'จีแลนด์' ปักธงผู้นำอาคารออฟฟิศ

รมณี บุญดีเจริญ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) G LAND ทายาท โยธิน บุญดีเจริญ เจ้าของอาณาจักรจีแลนด์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ย่าน ถนนพระราม 9 เดินหน้าปลุกปั้นให้ กลุ่มจีแลนด์ เติบโตต่อเนื่อง โดยปักธงจะขึ้นเป็นผู้นำตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในอีก 5 ปีข้างหน้า

รมณี เล่าให้ฟังว่า กลุ่มจีแลนด์มีเป้าหมายต้องการเป็นขึ้นเป็นผู้นำในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า มีพื้นที่ ประมาณ 5 แสนตร.ม.ภายใน 5 ปี และขณะนี้กำลังเดินหน้าไปตามเป้าหมายที่วางไว้ ซึ่งจะเห็นการเติบโตจากจำนวนพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นในทุกๆปีหรือปีละประมาณ 1 แสนตร.ม.จากปัจจุบันมีพื้นที่ในโครงการย่านถนนพระราม9 กว่า 1.5 แสนตร.ม. เป็นพื้นที่จากโครงการเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส มีพื้นที่ใช้สอย 6.6 หมื่นตร.ม.ส่วนอาคารสำนักงาน โครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ มีพื้นที่4.6หมื่นตร.ม. โครงการจีทาวเวอร์ 1.34แสนตร.ม. และโครงการ เดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ใน เดอะ แกรนด์ พระราม 9 ด้วยความสูงกว่า 615 เมตร ประมาณ 125 ชั้นคาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 3.2 แสนตร.ม.ซึ่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง ดังนั้นเมื่อทุกอย่างเป็นไปตามแผนที่วางไว้ การขึ้นเป็นผู้นำในตลาดอาคารสำนักงานไม่ใช่เรื่องยากเกินกำลัง

"ภาพรวมการแข่งขันตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในย่านพระราม 9 ไม่น่ากังวล เพราะที่ผ่านมาเมื่อมีพื้นที่เพิ่มขึ้นก็จะมีผู้เช่าเดินตรงเข้ามาหาเราและมีทั้งองค์กรขนาดใหญ่ รวมถึงบริษัทในต่างประเทศ ซึ่งในอีกไม่เกิน1เดือนบริษัทจะมีปัจจัยใหม่สนับสนุนให้เห็นพัฒนาของบริษัท ซึ่งอยู่ระหว่างรอเซ็นสัญญา จึงยังไม่สามารถเปิดเผยได้"

รมณีบอกว่า จีแลนด์เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และมีฐานทุนที่แข็งแกร่ง ปัจจุบันมีสัดส่วนหนี้่ต่อทุนอยู่ที่ 1.3 เท่า ซึ่งมีแนวโน้มที่ดีขึ้นต่อเนื่อง และไม่มีปัญหาเรื่องสภาพคล่องทางเงินแม้ว่าบริษัทจะใช้ตั๋วเงินระยะสั้นหรือบีอี เป็นส่วนหนึ่งของการบริหารสภาพคล่องของบริษัทแต่ไม่ได้เน้น รวมทั้งบริษัทมีวงเงินของสถาบันการเงินที่ให้การสนับสนุนและรองรับวงเงินดังกล่าวไว้อยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม ต้นทุนดอกเบี้ยของบริษัทตอนนี้เฉลี่ยประมาณ 5%

นอกจากนี้บริษัทมีแผนจะระดมทุนโดยการเสนอขายหุ้นกู้ในช่วงปลายเดือนเม.ย.2560 ซึ่งจะนำไปชำระคืนหุ้นกู้เดิมที่มีอยู่ และคาดว่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ลงทุนได้เป็นอย่างดี เนื่องจากการที่บริษัทได้ระดมทุนผ่านกองรีท หรือทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงานจีแลนด์ (GLAND Office Leasehold Real Estate Investment Trust)GLANDRT มีมูลค่า 5.9 พันล้านบาท โดยจะเสนอขายระหว่างวันที่ 3-5 เม.ย. 25560 และคาดว่าจะเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์วันที่ 21 เม.ย.นี้

"กองรีทGLANDRTได้รับความสนใจจากนักลงทุน และมีความต้องการสูงกว่ามูลค่าที่จัดสรร สาเหตุที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ลงทุน เนื่องจากคาดว่าผลตอบแทนน่าจากการลงทุนน่าจะอยู่ที่ 7.2%ซึ่งใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของกองรีทที่จดทะเบียนในตลาดหุ้นไทยในปัจจุบัน"

ขณะที่กองรีทGLANDRT มีสินทรัพย์เป็นสำนักงานออฟฟิศในโครงการเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส ส่วนอาคารสำนักงานและ โครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ส่วนอาคารสำนักงาน ซึ่งทั้ง 2 โครงการมีอัตราการเช่าในระดับ 98%

ส่วนโครงการยูนิลีเวอร์ อัตราการเช่าเต็มพื้นที่ 100% และมีอายุสัญญาอยู่ที่ 17 ปี 7เดือน ซึ่งสินทรัพย์ดังกล่าวถือว่า มีความเสี่ยงต่ำ เพราะมีลูกค้าเช่าระยะยาว และบริษัทมีสัญญาปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่ทุก3 ปี12.5% ขณะที่พื้นที่โครงการเดอะไนน์ มีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในบริเวณเดียวกัน ซึ่งค่าเช่าพื้นที่อยู่ที่ 400-500บาทต่อตร.ม.แต่ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 500-650 บาทต่อตร.ม ดังนั้นทำให้เห็นโอกาสในการปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่ขึ้นได้อีก ซึ่งในปี2560 ก็ครบกำหนดระยะเวลาสัญญาที่จะปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่แล้วด้วย

จุดเด่นของกองรีท คือสภาพคล่องของกองรีท เมื่อเข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้นน่าจะดีกว่ากองทุนอื่นๆ เนื่องจากจีแลนด์เลือกที่จะถือลงทุนกองรีทเพียง 15%จากเพดานที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.) กำหนดไว้ให้เจ้าของสินทรัพย์ถือครองได้ไม่เกิน 33% แต่จีแลนด์เลือกที่จะถือครองเท่านั้น เพราะต้องการให้กองรีทของบริษัทมีสภาพคล่องมากขึ้น อย่างไรก็ตามการเข้าลงทุนกองรีท มองว่าเป็นกองทุนที่เหมาะสมกับการลงทุนระยะยาว เพราะมีผลตอบแทนค่อนข้างสม่ำเสมอ ขณะเดียวกันอัตราผลตอบแทนก็น่าจะสูงกว่าการนำเงินไปฝากไว้กับสถาบันการเงิน 

นอกจากนี้กองรีท GLANDRT ในอนาคตเร็วๆนี้ จะมีการเติบโตเพิ่มขึ้น ซึ่งบริษัทมีนโยบายที่จะขยายกองทุนต่อไป โดยเมื่อมีสินทรัพย์ที่เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าหากต้องการระดมทุนก็จะขายสินทรัพย์เข้ากองทุนนี้เพียงกองเดียว เพื่อเป็นการสร้างรายได้และผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในอนาคต