PSH - ซื้อ

เราคาดกำไร 1Q20 ของ PSH จะอยู่ที่ 950 ล้านบาท ลดลง 48% qoq และ 44% yoy จากรายได้การโอนที่อยู่อาศัยลดลง หลังมูลค่าโครงการเปิดใหม่และยอดขาย presales ลดลงกว่าครึ่งจากระดับปกติ ภาวะตลาดอสังหาฯและแนวโน้มกำไรของบริษัทยังคงอ่อนแอจากการระบาดของ Covid-19 และภาพเศรษฐกิจที่หดตัว แต่อย่างไรก็ตามเรามองว่าการปรับตัวลงของราคาหุ้นมากเกินกว่าปัจจัยทางพื้นฐานของบริษัทที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง โดยราคาหุ้นที่ปรับลดลงมาเป็นการซื้อขายต่ำกว่าระดับ Book value มาก รวมถึงผลตอบแทนเงินปันผลที่สูง เราจึงคงคำแนะนำซื้อ โดยเหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาวด้วยราคาเป้าหมายที่ 17.5 บาทต่อหุ้น

 

 

มูลค่าโครงการเปิดใหม่และ presales ลดลงกว่าครึ่งจากระดับปกติ

PSH เปิดโครงการใหม่จำนวน 5 โครงการมูลค่า 5.2 พันล้านบาทใน1Q20 ลดลง 3% qoq และ 17% yoy โดยโครงการเปิดใหม่ประกอบด้วยโครงการแนวราบมูลค่า 2 พันล้านบาท และคอนโดมิเนียม 3.2 พันล้านบาท ทั้งนี้มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ของ PSH ได้ลดลง 2 ไตรมาสติดกันแล้วโดยมีมูลค่าเฉลี่ย 5 พันล้านบาทต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับระดับปกติที่ 1 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาส โดยเราเชื่อว่าการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่จะส่งผลต่อยอด presales ใน 1Q20 กอปรกับการระบาดของ Covid-19 และเศรษฐกิจที่อ่อนแอ เราคาด presales จะลดลงสู่ระดับ 6 พันล้านบาท ใน 1Q20 หรือลดลง 46% yoy แต่เพิ่มขึ้นจากช่วง 4Q19 ที่ presales ติดลบ 1.96 พันล้านบาท หลังบริษัทตัดเป็นการยกเลิกสัญญาจองและยึดเงินจองลูกค้าที่จองแล้วไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ตามที่สัญญากำหนด

 

รายได้การโอนลดลง แต่อัตรากำไรยังอยู่ในระดับที่ดี

นอกจาก pre-sales ที่อ่อนแอใน 1Q20 เราคาดว่ารายได้จากการโอนจะลดลงสู่ระดับ 7.1 พันล้านบาท ลดลง 39% qoq และ 40% yoy ซึ่งประกอบด้วยการโอนโครงการแนวราบ 4.7 พันล้านบาท และ 2.4พันล้านบาทจากโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นระดับรายได้จากการโอนที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ 1Q13 โดยเรามองว่ารายได้จากการโอนที่อยู่อาศัยที่ลดลงนั้นอาจเกิดจากการที่ PSH ไม่ได้อัดโปรโมชั่นและลดราคามากเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่น แต่ในแง่ดีนั้นก็ทำให้ GPM ของบริษัทยังคงอยู่ในระดับที่ดีและค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อรายได้หรือ SG&A/Sales คาดว่าจะคงอยู่ที่ระดับ 18% โดยรวมทำให้เราประมาณการกำไรสุทธิของ PSH ใน 1Q20 จะอยู่ที่ 950 ล้านบาท ลดลง 48% qoq และ 44% yoy

 

ราคาหุ้นต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีและมีเงินปันผลสูงเหมาะลงทุนระยะยาว

เราเชื่อว่าตลาดอสังหาฯจะยังคงอ่อนแอจากการระบาดของ Covid-19 และมาตรการ lockdown ที่ทำให้ลูกค้าไม่กล้าไปเยี่ยมชมสำนักงานขาย อย่างไรก็ตามการเทขายหุ้นในช่วงที่ผ่านมานั้นมาถึงระดับที่อาจไม่สมเหตุสมผลจากการที่ PSH นั้นซื้อขายที่ระดับราคาเพียง 0.5 เท่า PBV และ PER ที่ 5 เท่าซึ่งใกล้เคียงกับช่วงวิกฤติ sub-prime ใน 2008 เราจึงคงคำแนะนำ ซื้อ สำหรับ PSH โดยเป็นหุ้นที่เหมาะสมกับการลงทุนระยะยาวจากการที่ราคาหุ้นต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีมากและอัตราตอบแทนของเงินปันผลที่สูง โดยให้ราคาเป้าหมายที่ 17.5 บาทต่อหุ้น คำนวนจากวิธี net current asset value per share (net-net) และเทียบเท่า PER 8 เท่า