กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย)

ประเด็นการลงทุน

จากการสำรวจของ AREA การเปิดตัวโครงการใหม่และอัตราการจองซื้ออ่อนตัวลงในเดือน ก.ค. 2558 เราคาดยอดจองซื้อในไตรมาส 3/58 ของบริษัทในกลุ่มอสังหาฯที่เราให้คำแนะนำน่าจะหดตัวทั้ง YoY และ QoQ ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนต่อความเสี่ยงในช่วงครึ่งปีหลังปี 2558 ของกลุ่มนี้มีความน่าสนใจน้อยลงจากความเสี่ยงในการปรับลดผลประกอบการจากการแข่งขันที่รุนแรงในอุตสาหกรรมโดยเฉพาะหลังช่วงประกาศผลประกอบการไตรมาส 2/2558 ในสัปดาห์นี้ โดยเรามองว่าน่าจะมีความเสี่ยงที่จะปรับลดประมาณการของ ANAN LH และ QH โดยมีมูลค่าหุ้นที่ถูกเท่านั้นที่จะช่วยลดผลกระทบที่เกิดจากการลดลงของราคาอย่างรุนแรงได้ โดยเรายังคงไม่เห็นประเด็นปัจจัยกระตุ้นเชิงบวกสำหรับกลุ่มอสังหาฯในระยะสั้น ทั้งนี้หุ้นกลุ่มนี้ที่เราให้คำแนะนำซื้อขายที่ PER ปี 2558 ที่ 8.6 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปี 2549-2557 ที่ 10.9 เท่ามาก (ซึ่งนับเป็นระดับเดียวกับช่วงที่มีอุทกภัยและความไม่สงบทางการเมือง) โดยเราจะมีการทบทวนน้ำหนักการลงทุนในกลุ่มนี้และแนวโน้มผลประกอบการอีกครั้ง หลังจากมีการประกาศงบการเงินไตรมาส 2/2558 เสร็จสิ้นอย่างเป็นทางการ

เปิดตัวโครงการใหม่ต่ำสุดของปีในเดือน ก.ค.

จากการสำรวจชี้ให้เห็นว่า การเปิดตัวยูนิตใหม่ลดลง 49% MoM ที่ 5,914 ยูนิต ด้วยมูลค่าที่ลดลงถึง 53% MoM ที่ 18 พันล้านบาท ซึ่งเป็นเดือนที่การเปิดตัวใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบปี (เปิดตัวยูนิตต่อเดือนต่ำสุดตั้งแต่ ก.พ. 2557) จากการเปิดตัวคอนโดและทาว์นเฮ้าส์ที่ลดลง โดยคอนโดใหม่ลดลง 58% MoM ที่ 3,859 ยูนิต (ยอดเปิดตัวยูนิตต่ำสุดของปี) ทาว์นเฮ้าส์ลดลง 30% MoM ที่ 1,088 ยูนิต โดยการเปิดตัวที่ลดลงดังกล่าวหักกลบยอดการเปิดตัวยูนิตใหม่ของบ้านเดียวที่เพิ่มขึ้น 43% MoM ที่ 899 ยูนิต-จากฐานที่ค่อนข้างต่ำในเดือนพ.ค.-มิ.ย. โดยส่วนแบ่งการตลาดของบริษัทจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจาก 75% ในเดือนมิ.ย.จาก 89% ในเดือนก.ค.

การเปิดตัวประกอบด้วย คอนโด 65% ทาว์นเฮ้าส์ 18% และบ้านเดี่ยว 15% ราคาเปิดตัวเฉลี่ยลดลง 8% MoM ที่ 3.1 ล้านบาท/ยูนิต จากสัดส่วนของคอนโดและทาว์นเฮ้าส์ระดับล่างมากขึ้น ราคาขายทาว์นเฮ้าส์เฉลี่ยลดลง 29% MoM ที่ 2.9 ล้านบาท/ยูนิต จากโครงการ PS Ville สำหรับราคาเปิดตัวเฉลี่ยของคอนโดลดลง 17% MoM ที่ 2.5 ล้านบาท/ยูนิตจากการเปิดตัวคอนโดระดับล่างมากขึ้นโดย AP, UV และบริษัทที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียนฯ มีเพียงราคาขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น 23% MoM ที่ 5.8 ล้านบาท/ยูนิต หนุนจากบ้านเดี่ยวระดับกลาง-บนจาก SC, RML และบริษัทที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียนฯ ทั้งนี้ AP และ PS มีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางในเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา

…อัตราการจองซื้อชะลอตัว ไม่ทำให้เราประหลาดใจ

อัตราการจองซื้อรวมชะลอตัวตามคาด โดยลดลงจาก 40% ในเดือนมิ.ย.เป็น 24% ในเดือน ก.ค. (ต่ำที่สุดในรอบ7 เดือนแรกของปี 2558 คือ 13% ในเดือนมี.ค.) อัตราการจองซื้อที่หดตัว MoM จากอัตราการจองซื้อเฉลี่ยของคอนโดที่อ่อนตัวลง อัตราการจอองซื้อคอนโดลดลงจากเดิมที่แข็งแกร่งที่ 46% ในเดือนมิ.ย.เป็น 30% ในเดือนก.ค. จากยอดจองที่ชะลอตัวลงของคอนโดที่มีราคาตั้งแต่ 2-10 ล้านบาท/ยูนิต (แต่อัตราการจองซื้อคอนโดราคาตั้งแต่ 1-2 ล้านค่อนข้างดีที่ 69%) อัตราการจองซื้อของบ้านเดียวดีขึ้นเล็กน้อย 1% MoM ที่ 7% และทรงตัว MoM สำหรับทาว์นเฮ้าส์ที่ 17%

คาดเปิดตัวมากขึ้นและผลตอบรับกระเตื้องขึ้นในเดือนส.ค.

เราคาดมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นในเดือนส.ค. จากการเปิดตัวคอนโดใหม่เพิ่มขึ้น กอปรกับคาดการณ์เปิดตัวบ้านเดี่ยวและทาว์นเฮ้าส์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย MoM สำหรับอัตราการจองซื้อเฉลี่ยโครงการเปิดตัวใหม่ในเดือนส.ค.คาดปรับตัวดีขึ้น MoM จากฐานที่ต่ำในเดือน ก.ค. ทั้งนี้หุ้นในกลุ่มที่เราให้คำแนะนำเราคาดว่าจะเห็นอัตราการจองซื้อของคอนโดน่าจะสูงขึ้น MoM จากทำเลในการเปิดตัวโครงการที่ดีขึ้น ทั้งจาก SIRI เปิดตัว The Line Sukhumvit 71 (มูลค่ารวมประมาณ 2 พันล้านบาท) ANAN เปิดตัวคอนโดใหม่ 4 แห่ง ด้วยมูลค่ารวม 11 พันล้านบาท (บนถนนเพชรบุรี, BTS พร้อมพงษ์, BTS บางนา และสุขุมวิท 115)