ้นประกอบราคาคอนโดช่วงนี้ถูกทำให้ตลาดคอนโดเริ่มฟื้นตัว

“ปัจจัยบวกที่สำคัญ คือ เศรษฐกิจประเทศต้องฟื้น ก่อนทำให้คนมีรายได้ มีความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัย เชื่อว่าปีหน้าเศรษฐกิจน่าจะปรับตัวดีขึ้น ส่วนการที่ครม.ผ่อนปรนต่างชาติอยุ่ในไทย 10 ปี นั้นน่าจะเป็นปัจจัยบวกที่เข้ามาเสริม แต่กำลังซื้อหลักมาคนในประเทศมากกว่า”

นายวิชัย ระบุว่าแนวโน้มปี 2565 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวน 86,117 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 374,368 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร 37,792 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 202,726 ล้านบาท และ โครงการอาคารชุด 42,325 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 171,642 ล้านบาท 

ประเมินครึ่งแรกปี 65 เปิดขายใหม่พุ่ง 95%

ทั้งนี้ คาดว่า ครึ่งปีแรกปี 2565 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 ถึง 95.8% และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก 24.3% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้น 100.3% และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 2565

ในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 61,993 หน่วย มูลค่ารวม 292,616 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 31,999 หน่วย มูลค่ารวม173,652 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 29,994 หน่วยมูลค่ารวม 118,965 ล้านบาท โดยช่วงครึ่งหลังปี 2564 จะมีหน่วยขายได้ใหม่มากกว่าครึ่งปีแรก หรือมีอัตราขยายตัวติดลบลดลง6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลง10.3%

ส่วนในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 75,843 มูลค่ารวม 341,472 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 35,070 หน่วย มูลค่ารวม 180,421 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 40,773 หน่วย มูลค่ารวม161,051 ล้านบาท คาดว่าครึ่งแรกปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมียอดขายที่ดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 2564 เพิ่มขึ้น 17.4% และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก 26.9% ในช่วงครึ่งหลัง ขณะที่มูลค่าครึ่งแรกของปี 2565 เพิ่มขึ้น 11% และขยายตัวเพิ่มขึ้น 22.3% ช่วงครึ่งหลังปี 2565 

วัคซีน-เศรษฐกิจขับเคลื่อนอสังหาฯปี 65

ทั้งนี้ เป็นผลมาจากการคาดการณ์ภายใต้สถานการณ์ที่สามารถกระจายวัคซีนได้ทั่วถึง ทำให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่เกิดขึ้นและเศรษฐกิจในปี 2565 จะขยายตัว 4% ซึ่งจากการคาดการณ์ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2564 ติดลบ 20% แต่ในปีหน้าบวก 10%

นายวิชัย กล่าวว่า หากพิจารณาในส่วนของหน่วยเหลือขาย ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวน 171,283 หน่วย มูลค่ารวม 836,530 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 99,744 หน่วย มูลค่ารวม 516,072 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 71,539 หน่วย มูลค่ารวม 320,458 ล้านบาท และในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขายในตลาดจำนวน161,120 หน่วยมูลค่ารวม771,953 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 92,751 หน่วย มูลค่ารวม 482,778 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 68,369 หน่วย มูลค่ารวม 289,175 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกปี 2565 เป็นต้นไป