Laggard share price & Healthy earnings – abiding bunker
ประเด็นการลงทุน
การเติบโตของพื้นที่เช่า และรายได้ค่าเช่ามีความชัดเจนมากขึ้น โดยบริษัทเริ่มการก่อสร้างโครงการทุ่งมหาเมฆ เฟส 2 (เพิ่ม 9,000 ตรม.) เมื่อเดือนที่ผ่านมาตามแผน คาดจะเริ่มทยอยรับรู้รายได้ส่วนเพิ่มตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไป ในขณะที่ AIA Capital center และตลาดหลักทรัพย์ฯ ย้ายไปเปิดทำการที่อาคารแห่งใหม่ ซึ่งอยู่ติดกับห้าง Esplanade รัชดาฯ หนุนให้มีจำนวนผู้ใช้บริการที่ Esplanade รัชดาฯ เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะ
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” SF ราคาเป้าหมาย 7.50 บาท แม้ระยะสั้นจะดูเหมือนไม่น่าตื่นเต้น แต่ด้วยผลประกอบการที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง และ valuation ที่ถูกเพียง P/E เพียง 11.7 เท่า (เทียบค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 14.8 เท่า) คาดจะช่วยจำกัด downside risk ของราคาหุ้น และในเชิงกลยุทธ์มองว่าเป็นหุ้น low beta (ความผันผวนน้อย) ที่สามารถพักเงินในช่วงที่ตลาดปรับฐานได้
สรุปผลประกอบการ 2Q16
กำไรหลักจากการดำเนินงาน 2Q16 อยู่ที่ 223 ล้านบาท (เติบโต 8%YoY) โดยบริษัทรายงานกำไรสุทธิที่ 219 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 8% YoY แต่ลดลง 30%QoQ เพราะใน 1Q16 มีการบันทึกกำไรพิเศษจากการปรับมูลค่าอสังหาฯ เพราะบริษัทมีการต่อสัญญาเช่าฯ) ในไตรมาสนี้รายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยราว 2%YoY และส่วนแบ่งกำไรหลักจาก Mega bangna ที่เพิ่มขึ้นราว 18%YoY กำไรหลักจากการดำเนินงาน 1H16 คิดเป็น 49% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเราที่ 917 ล้านบาท
Esplanade รัชดาฯ กำลังจะกลายเป็น cash cow
จำนวนผู้ใช้บริการที่ Esplanade รัชดาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะ ราว 8% เป็นประมาณ 37,000 คน/วัน ซึ่งได้ผลบวกมาจาก AIA Capital center และตลาดหลักทรัพย์ฯ ย้ายไปเปิดทำการที่อาคารแห่งใหม่ฯ ซึ่งอยู่ติดกับห้าง Esplanade รัชดาฯ ซึ่งบริษัทจะทำการ Revamp ศูนย์ให้เป็น food destination (ซึ่งมีค่าเช่าเฉลี่ยดีกว่ากลุ่ม non-food) และให้เป็นศูนย์การค้าเพื่อตอบสนอง lifestyle คนออฟฟิส ซึ่งจะส่งผลให้ Esplanade กลายเป็น cash cow ของบริษัท
เดินหน้าขยายคอมมิวนิตี้มอลล์
บริษัทเริ่มการก่อสร้าง โครงการทุ่งมหาเมฆ เฟส 2 แล้ว เมื่อเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา (ดู Figure 1) ซึ่งโครงการนี้เป็นการขยายพื้นที่เช่าในโครงการทุ่งมหาเมฆเดิมที่มีผู้เช่าเต็ม ให้มีขนาด 12,000 ตร.ม. (เดิมมีประมาณ 3,000 ตร.ม.) ตามแผนการ Renovate โครงการที่บริษัทมีการวางกลยุทธ์ไว้ตั้งแต่ปีที่แล้ว ซึ่งต่อไปจะเป็นโครงการมาร์เก็ตเพลส ทองหล่อ ที่บริษัทพึ่งจะต่อสัญญาเช่าจากเจ้าของที่ดินมาเพิ่มอีก 20 ปีเมื่อ 1Q16 ที่ผ่านมา
ยกเลิกโครงการ LPN คาดกระทบแผนการเติบโตจำกัด
เราประเมินผลกระทบต่อคาดการณ์กำไรระยะยาวจำกัด (น้อยกว่า 2%) ซึ่งเรามองว่าจำนวนผู้ใช้บริการที่ Esplanade รัชดาฯ ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น จะสามารถชดเชยการเติบโตได้ดีกว่า หลังจากที่บริษัทมีการยกเลิกสัญญาโครงการ LPN ทาวน์ชิป รังสิต คลอง 1 ขนาดพื้นที่เช่าราว 5,900 ตร.ม. เพราะโครงการมีความล่าช้ากว่าแผนมาก อย่างไรก็ดีเนื่องจากบริษัทไม่ได้มีเงินลงทุนในโครงการนี้ (เป็นการเช่าอาคารมาจาก LPN) การยกเลิกโครงการจึงไม่ได้สร้างผลขาดทุนให้กับบริษัทแต่อย่างใด
