AMATA - ซื้อเก็งกำไร

ประเด็นการลงทุน

เราปรับเพิ่มคำแนะนำ AMATA เป็น ซื้อเก็งกำไร ด้วยราคาเป้าหมาย 20.10 บาท อ้างอิงจาก PER ที่ 14.8 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 15.3 เท่าเล็กน้อย แม้ปี 2558 จะเป็นปีที่ค่อนข้างซบเซาสำหรับกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม อีกทั้งการเติบโตของกำไรหลักของบริษัทยังอาจอ่อนตัว แต่ราคาหุ้นมีโอกาสที่จะปรับขึ้นได้ในระยะสั้น เรามองเห็นสามปัจจัยหนุนราคาหุ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ดังนี้ 1) กำไรไตรมาส 4/57 ที่คาดจะดีมากอย่างน่าประหลาดใจ โดยเพิ่มขึ้นถึง 2,049% YoY สูงกว่าประมาณการตลาด 45%, 2) รายได้เพิ่มเติมจากการขายสินทรัพย์เข้าสู่กอง REIT เป็นครั้งแรกในช่วงไตรมาส 2/58 และ 3) การเสนอขายหุ้นสามัญ Amata VN ต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (มีกำหนดในไตรมาส 2/58 เช่นกัน) ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่บริษัทลูกในเวียดนามได้

กำไรสุทธิไตรมาส 4/57 คาดเพิ่มขึ้นก้าวกระโดดถึง 2,049% YoY

เราเชื่อว่า AMATA จะรายงานกำไรไตรมาส 4/57 ขึ้นทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ 1 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 627% QoQ และ 2,049% YoY โดยมีปัจจัยหนุนจากการโอนที่ดินจำนวน 400 ไร่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนครเมื่อเร็วๆนี้ เนื่องจากนิคมนครมีอัตรากำไรขั้นต้นมากที่สุด (62%) ของที่ดินของ AMATA เราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมในไตรมาส 4/57 จึงจะอยู่ที่ 53% สูงกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 49% อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสามารถบ่งชี้ถึงกำไรสุทธิสำหรับปี 2557 ที่ 1,559 ล้านบาท สูงกว่าที่ตลาดคาด 22% ซึ่งข่าวดีดังกล่าวที่ออกมาในช่วงที่บรรยากาศยังคงซบเซาคาดจะช่วยหนุนให้ราคาหุ้นปรับตัวขึ้นได้ในระยะสั้น

การดำเนินงานธุรกิจหลักอ่อนตัว—ฟื้นตัวได้อย่างเร็วที่สุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2558...

ในปี 2557 AMATA สามารทำยอดโอนที่ดินได้เป็นจำนวน 1,200 ไร่ แต่ยอดจองซื้อที่ดินของบริษัทกลับอยู่ที่เพียง 380 ไร่ ส่งผลให้ยอดจองซื้อรอรับรู้เป็นรายได้ในปีนี้เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ถึงแม้ AMATA คาดจะเป็นผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมเน้นการขายที่ดินเจ้าแรกที่ฟื้นตัว (หนุนจากนิคม Long Thanh ในประเทศเวียดนาม ซึ่งจะเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์ในไตรมาส 4/58) แต่เราไม่คิดว่าบริษัทจะสามารถทำยอดจองซื้อได้มากพอที่จะทำให้กำไรเติบโต YoY ได้ในปี 2558 หากตั้งสมมติฐานยอดโอนที่ดินที่ 1,200 ไร่สำหรับปี 2558 เราคาดว่ากำไรหลักของ AMATA จะหดตัว 6% และภายใต้สมมติฐานยอดโอนที่แย่ที่สุดที่เพียง 900 ไร่ เรามองว่ากำไรหลักจะหดตัว 25% YoY

...แต่มูลค่ามีแนสวโน้มอัพไซด์จากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT และการออกหุ้น IPO Amata VN

แม้จะยังไม่รวมเข้าในประมาณการ แต่การประเมินโดยคร่าวของเราชี้ว่าการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT (ขณะนี้มีกำหนดในไตรมาส 2/58) คาดจะช่วยเพิ่มรายได้ที่ไม่ใช่รายการหลักปี 2558 ได้ 1 พันล้านบาท คิดเป็นอัพไซด์ 68% ต่อประมาณการปี 2558 ของเรา

แผนดังกล่าวคือ REIT จะทำการเข่าซื้อโรงงานให้เช่าขนาด 160,600 ตารางเมตรด้วยมูลค่าประเมิน 4,750 ล้านบาทด้วยสัดส่วนหนี้สิน 22% และสัดส่วน freehold ต่อ leasehold ที่ 30:70

นอกจากนี้ เรายังเชื่อว่าการเสนอขายหุ้นสามัญ Amata VN ต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรกจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่ AMATA เอง เรามองว่าการเสนอขายหุ้นดังกล่าวจะช่วยเพิ่มมูลค่าตลาดของ AMATA ได้ 11% ซึ่งเป็นผลจากการปรับระดับมูลค่าการซื้อขาย PBV Amata VN จาก PBV ปี 2558 ของ AMATA ที่ 1.5 เท่าเป็นใกล้เคียงกับนิคมอุตสาหกรรมเวียดนามที่ 2.6 เท่า