ล้วงกลยุทธ์ WHA “ฐานะมั่นคง” เมื่อมี HEMRAJ

“1 บวก 1 ต้องมากกว่า 3” ผลลัพธ์การทำงานที่ “นพ.สมยศ อนันตประยูร” เจ้าของ บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น หรือ WHA ผู้พัฒนาและให้เช่าโครงการคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงาน ที่มีลักษณะเฉพาะตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) และแบบสำเร็จรูป (General Warehouse) เคยบอกกับ “กรุงเทพธุรกิจ BizWeek” ไว้อย่างนั้น

โมเดลสร้างการเติบโตทางอ้อมของ WHA ค่อยๆ ถูกเผยโฉม เริ่มจากการเพิ่มทุน 3 ครั้งในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม แฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ ฟันด์ (กองทุนรวม) ณ สิ้นปี 2557 กองทุนรวมมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 9,631 ล้านบาท 

ล่าสุดได้จัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่า ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ กองรีท WHART มูลค่า 4,700 ล้านบาท เมื่อปลายปี 2557 โดย WHA ได้ขายสินทรัพย์ 3 โครงการ รวมพื้นที่เช่าอาคาร 167,107.45 ตร.ม.ให้กับกองทุนทรัสต์

ประกอบด้วย โครงการศูนย์กระจายสินค้า WHA ลาดกระบัง Phase 1 และ Phase 2 มูลค่า 1,048.65 ล้านบาท โครงการ WHA Mega Logistics Center ถนนบางนา-ตราด กม.18 มูลค่า 1,379.80 ล้านบาท และโครงการ WHA Mega Logistics Center ถนนบางนา-ตราด กม.23 มูลค่า 1,920.78 ล้านบาท รวมถึงยังขยายส่วนต่อเติมของโครงการ DSG มูลค่า 17,530 ล้านบาท ให้กับกองทุนทรัสต์

สำหรับเป้าหมายของกองทุนทรัสต์ คือ ต้องซื้อสินทรัพย์จาก WHA ปีละประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท และภายใน 5 ปีข้างหน้า (ปี 2558-2562) กองทุนทรัสต์ต้องมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิเฉลี่ย 50,000 ล้านบาท

ก่อนแผนงานจะถูกเปิดเผย ราคาหุ้น WHA ทะยานขึ้นไปรอข่าวดีที่ “จุดสูงสุด” 62.73 บาท (เดือนก.พ.2556) สูงกว่าราคาไอพีโอประมาณ 370% (ราคาไอพีโอ 13.25 บาท) ก่อนจะค่อยๆ ลดระดับลงมาซื้อขายราคาเฉลี่ย 37 บาท ในปัจจุบัน ซึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาหุ้น WHA ถือเป็น “ดัชนี้ชี้วัด” ความถูกใจของนักลงทุน

“ตั้งบริษัทย่อย ภายใต้ชื่อ “ดับบลิวเอชเอ เวนเจอร์ โฮลดิ้ง” ทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท เพื่อเทคโอเวอร์ บมจ.เหมราชพัฒนาที่ดิน หรือ HEMRAJ” คือ แผนงานใหญ่ล่าสุดของ WHA โดยในช่วงปลายปี 2557 WHA ได้ตกลงซื้อหุ้น 22.53% ราคาหุ้นละ 4.50 บาท จากกลุ่ม “สวัสดิ์ หอรุ่งเรือง” ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ โดยในช่วงต้นเดือน มี.ค.-5 เม.ย.2558 บริษัทจะจัดทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์หุ้น HEMRAJ โดยสมัครใจ หรือ Voluntary Tender Offer (VTO) ในราคาหุ้นละ 4.50 บาท

จุดกำเนิดของดีลซื้อหุ้น HEMRAJ เกิดขึ้นได้อย่างไร?

“นพ.สมยศ อนันตประยูร” ตอบคำถามนี้ให้ “กรุงเทพธุรกิจ BizWeek” ฟังว่า ธนาคารไทยพาณิชย์ ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินในการขายหุ้น IPO ของ WHA ได้นำดีลนี้มาเสนอกับ WHA หลังเขามีโอกาสได้คุยเรื่องธุรกิจกับ “สวัสดิ์ หอรุ่งเรือง” ในฐานะผู้ก่อตั้ง HEMRAJ

การพูดคุยในครั้งนั้นทำให้ FA ของเรารับรู้ว่า แกมีไอเดียอยากขายหุ้น HEMRAJ ให้กับผู้ที่มีเชี่ยวชาญในธุรกิจนี้ เพราะอยากเห็นบริษัทแห่งนี้เติบโตต่อไป หลังทายาทไม่มีความประสงค์จะสานงานในบริษัทต่อ ซึ่งที่ผ่านมาแบงก์ไทยพาณิชย์รับรู้มาตลอดว่า WHA เชี่ยวชาญในธุรกิจโลจิสติกส์ ฉะนั้นหากมีเพื่อนใหม่เป็น HEMRAJ น่าจะช่วยต่อยอดธุรกิจของบริษัทได้อย่างดี

ปัจจุบัน WHA ถือเป็นผู้เชี่ยวชาญในการพัฒนาและให้เช่าโครงการขนาดใหญ่ตามความต้องการของลูกค้า หรือ Built-to-Suit ขณะที่ HEMRAJ ชำนาญเรื่องคลังสินค้าแบบสำเร็จรูป หรือ Ready-Built ฉะนั้นหากสองบริษัทจับมือกัน 1 บวก 1 จะมากกว่า 3 ทันที

หลังกระบวนการซื้อหุ้นเสร็จสิ้น WHA จะกลายเป็นบริษัทที่สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้อย่างครบวงจร

กว่าจะปิดดีลนี้ได้ใช้เวลาคิดทบทวนนานเป็นปี นพ.สมยศ เล่า แต่เมื่อลองเปรียบเทียบมูลค่ามาร์เก็ตแคปของผู้ประกอบการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม 3 รายใหญ่ พบว่า มาร์เก็ตแคปของ HEMRAJ สูงถึง 43,000 ล้านบาท ขณะเดียวกันผลประกอบการก็สูงสุดในกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมด้วย

ส่วนมาร์เก็ตแคปของ บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชัน หรือ AMATA อยู่ระดับ 19,419 ล้านบาท และ บมจ.สวนอุตสาหกรรมโรจนะ หรือ ROJNA อยู่ที่ 18,436 ล้านบาท ส่วนมาร์เก็ตแคปของ WHA อยู่ที่ 35,000 ล้านบาท

ฉะนั้นเมื่อ WHA และ HEMRAJ จับมือกันมาร์เก็ตแคปจะอยู่สูงถึง 100,000 ล้านบาท

ข้อดีของการรวมกันเป็นหนึ่งคืออะไร?

“หมอสมยศ” บอกว่า ข้อหนึ่ง ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า บริษัทไม่จำเป็นต้องสต็อกที่ดินเพิ่มเติม เนื่องจากปัจจุบัน HEMRAJ มีที่ดินรอการพัฒนาและขายอยู่ในมือแล้วกว่า 11,000 ไร่ โดยที่ดินจำนวน 8,000 ไร่ ได้รับใบอนุญาตจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย หรือ กนอ.และได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ บีโอไอ เรียบร้อยแล้ว

ข้อสอง เราสามารถแชร์ฐานลูกค้าร่วมกันได้ โดยลูกค้าของ WHA ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค และสุขภาพ ส่วนลูกค้าของ HEMRAJ เป็นกลุ่มยานยนต์ และปิโตรเคมี ปัจจุบันทั้งสองบริษัทมีกลุ่มลูกค้าเหมือนกันไม่ถึง 10% ฉะนั้นหากจับมือกันเราสามารถแลกเปลี่ยนฐานข้อมูลลูกค้าได้ทันที ซึ่งจะส่งผลให้การทำงานมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ข้อสาม การจับมือกันจะทำให้เกิดการประหยัดต่อการขยายขนาดการผลิต หรือ Economies of Scale เขา อธิบายให้เข้าใจง่ายขึ้นว่า ในช่วงที่ต่างคนต่างทำงานก็จะมีต้นทุนก้อนหนึ่ง แต่เมื่อรวมกันแล้วจะมีพื้นที่มากถึง 4-5 แสนตารางเมตร ฉะนั้นต้นทุนทางการเงินจะลดลงเฉลี่ย 1.5-2%

ข้อสี่ เมื่อตัวเลขมาร์เก็ตแคปขยับขึ้นเป็น “แสนล้านบาท” จะทำให้เหล่ากองทุนต่างชาติสนใจหุ้น WHA มากขึ้น เพราะกองทุนต่างชาตินิยมเข้ามาลงทุนในบริษัทที่มีมาร์เก็ตแคปเกิน 50,000 ล้านบาทขึ้นไป

ข้อห้า ปัจจุบันพื้นที่หลังคาของ WHA มีขนาด 1.2 ล้านตารางเมตร ส่วนของ HEMRAJ มีอยู่เกือบ 6 แสนตารางเมตร ฉะนั้นเมื่อรวมกันจะมีพื้นที่หลังคาเกือบ 2 ล้านตารางเมตร

ดังนั้นเราจะสามารถทำโครงการพลังงานแสงอาทิตย์ที่ติดตั้งบนหลังคา หรือ Solar PV Rooftop ได้มากขึ้น เบื้องต้นตั้งเป้าหมายไว้ว่า ปลายปีนี้อาจมีกำลังการผลิตโซลาร์รูฟ ประมาณ 200 เมกะวัตต์

“พื้นที่ 1 หมี่นตารางเมตร สามารถทำโซลาร์รูฟได้ 1 เมกะวัตต์ โดย 1 เมกะวัตต์ ใช้เงินลงทุนประมาณ 55 ล้านบาท”

ส่วนข้อสุดท้าย คือ ทั้งสองบริษัทสามารถแลกเปลี่ยนเทคโนโลยี และกำลังคน เพื่อเสริมให้ระบบการทำงานมีประสิทธิภาพมากขึ้นได้ อย่างน้อยการแลกเปลี่ยนข้อดีน่าจะช่วยตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้มากขึ้น

เมื่อรวมกันแล้วโครงสร้างธุรกิจของ WHA จะมีหน้าตาอย่างไร ?

“นายใหญ่” ตอบคำถามนี้ว่า ก่อนหน้านี้เราตั้งใจว่า ภายใน 2 ปีข้างหน้า รายได้ที่เกิดขึ้นซ้ำๆ ของบริษัท หรือ ที่นักธุรกิจเรียกกันว่า Recurring Income ไม่ว่าจะเป็นรายได้จาก ค่าเช่าและบริการ รายได้จากการบริหารสินทรัพย์ และรายได้จากการถือกองทรัสต์ จะต้องมีสัดส่วนกำไรประมาณ 50% ส่วนที่เหลืออีก 50% จะเป็นกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน แต่เมื่อจับมือกันแล้วเรื่องนี้จะเกิดขึ้นทันที !!

ก่อนหน้านี้ “สวัสดิ์ หอรุ่งเรือง” ยังเคยแชร์ความฝันเกี่ยวกับ “ธุรกิจขนส่ง” ให้ฟัง ซึ่งผมก็เห็นด้วยกับความคิดของแก ฉะนั้นถามว่า อนาคต WHA จะหันมาเอาดีทางด้านนี้หรือไม่ ตอบอย่างนี้แล้วกัน เป้าหมายธุรกิจของเรา คือ ทำทุกอย่างให้ครบวงจร งานอะไรที่ทำแล้วเสริมให้ WHA รุ่งเรือง เราไม่ปฏิเสธที่จะศึกษา แต่พวกโลจิสติกส์ความเสี่ยงสูง เช่น รถเมล์ เราคงไม่ทำ

นพ.สมยศ ไม่ลืมที่จะแชร์เรื่องการเดินสายโรดโชว์ในต่างประเทศให้ฟังว่า นักลงทุนสถาบันต่างประเทศสอบถามเรื่องเทคโอเวอร์ HEMRAJ ค่อนข้างมาก แต่ส่วนใหญ่สงสัยเกี่ยวกับยุทธศาสตร์ “1 บวก 1 มากกว่า 3” ของ WHA มากกว่า (หัวเราะ) แต่เมื่อเราแจกแจงโมเดลให้ฟัง นักลงทุนก็พอมองภาพออก

“คำถามที่นักลงทุนต่างชาติถามตรงกัน คือ WHA ซึ่งมีขนาดธุรกิจระดับกลาง ทำไมถึงคิดการใหญ่ไปซื้อธุรกิจขนาดใหญ่ และ WHA ที่อยู่ในสายโลจิสติกส์ เหตุใดถึงคิดซื้อธุรกิจเรียลเอสเตท”

สำหรับคำถาม “ฮอตฮิต” ของเหล่านักลงทุนต่างชาติ คือ ข้อแรก WHA จะซื้อหุ้น HEMRAJ ได้ในสัดส่วน 50% จริงหรือไม่ เราไขข้อสงสัยไปว่า ที่ผ่านมาเราได้เดินหน้าคุยกับกองทุนต่างชาติที่ถือหุ้น HEMRAJ แล้ว ส่วนใหญ่รับปากว่าจะขายหุ้นให้เรา ฉะนั้นเชื่อว่า คงได้หุ้น HEMRAJ เกิน 50% แน่นอน

ข้อสอง หลัง WHA ขึ้นแท่นหุ้นใหญ่ HEMRAJ ผู้บริหารชุดเดิมของ HEMRAJ จะยังคงนั่งทำงานอยู่หรือไม่ ซึ่งเราตอบข้อนี้ว่า ทีมบริหารยังคงเหมือนเดิม “เดวิด นาร์โดน” ยังคงนั่งตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ ล่าสุดเราได้ไปเชิญ “วิวัฒน์ จิรัฐติกาลสกุล” อดีตกรรมการ HEMRAJ ซึ่งขอเกษียณอายุก่อนกำหนด 1 ปี ให้กลับมาร่วมทำงานด้วยกันอีก 3 ปี ส่วนตำแหน่งการเงินหลานสาว “สวัสดิ์” ขอลาออก ฉะนั้นเราต้องหามืออาชีพมาทำงานแทน

“หลังจาก WHA รับซื้อหุ้นแล้วเสร็จ ทาง HEMRAJ จะจัดประชุมคณะกรรมการ เพื่อขอเปลี่ยนบอร์ดใหม่ โดยกลุ่มสวัสดิ์จะลาออกทั้งหมด ซึ่งกระบวนการคงแล้วเสร็จภายในเดือนเม.ย.หรือพ.ค.2558”

ข้อสาม หาก WHA ทุ่มเงินขอซื้อหุ้น HEMRAJ แบบสมัครใจ หรือ VTO จะกระทบต่อหนี้สินของบริษัทหรือไม่ เราตอบเรื่องนี้ว่า บริษัทคงไม่ได้หุ้นร้อยเปอร์เซ็นต์ เต็มที่ก็ 70-80% เท่านั้น หากคิดเป็นเงินลงทุนประมาณ 1.5-1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งถ้าเป็นสัดส่วนนี้รับรองไม่มีผลต่อหนี้สินแน่นอน

โดยหลักการในการทำธุรกิจของบริษัท หากตัดสินใจจะลงทุนอะไรไปแล้วนั่นหมายความว่า เราได้ต่อรองราคาแล้ว และได้รับวงเงินกู้จากแบงก์แล้ว ที่สำคัญต้องมีกระบวนการลดหนี้เรียบร้อยแล้ว

เขายกตัวอย่างให้เห็นภาพว่า แผนการลดหนี้ที่อาจเกิดจากการกู้แบงก์มาซื้อหุ้น HEMRAJ ให้แล้วเสร็จภายใน 2 ปีข้างหน้า มีหลากหลายวิธี เช่น ข้อหนึ่ง WHA และ HEMRAJ ต้องตั้งกองรีท มูลค่าประมาณ 7-7.5 พันล้านบาท โดยจะขายอาคารหรือโรงงานที่สร้างเสร็จแล้วเข้าไปในกองทุน

ข้อสอง ขายสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของ HEMRAJ ออกไป เช่น ที่ดินเกาะร้าง จังหวัดชลบุรี ล่าสุดมีคนแสดงความสนใจแล้ว คาดว่าจะขายได้ในราคา 3 พันล้านบาท ข้อสาม นำรายได้จากการตั้งกองรีทมาชำระหนี้แบงก์ เป็นต้น

“กองทุนต่างชาติต่อว่า WHA ว่า เสนอซื้อหุ้น HEMRAJ จากผู้ถือหุ้นรายอื่นถูกเกินไป ล่าสุดมีกองทุนต่างชาติตอบปฏิเสธไม่ขายหุ้นให้เราแล้วประมาณ 10%”

เมื่อถามถึงความคืบหน้าเรื่องแผนโกอินเตอร์ของ WHA? “อดีตหมอด้านสูตินรีเวช” โรงพยาบาลศิริราช บอกว่า เรามีแผนจะเข้าไปลงทุนในอินโดนีเซีย ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนของการออกแบบ โดยลูกค้าเก่าของ WHA เขามีพื้นที่อยู่ในอินโดนีเซียประมาณ 30 ไร่ ซึ่งพื้นที่ 50% เขาได้สร้างเป็นโรงงานไปแล้วกว่า 1 หมื่นตารางเมตร ส่วนพื้นที่ที่เหลือประมาณ 8 พัน - 1 หมื่นตารางเมตร เขาจะให้ WHA สร้างเพื่อให้ลูกค้าของเขาเช่าต่อ

สำหรับการลงทุนในพม่า ตอนนี้กำลังศึกษาธุรกิจโลจิสติกส์ เพราะศูนย์กระจายสินค้าเป็นเรื่องสำคัญของประเทศดังกล่าว แต่เนื่องจากตอนนี้กำลังมีการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ฉะนั้นคงต้องรอให้พม่าได้รัฐบาลชุดใหม่ก่อน

ขณะที่การลงทุนในมาเลเซีย อยู่ระหว่างเจรจา คาดว่าไม่เกิน 6 เดือนจะได้ข้อสรุป ซึ่งรูปแบบคงออกมาคล้ายๆกับการลงทุนในอินโดนีเซีย สำหรับประเทศกัมพูชาอยู่ระหว่างเจรจาเช่นกัน ส่วนประเทศเวียดนามแรกเริ่มมีลูกค้าของ WHA สนใจเข้าไปลงทุน แต่ติดปัญหาทำให้ต้องชะลอการลงทุนไปก่อน

“ผลตอบแทนจากการลงทุนในต่างประเทศที่คุ้มค่าควรอยู่ระดับ 10-12%”

“เจ้าของ WHA” ตอบคำถามว่า จะนำ HEMRAJ ออกจากตลาดหุ้นหรือไม่ว่า ความตั้งใจของเรายังคงอยากให้ HEMRAJ อยู่ในตลาดหุ้นต่อไป แต่หากพิจารณาจากกติกาจะพบว่า หากเราสามารถซื้อหุ้น HEMRAJ ได้ “ร้อยเปอร์เซ็นต์” บริษัทจำเป็นต้องออกจากตลาดหุ้น แต่ถ้าซื้อไม่ถึง และมีสภาพคล่องต่ำกว่า 15% สามารถอยู่ต่อได้ แต่ต้องเสียค่าปรับรายปีหลักแสนบาท เว้นแต่เพิ่มสภาพคล่องเข้าไปภายหลัง

“HEMRAJ ตั้งเป้ายอดขายที่ดินปี 2558 ที่ระดับ 1,400 ไร่ เติบโต 10% จากปี 2557 ที่มียอดขายที่ดิน 800 ไร่ ส่วน WHA ตั้งเป้าส่งพื้นที่ให้ลูกค้า 1.2 ล้านตารางเมตร เทียบกับปีก่อนที่มีพื้นที่ 1 ล้านตารางเมตร”

เขา ทิ้งท้ายบนสนทนาว่า นักธุรกิจบางคนเมื่อตัดสินใจว่า จะเดินไปขวา ก็จะเดินขวาต่อไปเรื่อยๆ แต่สำหรับผมไม่เป็นแบบนั้น เมื่อตัดสินใจจะเดินไปทางขวา ผมจะคิดต่อทันทีว่า เราสามารถเดินไปซ้าย ไปข้างหน้า ไปข้างหลัง ได้อีกหรือไม่ หรือถ้าเดินอยู่ทางขวาสามารถทำอะไรให้เพิ่มเติมได้หรือไม่

ที่ผ่านมามักสอนน้องในทีมเสมอว่า ก่อนจะคิดทำอะไรจงคิดให้รอบด้าน และค่อยๆ ตัดสินใจ เพราะว่าแต่ละเหตุการณ์จะมีรูปร่างหน้าตาไม่เหมือนกัน ฉะนั้นต้องคำนวณอย่างรอบคอบ ซึ่งแนวคิดแบบนี้จะทำให้เรามีความเสี่ยงน้อยลง ที่สำคัญจะทำให้เรามีความสุขมากขึ้น