ถอยออกมาก่อน
ประเด็นการลงทุน
แม้ว่าเราจะชอบแนวโน้มการเติบโตระยะยาวของ CPN และราคาเป้าหมายของเราที่ประเมินด้วยวิธี DCF ณ สิ้นปี 2560 สูงกว่าราคาปัจจุบันถึง 23% แต่เราคิดว่าอัตราผลตอบแทนของราคาหุ้นของ CPN จะน้อยกว่ากลุ่มในช่วง 6-9 เดือน เนื่องจากการเติบโตระยะสั้นที่ต่ำกว่าหุ้นตัวอื่นในกลุ่มเดียวกัน กลยุทธ์ของเราคือขายตอนนี้และค่อยกลับมาเริ่มสะสมใหม่ในช่วงปลายไตรมาส 3/60 ในมุมมองของเรา ระดับที่ดีในการเข้าซื้อน่าจะเป็นที่ระดับ PER ที่ 22.3 เท่า ซี่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวอยู่หนึ่งส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานฟ เราปรับลดคำแนะนำมาเป็น “ถือ” จาก “ซื้อ”
ผลกระทบจากช่วงการไว้อาลัยเป็นลบต่อ CPN
แม้ว่าส่วนแบ่งรายได้จากร้านค้าแฟชั่นจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 40-50% YoY ในเดือนต.ค. หนุนโดยอุปสงค์ที่แข็งแกร่งจากเสื้อผ้าสีดำ แต่ส่วนแบ่งรายได้จากโรงภาพยนตร์ก็ลดลงอย่างมีนัย นอกจากนี้ในขณะที่รายได้ลดลง QoQ จากรายได้ค่าโฆษณาที่ลดลงและการยกเลิกการจัดงานอีเว้นต์ต่างๆ แต่ค่าใช่จ่ายการตลาดต่างๆอาจไม่ได้ลดลงมากนัก เนื่องจาก CPN เปลี่ยนรูปแบบของงานฉลองต่างๆเป็นงานที่เกี่ยวข้องกับการน้อมถวายความอาลัยด้วยสำนึกในพระมหากรุณาธิคุณ เราคาดว่ากำไรจะเติบโตลดลงจาก 29% YoY ในไตรมาส 3/59 มาอยู่ที่ 14% YoY ในไตรมาส4/59
กำไรเติบโตชะลอตัวไปจนถึงไตรมาส3/60
3 ปัจจัยหลักที่เป็นสาเหตุให้กำไรเติบโตค่อนข้างน้อยไปจนถึง 3/60 ได้แก่ 1) มีเพียงศูนย์การค้าแห่งเดียวที่เปิดตัวในปี 2559, 2) ศูนย์การค้า 3 แห่งที่มีกำหนดเปิดตัวในปี 2560 จะเปิดในช่วงปลายปีทั้งหมด (เซ็นทรัล โคราชในเดือนก.ย., เซ็นทรัลพลาซ่า มหาชัยในเดือนพ.ย., และเซ็นทรัลภูเก็ตเฟส 2 ในเดือนธ.ค.), และ 3) แผนปรับปรุงศูนย์การค้า 5 แห่ง (เซ็นทรัลเวิร์ล, เซ็นทรัลเชียงใหม่ แอร์พอร์ต, เซ็นทรัลภูเก็ต,เซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 3) จะทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราคาดว่ากำไรเติบโตในช่วงระหว่าง 5-10% YoY สำหรับไตรมาส 1/60-3/60
อาจยังไม่เห็นกำไรจากการขายสินทรัพย์ในปี 2560
หากรัฐบาลขยายเวลาการยกเว้นภาษีที่เกี่ยวเนื่องกับการโอนสินทรัพย์เข้า REIT จากที่กำหนดในปัจจุบันถึงสิ้นปี 2559 CPN คาดว่าการเปลี่ยนกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT จะเสร็จสิ้นในไตรมาส 2/60 อย่างไรก็ตามเราคิดว่า CPN จะยังไม่ขายสินทรัพย์เข้า REIT ในปีหน้า เนื่องจากงบดุลยังคงแข็งแกร่งด้วยอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสุทธิไม่เกิน 0.4 เท่าในปี 2560 ดังนั้นภายหลังจัดตั้งแล้ว REIT น่าจะทำแค่เพียงกู้เงินเพื่อใช้ในการปรับปรุงเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 3 เท่านั้น ดังนั้นเราไม่คาดว่าบริษัทจะมีกำไรจากการขายสินทรัพย์ในปีหน้า
มองเห็นแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่งในปี 2561
เราคาดปี 2561 จะเป็นปีที่ดีสำหรับ CPN หนุนโดย 1) ศูนย์การค้าเปิดใหม่จำนวน 3 แห่งในปี 2560 ซึ่งในจำนวนนี้ 2 แห่งเป็นโครงการขนาดใหญ่, 2) ค่าเช่าและอัตราการเช่าพื้นที่เซ็นทรัลเวิร์ล, เซ็นทรัลเชียงใหม่และภูเก็ตปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหลังจากการปรับปรุงเสร็จสิ้น, และ 3) บันทึกรายได้จากคอนโดมูลค่ารวม 2.8 พันล้านบาท
