AP - ซื้อ

Event

ประมาณการ 1Q64F

Impact

ยอดเปิดโครงการใหม่ลดลง 71% YoY และ 84% QoQ

AP เปิดโครงการแนวราบใหม่เพียงสองโครงการใน 1Q64 มูลค่าโครงการ 2.3 พันล้านบาท (-71% YoY,-84% QoQ) (Figure 2) ถึงแม้ว่าการลงทุนในโครงการใหม่จะมีแนวโน้มลดลง แต่เราไม่เป็นห่วงแนวโน้มรายได้ในระยะกลางเพราะบริษัทมีโครงการในมือรอขายอยู่แล้วหลายโครงการ (Figure 6) ใน
ขณะเดียวกัน โมเมนตั้มของยอด presales ใน 1Q64 ยังคงเร่งตัวขึ้นอย่างน่าประทับใจเป็น 8 พันล้านบาท (+32% YoY, +5% QoQ) โดยหนุนจากการเติบโตของโครงการแนวราบเป็นหลัก (Figure 3)

คาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโตถึง 97% YoY และ 29% QoQ

เราคาดกำไรสุทธิของ AP ใน 1Q64F จะอยู่ที่ 1.2 พันล้านบาท (+97% YoY, +29% QoQ) ปัจจัยผลักดันผลประกอบการมาจาก i) ยอดโอนที่เติบโตสูงถึง 68% YoY และ 19% QoQ และ ii) EBIT margin ที่ขยายตัว 2.5ppts YoY และ 5.0ppts QoQ เป็น 16% เนื่องจากมีการประหยัดต่อขนาดเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ เราคาดว่ากำไรสุทธิใน 1Q64F จะคิดเป็น 33% ของประมาณการกำไรปีนี้ของเรา

ในแง่ของยอดโอนที่อยู่อาศัย (ไม่รวมโครงการ JV) คาดจะออกมาอยู่ที่ 8.7 พันล้านบาท ใน 1Q64F (+68% YoY, +19% QoQ) แบ่งเป็น i) ยอดโอนโครงการแนวราบที่ทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 7.8 พันล้านบาท(+78% YoY, +33% QoQ) และ ii) ยอดโอนโครงการคอนโดมิเนียมที่ 817 ล้านบาท (+8% YoY, -42%QoQ) เรามองโมเมนตั้มของยอดโอนโครงการแนวราบจะเร่งตัวขึ้นตามยอด presales ที่แข็งแกร่ง ในขณะที่ยอดโอนโครงการคอนโดมิเนียมน่าจะลดลงอย่างมาก QoQ การโอนโครงการในสต็อกมีแนวโน้มแผ่วลง (Figure 8) เราคาดอัตรากำไรขั้นต้นใน 1Q64F จะขยับเพิ่มขึ้น 140bps QoQ เป็น 31.8% ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้รายได้จากโครงการที่เปิดใหม่ในช่วงที่ผ่านมา

คาดว่าส่วนแบ่งรายได้จาก JV ใน 1Q64F จะอยู่ในระดับต่ำที่ 197 ล้านบาท (-51% QoQ) เนื่องจากจะมีรับรู้รายได้เฉพาะโครงการในมือที่แล้วสร้างเสร็จไปแล้วก่อนหน้านี้เท่านั้น อย่างเช่น Life One Wireless (ขายได้แล้ว 91%), Life ลาดพร้าว (ขายได้แล้ว 95%) และ Life อโศก-พระราม 9 (ขายได้แล้ว 89%)

Valuation & Action

จากโครงการแนวราบที่เติบโตอย่างสม่ำเสมอ และโมเมนตั้มด้านบวกจากคอนโดมิเนียมใหม่ 2 โครงการที่จะพร้อมโอนได้ใน 3Q64F เราจึงยังคงคำแนะนำ ซื้อ และประเมินราคาเป้าหมายที่ 10.80 บาท อิงจาก P/E ปี 2565F ที่ 7.7x เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว +0.5 S.D.

Risks

ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง