ร.ฟ.ท.เตรียมเปิดประมูลที่ดินทำเลทอง "สถานีแม่น้ำ" 277 ไร่ให้เอกชนร่วมลงทุนพัฒนาเชิงพาณิชย์กลางปี 60 หวังปั้นแลนด์มาร์กแห่งใหม่กลางกรุง
การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เตรียมแผนพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์แปลงใหญ่กว่า 200 ไร่ ใจกลางกรุงเทพมหานคร บริเวณสถานีแม่น้ำ พระราม 2 โดยคาดว่าจะเปิดประมูลให้เอกชนร่วมลงทุนกลางปี 2560
การพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์ที่มีศักยภาพสูงเป็นไปตามแผนฟื้นฟู ร.ฟ.ท. ที่ต้องการให้หารายได้อื่นมากกว่าการเดินรถและมีรายได้เพียงพอโดยไม่พึ่งพางบประมาณจากรัฐบาล
ที่ดินบริเวณสถานีแม่น้ำถือว่าเป็นแปลงที่ 2 ในกรุงเทพฯที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์ จากก่อนหน้านี้ได้แลกที่ดินบริเวณมักกะสันใช้หนี้กับกระทรวงการคลังกว่า 6 หมื่นล้านบาท หวังลดภาระหนี้แต่ขณะนี้ยังไม่สามารถตกลงในรายละเอียดได้เนื่องจากติดปัญหาข้อกฎหมาย
จากการประเมินที่ดินของ ร.ฟ.ท.ทั่วประเทศที่สามารถหารายได้ เมื่อปี 2553 รวมทั้งสิ้น 36,302 ไร่ มูลค่าที่ดิน 78,577 ล้านบาท โดยที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีมูลค่ามากที่สุดถึง 50,891 ล้านบาท
นายวุฒิชาติ กัลยาณมิตร ผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวว่า ได้ส่งแผนการพัฒนาพื้นที่บริเวณสถานีแม่น้ำ ขนาด 277.5ไร่ ให้กับกระทรวงคมนาคมพิจารณาแล้ว ซึ่งรูปแบบในการพัฒนาเบื้องต้น โดย ร.ฟ.ท.ยังคงกำหนดที่จะเปิดให้เอกชนเข้าร่วมลงทุน ตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนเข้าร่วมลงทุน พ.ศ.2556
นายวุฒิชาติ กล่าวว่า ตามผลศึกษาของสถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบังได้ประเมินมูลค่าที่ดินแปลงดังกล่าวไว้ 1.3 หมื่นล้านบาท และคาดว่าจะต้องใช้เม็ดเงินในการลงทุนพัฒนาพื้นที่รวมทั้งสิ้น 8.8 หมื่นล้าน
“ขั้นตอนปัจจุบันอยู่ในช่วงของการเสนอผลการศึกษาให้กระทรวงฯ พิจารณา โดยหากเห็นชอบหลังจากนี้ ร.ฟ.ท.ก็จะกลับมาดำเนินขั้นตอนเปิดรับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชน ซึ่งมั่นใจว่าจะมีเอกชนสนใจเข้าร่วมโครงการ เนื่องจากพื้นที่บริเวณสถานีแม่น้ำถือเป็นพื้นที่แลนด์มาร์กสำคัญของกรุงเทพฯ อยู่ในย่านใจกลางเมือง"
คาดเปิดประมูลได้กลางปี 2560
นายวุฒิชาติ คาดว่า จะสามารถสรุปข้อคิดเห็นต่างๆ และนำไปสู่การเปิดประมูลโครงการได้ในช่วงกลางปี 2560
สำหรับแนวทางการลงทุนนั้น นายวุฒิชาติ กล่าวว่า จะเปิดให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนโดยให้สัมปทานระยะยาว ซึ่งอาจจะมีการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนขึ้นมา เพื่อสอดคล้องกับแผนยุทธศาสตร์การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ.2558-2562
แบ่ง5โซนพัฒนาแลนด์มาร์กแห่งใหม่
สำหรับแผนการพัฒนาพื้นที่สถานีแม่น้ำ ตามผลการศึกษาจะแบ่งออกเป็น5 โซน ดังนี้
พื้นที่โซน 1 นำภายใต้รูปแบบ “Gateway Commercial Park” มีพื้นที่รวมทั้งหมด 77.13 ไร่ อยู่บริเวณทิศตะวันออกเฉียงเหนือติดกับทางเข้าออกหลัก และสถานีระบบขนส่งรางเดี่ยวของพื้นที่โครงการ ซึ่งถือเป็นทางเข้าหลักพื้นที่โครงการ และเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง ซึ่ง ร.ฟ.ท.วางแผนที่จะพัฒนาเป็นพื้นที่เพื่อการพาณิชยกรรม ที่พักอาศัยและบริการประเภทของอาคารประกอบด้วย ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน และอาคารพักอาศัยรวมโดยมีพื้นที่เปิดโล่งสีเขียวสอดแทรกรอบกลุ่มอาคาร
พื้นที่โซน2 นำเสนอในรูปแบบ “Iconic Marina” มีพื้นที่รวมทั้งหมด 44.00 ไร่ จะพัฒนาให้เป็นพื้นที่ที่มีความโดดเด่นเป็นพิเศษด้วยการสร้างอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษให้เป็นแลนมาร์กสำคัญของกรุงเทพฯ แห่งใหม่ “ChaoPhraya Iconic Tower” รวมทั้งจะมีอาคารศูนย์ประชุมสัมมนาและนิทรรศการ โรงแรมระดับ6ดาว พื้นที่สำนักงาน ศูนย์การค้า พาณิชย์กรรม การแสดงสินค้า ธุรกิจการค้า ที่ทำการขององค์กรการค้าเอกชนศูนย์ข้อมูลธุรกิจ ศูนย์บริการนักท่องเที่ยว และท่าเทียบเรือสำราญขนาดกลาง
พื้นที่โซน3 รูปแบบ “Cultural Promenade” มีพื้นที่รวม 78.25 ไร่ จะพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม มีร้านค้าปลีก และศูนย์กิจกรรมทั้งด้านบันเทิง ด้านการสร้างสรรค์ ร้านอาหารภัตตาคาร สปา คลับ และอาคารใช้งานแบบผสมผสาน โดยจะใช้ประโยชน์เป็นทั้งอาคารสำนักงาน และสถานที่บริการพาณิชยกรรม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าว จะมีความยาวติดริมน้ำเจ้าพระยา 900 เมตร สามารถมองเห็นฝั่งตรงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวบางกระเจ้าที่มีความอุดมสมบูรณ์และมีความเป็นธรรมชาติ
พื้นที่โซน 4 รูปแบบ “Riverfront Residence” มีพื้นที่รวม 55.63 ไร่ อยู่ใจกลางของพื้นที่โครงการ ติดกับถนนสายหลักของพื้นที่โครงการ ซึ่งสามารถเชื่อมต่อกับการใช้งานในพื้นที่อื่นของพื้นที่โครงการส่วนอื่นได้อย่างสะดวก และ
พื้นที่โซน 5 รูปแบบ “Affordable Community” มีพื้นที่ 22.50 ไร่ อยู่บริเวณริมคลองขุดด้านทิศเหนือ เป็นย่านที่จัดพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับกลุ่มชุมชนเดิม เป็นที่พักของพนักงานและบุคลากรของ ร.ฟ.ท. พร้อมจัดให้เป็นย่านธุรกิจการค้าระดับชุมชน สินค้าหัตถกรรม ร้านอาหารตามแนวริมคลองขุด
ธุรกิจสนใจแต่ขอเงื่อนไข
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ที่ดินแปลงสถานีแม่น้ำ 277.5 ไร่ อยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ของการรถไฟแห่งประเทศ ถือเป็นแปลงที่ดินมีความน่าสนใจ เพราะที่ดินติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาหายากมากในปัจจุบัน
“แต่ต้องดูความชัดเจนของการรถไฟฯด้วย ว่าจะเปิดกว้างให้เอกชนมากน้อยแค่ไหน โดยเฉพาะสัญญาการเช่าจะยาวขนาดไหน”
นายสุรเชษฐ มองว่า หากสัญญาเช่าแค่ 30 ปี อาจจะไม่ได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์ เพราะถือว่าน้อยไป
อย่างไรก็ดี แม้ที่ดินแปลงนี้จะติดริมแม่น้ำ ยาวเป็นกิโลเมตร แต่ก็มีข้อจำกัดในเรื่องการคมนาคมเข้าถึงพื้นที่ เพราะขาดการเชื่อมโยงการเดินทางจากตัวเมืองชั้นในเข้าไปยังที่ดิน ซึ่งไม่ได้อยู่ติดริมถนนใหญ่ และไม่มีระบบรถไฟฟ้าผ่าน ถ้าหากการรถไฟเปิดให้เอกชนเข้ามาพัฒนาโครงการ ก็ต้องมีระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟฟ้า ที่เชื่อมต่อจากตัวเมืองชั้นใน ทำให้ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพมากขึ้น
เอกชนขอเงื่อนไข-ระยะเวลาเช่า
ด้านนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในฐานะที่เป็นนักพัฒนาที่ดินย่อมให้ความสนใจกับที่ดินริมแม่น้ำอยู่แล้ว และศุภาลัยให้ความสนใจมาโดยตลอด เพราะปัจจุบันที่ดินในย่านดังกล่าวมีน้อย หาซื้อได้ยาก และมีราคาสูงขึ้นมาก ขณะที่ย่านทำเลสุขุมวิท ที่ดินยังมีอยู่ แต่ก็มีโครงการเปิดมากเช่นกัน
แต่อย่างไรก็ดี บริษัทจะให้ความสนใจ ที่ดินครอบครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ (ขายขาด) มากกว่าจะเป็นที่ดินสัญญาเช่า (ลีสโฮลด์) แต่หากเป็นลีสโฮลด์ คงต้องมาดูว่ามีระยะเวลาการเช่ายาวที่น่าสนใจ
