SF - ซื้อ

Event

อัพเดตข้อมูลบริษัท และปรับประมาณการ

lmpact

ผลประกอบการมีแนวโน้มจะฟื้นตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งใน 2H63

เราคาดว่าผลประกอบการของ SF จะฟื้นตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งใน 2H63 หลังจากที่มีการผ่อนคลายมาตรการ lockdown ลงตั้งแต่ปลาย 2Q63 เราเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทลงทุนไว้ ซึ่งรวมถึงเมกาบางนา (MB) ด้วย จะไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากการระบาดของ COVID-19 ในแง่ของจำนวนลูกค้าเข้า
ห้าง ทั้งนี้ เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่ของ SF เป็นผู้ที่อาศัยในประเทศไทย ดังนั้น SF จึงไม่น่าจะต้องให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่ามากเท่ากับผู้ประกอบการรายอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนลูกค้าเข้าห้าง MB น่าจะเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำหลังจากที่ผู้เช่าหลักเปลี่ยนมาเป็นห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลทั้งนี้ ในประมาณการขอเราใช้สมมติฐานว่า MB ให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าเฉลี่ย 20% ใน 3Q63 และลดลงเหลือแค่ 10% ใน 4Q63-1H64

ประกาศโครงการใหม่ในปี 2564

SF รายงานว่าพื้นที่เช่าสุทธิรวม (GLA) ซึ่งรวม MB และโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อื่นๆ ใน 2Q63 ลดลง 1.7% YoY มาอยู่ที่ 4.32 แสนตรม. โดยสาเหตุสำคัญมาจากการยกเลิกสัญญาเช่าของ Siam Future Town Center (ฉะเชิงเทรา) ตั้งแต่สิ้นปี 2562 สำหรับในปี 2564 เราคาดว่าจะมี GLA ใหม่เพิ่มเข้ามาอีก 5,000 ตรม. จาก MarketPlace กรุงเทพกรีฑา (MKK) ซึ่งมีกำหนดเปิดดำเนินการเชิงพาณิชย์ (COD) ใน 3Q64 โดยตั้งงบลงทุน (CAPEX) ไว้ที่ 150 ล้านบาท นอกจากนี้ GLA รวมก็จะเพิ่มขึ้นอีกจาก redevelop โครงการ MarketPlace ทองหล่อ ซึ่งบริษัทตั้งเป้าจะกลับมาเปิดให้บริการอีกครั้งในปี 2565

ปรับเพิ่มประมาณการกำไรเพื่อสะท้อนส่วนลดค่าเช่าที่ตํ่าลง

เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรจากธุรกิจหลักในปี 2563-65 ขึ้นอีก 56.6%/9.0%/1.8% จากการปรับลดสมมติฐานส่วนลดค่าเช่าที่ให้กับผู้เช่า และเพิ่มรายได้จากโครงการ MKK เข้ามาในประมาณการ โดยเราปรับเพิ่มประมาณการรายได้รวมปี 2563-64 ขึ้นอีก 16.3%/5.4% และปรับเพิ่มประมาณการส่วนแบ่ง
กำไรจากบริษัทร่วม ในปี 2563-64 ซึ่งส่วนใหญ่มาจาก MB ขึ้นอีก 34.0%/6.4%

Valuation & Action

เมื่ออิงจากประมาณการใหม่ และขยับไปใช้ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2564 ทำให้เราได้ราคาเป้าหมาย DCF ใหม่ที่ 5.80 บาท เพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 5.25 บาท ทั้งนี้ เราชอบ SF จากการที่บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติต่ำ ซึ่งน่าจะทำให้ผลประกอบการฟื้นตัวได้เร็ว เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ SF

Risks

ให้ส่วนลดค่าเช่าสูงกว่าที่คาดไว้ ปรับขึ้นค่าเช่าได้น้อยกว่าที่คาด และ อัตราการเช่าพื้นที่ที่ห้างเมกาบางนาต่ำเกินคาด