เสนาฯ ชี้ตลาดอสังหาฯ 'หั่น' ราคาชิงยอดขาย

กรรมการผู้จัดการบมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ประเมินทิศทางอสังหาฯปี 64 ยังคงมีสงครามหั่นราคาขาย เหตุกำลังซื้อยังแผ่ว คาดปี 65 ถึงเริ่มกลับมาปกติ เปิดแผนปี 64 ทุ่ม 1.57 หมื่นล้าน ลุย 17 โครงการ งัดคอนโดต่ำล้านเรือธงหลัก ตั้งเป้าทั้งปีมียอดขาย 1.11 หมื่นล้าน ยอดโอน 1 หมื่นล้าน

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 คาดว่าจะมีโครงการเกิดใหม่ (ซัพพลายใหม่) เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% จากปีที่ผ่านมาที่โครงการเกิดใหม่ลดลง 20% ซึ่งเป็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในปี 2563 ที่ผู้ประกอบการในตลาดอสังหาฯต่างยกเลิกการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อที่จะระบายสต๊อกอสังหาฯที่มีปริมาณมากกว่าความต้องการ (โอเวอร์ ซัพพลาย) อยู่มาก และมีการแข่งขันในด้านการหั่นราคาขาย โดยเฉลี่ยแล้วปีที่ผ่านราคาอสังหาฯลดลง โดยเฉพาะราคาคอนโดฯลดลงไปประมาณ 5%

ทั้งนี้ แนวโน้มสงครามราคาอสังหาฯในปีนี้ ก็ยังคงอยู่ ซึ่งเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ในปีนี้ผู้ประกอบการจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น ตามกำลังซื้อที่เริ่มฟื้นตัวขึ้นมาบ้าง แต่ยังคงไม่กลับมาเป็นปกติ เพราะการซื้อขายอสังหาฯจะกลับมาเป็นปกติทุกอย่างคาดว่าจะใช้ระยะเวลาถึงปี 2565 เพราะต้องยอมรับว่าแม้ไทยจะเริ่มมีวัคซีนป้องกันโควิด-19 แล้ว โดยกว่าจะกระจายให้ทั่วถึงครอบคลุมทุกกลุ่ม เพื่อให้นักท่องเที่ยวกลับมาต้องใช้ระยะเวลา ดังนั้นในปีนี้ตลาดอสังหาฯจึงยังไม่ฟื้นกลับมาปกติ

สำหรับ ในปี 2564 เสนาเตรียมเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 17 โครงการ รวมมูลค่า 1.57 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียมในย่าน Prime Area 3 โครงการ มูลค่า 7,100 ล้านบาท เสนา คิทท์ หรือ คอนโดต่ำล้าน จำนวน 6 โครงการ มูลค่า 2,100 ล้านบาท เสนา อีโค ทาวน์ 2 โครงการ มูลค่า 1,100 ล้านบาท และแนวราบจะมีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม 6 โครงการ มูลค่า 5,400 ล้านบาท โดยตั้งเป้ายอดขายวั้ที่ 1.11 หมื่นล้านบาท และยอดโอนประมาณ 1 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ เสนาจะบุกคอนโดราคาต่ำกว่าล้าน ซึ่งเปิดโครงการมากสุดของปีนี้ เพราะมองว่าตลาดผู้ซื้อมีความต้องการคอนโดราคาต่ำล้าน ถือเป็นกลยุทธ์หลักและไฮไลท์ที่เสนาจะผลักดัน เนื่องจากประเมินว่ากำลังซื้อที่ยังไม่กลับมาปกติ ดังนั้นตลาดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีราคาสูงอาจไม่เหมาะกับสถานการณ์ในปัจจุบัน ที่แม้ว่าคนจะชะลอการใช้จ่าย แต่ในการซื้อที่อยู่อาศัยยังเป็นสิ่งจำเป็น เพราะเป็นปัจจัย 4 ดังนั้นกลุ่มฐานรายได้ที่ไม่มากนักและต้องการมีที่อยู่อาศัยจะเลือกซื้อคอนโดฯที่ราคาต่ำกว่าล้าน โดยคอนโดราคาต่ำล้าน ทางเสนาได้ทำตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันเสนาครองส่วนแบ่งตลาดราคาต่ำล้านอยู่ที่ 38%

สำหรับผลประกอบการของเสนา ในปี 2563 บริษัทฯได้มีการปรับตัวรองรับผลกระทบโควิดที่เกิดขึ้น ทำให้สามารถฟื้นตัวได้ภายในระยะเวลาไม่นาน โดยมียอดขายปี 2563 ประมาณ 8,600 ล้านบาท ทำกำไร 1,119 ล้านบาท และมียอดโอน 7,600 ล้านบาท ทำสถิติสูงสุด ส่วนหนึ่งเกิดจากการบริหารต้นทุนที่ดี และความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการ ประกอบกับที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ถึงแม้จะเกิดวิกฤติก็ยังมีดีมานด์ ทางเสนาได้พัฒนาโปรดักส์ใหม่ที่เข้ากับสถานการณ์ ทำให้เหลือสต๊อกเหลือขายประมาณ 7,000 ล้านบาท

ส่วนมาตรการภาครัฐที่ภาคอสังหาฯอยากให้เข้ามาดูแล คือมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) อยากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เข้ามาดูแลในเรื่องของหลักเกณฑ์บางอย่างที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้ เช่น ผู้พัฒนาอาจขายอสังหาฯให้ผู้พัฒนาอีกราย เพื่อลดต้นทุน แต่จะถูกตีว่าเป็นอสังหาฯมือสอง และได้รับผลจากเกณฑ์แอลทีวี ก็อยากให้เข้ามาดูแลส่วนนี้