ส่องรายได้-กำไรอสังหาฯครึ่งปีแรก ‘เอพี-แลนด์แอนด์เฮ้าส์’แชมป์

“สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ ชาวไทย และต่างชาติ ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องเกือบ 2 ปี ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ ต่างพยายามหาทางรอด สร้างรายได้เพิ่มอย่างสุดความสามารถ!

“รายได้หลักของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายนั้นมาจากการโอนกรรมสิทธิ์เป็นสำคัญ นั่นหมายความว่ายอดพรีเซลหรือยอดขายที่ได้รับจากการเปิดขายในช่วงแรก ไม่ใช่ทั้งหมดของรายได้ที่จะได้รับ และ ไม่ใช่รายได้ที่แท้จริงของผู้ประกอบการ การจะรับรู้รายได้ของที่อยู่อาศัยแต่ละโครงการส่วนใหญ่ใช้เวลามากกว่า 1 เดือนขึ้นไป จนถึง 4-5 ปี”

โครงการคอนโดมิเนียมบางแห่งหากสร้างเสร็จก่อนเปิดขายอาจรอเพียง 1 เดือนก็อาจได้ต้นทุนพร้อมกำไรกลับคืนมาแล้วในกรณีที่มีการซื้อขายเกิดขึ้น แต่ถ้าเป็นคอนโดหรือบ้านจัดสรรที่เปิดขายก่อนการก่อสร้างก็อาจรอนานกว่า 3-4 เดือน คอนโดส่วนใหญ่ 1 ปีขึ้นไป หรือมากกว่านั้น และคอนโดเป็นรูปแบบโครงการที่ค่อนข้างมีความเสี่ยงในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในแง่ของการเก็งกำไรจากนักลงทุนที่บางส่วนไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่แรกที่ซื้อไป

“กว่าที่ผู้ประกอบการจะรับรู้ว่าผู้ซื้อคอนโดของตนเมื่อเปิดขายช่วงแรกนั้นไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทั้งจากความไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ และจากปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อไม่ผ่าน ก็ต้องรอจนกระทั่งโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ หรือผ่านไปแล้ว 1-2 ปีหรือมากกว่านั้น ผู้ประกอบการจึงมีความเสี่ยงมากกว่าการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรร”

ดังนั้น เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวและกำลังซื้อลดลงชัดเจน ผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงพยายามเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น และลดโครงการคอนโดเพื่อลดความเสี่ยง! แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคอนโดจะมีความเสี่ยงในเรื่องนี้เหมือนกันหมด เพราะคอนโดในทำเลที่ดี ยังมีความต้องการสูงจากกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มนักลงทุนที่คาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าหรือขายต่อ

ผู้ประกอบการหลายรายที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดช่วงครึ่งแรกของปีนี้และสร้างรายได้รวมไปถึงผลกำไรสุทธิที่มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า เช่น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แอสเซทไวส์ และศุภาลัย ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดในช่วงต้นปี โครงการส่วนใหญ่ของทั้ง 3 รายอยู่ในทำเลที่คาดหวังการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของราคาที่เพิ่มขึ้นและเรื่องของการเช่าได้เมื่อเศรษฐกิจกลับเข้าสู่ภาวะปกติ

สำหรับ 5 บริษัทที่มีผลประกอบการโดดเด่นด้านรายได้ครึ่งแรกปี 2564 อันดับแรก เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้ 20,506 ล้านบาท ตามด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 17,217 ล้านบาท แสนสิริ 14,868 ล้านบาท พฤกษา 13,289 ล้านบาท และ ศุภาลัย 11,000 ล้านบาท

ส่วนบริษัทกำไรสูงสุด ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 3,606 ล้านบาท ถือว่าโดดเด่นในแง่ความสามารถทำกำไรที่เอาชนะคู่แข่งด้วยบรรทัดสุดท้ายเสมอ! ตามด้วย เอพี (ไทยแลนด์) 2,518 ล้านบาท ศุภาลัย 2,497 ล้านบาท ออริจิ้น 1,677ล้านบาท แสนสิริ  1,045 ล้านบาท

ทั้งนี้ “บ้านจัดสรร” ที่เป็นที่สนใจมีตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 2.5 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 35 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งผู้ซื้อให้ความสนใจโครงการบ้านจัดสรรในหลายระดับราคา ผู้ประกอบการจึงพัฒนาโครงการหลากหลายทุกระดับราคาเพื่อเข้าถึงผู้ซื้อได้หลายกลุ่ม ผู้ประกอบการที่โดดเด่น ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เอสซีแอสเสท พฤกษา แสนสิริ และเอพี

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการที่เน้นโครงการคอนโดต่อเนื่องมาหลายปี และมีคอนโดรอการขายอยู่เยอะก็อาจมีรายได้หรือกำไรที่ไม่สูงมาก เมื่อเทียบกับผู้ประกอบการที่มีโครงการรูปแบบอื่นๆ ด้วย การที่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะเพิ่มสัดส่วนบ้านจัดสรรมากขึ้นนั้นสอดคล้องกับรายได้ในภาวะแบบนี้เช่นกัน ด้วยความที่รอบของการรับรู้รายได้ที่สั้นกว่า และสามารถสร้างรอบใหม่ได้รวดเร็วในกรณีที่เกิดปัญหาขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

อีกทั้งขนาดของโครงการบ้านจัดสรรในปัจจุบันไม่มีขนาดใหญ่มากนักเมื่อเทียบอดีต ต้นทุนในการซื้อที่ดินรวมถึงการพัฒนาโครงการไม่สูงมาก การเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรจึงเป็น “ทางเลือก” ที่น่าสนใจมากกว่าคอนโด ในช่วงที่ “กำลังซื้อ" จำกัด แม้ว่ารายได้จากการขายบ้านจัดสรรอาจไม่สูงเมื่อเทียบกับคอนโดแต่ด้วยระยะเวลาตั้งแต่การเปิดขายจนถึงวันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จไม่นานมากจึงเพิ่มจำนวนโครงการได้รวดเร็วกว่า สามารถ “ชดเชย” รายได้จากโครงการคอนโดที่ลดลง

ช่วงครึ่งปีหลัง 2564 รายได้และกำไรสุทธิของผู้ประกอบการและลำดับน่าจะไม่แตกต่างจากครึ่งแรก เพราะผู้ที่สร้างรายได้และทำกำไรได้ดีนั้นยังคงเดินหน้าตามแผนงานต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 หากเพิ่งขยับตัวเปิดขายโครงการใหม่อาจยังไม่สามารถสร้างรายได้หรือกำไรขึ้นมาเทียบเท่า หรือผู้ประกอบการบางรายที่มีการขยายไลน์ธุรกิจนอกเหนือจากที่อยู่อาศัย ก็ต้องใช้เวลาในรับรู้รายได้