คอนโดชะอำ-เขาเต่าฟื้นรับท่องเที่ยว

เผยชะอำมีซัพพลายมากที่สุดกว่า 1 หมื่นยูนิต ขายแล้ว 77% ด้าน "คอลลิเออร์ส" ชี้พัทยา-เขาใหญ่ เข้าสู่ภาวะล้นตลาด

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาตะเกียบ-เขาเต่า ข้อมูล ณ วันที่ 1 ส.ค.มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดี พบการพัฒนาโครงการใหม่ขยายตัวในพื้นที่ชะอำ เขาตะเกียบ มากขึ้น เนื่องจากยังมีที่ดินรองรับ ส่วนทำเลหัวหินไม่มีที่ดินที่จะพัฒนาโครงการ ส่วนใหญ่เป็นโรงแรมและคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวไปแล้ว

ขณะที่ปี 2557 พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 5 โครงการ จำนวน 1,168 ยูนิต อัตราการขาย 30-60% ซึ่งน้อยกว่าปี 2556 ค่อนข้างมาก เนื่องจากผู้ประกอบการกังวลสถานการณ์ทางการเมือง อย่างไรก็ตามในด้านยอดขายโครงการที่เปิดขายแล้วพบว่ามีอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้การสำรวจโครงการที่อยู่ระหว่างการขายริมทะเล จำนวน 29 โครงการ พบว่ามีซัพพลายรวมทั้งหมด 14,187 ยูนิต มียอดขายแล้ว 10,402 ยูนิต คิดเป็นยอดขายเฉลี่ย 73% ถือเป็นอัตราการดูดซับที่ดี สูงกว่าอัตราขายคอนโด ในกรุงเทพฯ ราคาขายต่ำสุดอยู่ที่ 38,000 บาทต่อตร.ม. สูงสุด 1.55 แสนบาทต่อตร.ม. เฉลี่ยอยู่ที่ 72,000 บาทต่อตร.ม.

สำหรับซัพพลายทั้งหมดแบ่งเป็นสร้างเสร็จหรือมีกำหนดการสร้างเสร็จในปี 2557 จำนวน 33% แล้วเสร็จปี 2558 จำนวน 62% และปี 2559 อีก 5%

ชะอำซัพพลายมากสุดกว่าหมื่นยูนิต

ทั้งนี้ซัพพลายทั้งหมด อยู่ในชะอำมากที่สุด 10,462 ยูนิต ขายแล้ว 8,018 ยูนิต คิดเป็น 77% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 68,000 บาทต่อตร.ม. โดยก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้ 1,629 ยูนิต คิดเป็น 16% แต่ส่วนใหญ่ประมาณ 80% หรือ 8,413 ยูนิต จะก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนในปี 2558 ซึ่งสิ่งจะต้องติดตามว่าสถานการณ์การโอนจะเป็นอย่างไร มีลูกค้ามารับโอนมากน้อยแค่ไหนด้วย

ด้านหัวหิน มีซัพพลาย 1,290 ยูนิต ขายแล้ว 887 ยูนิต คิดเป็น 69% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 86,000 บาทต่อตร.ม. โดยภาพการโอนคอนโดมิเนียมหัวหินช่วงที่ผ่านมาเฉลี่ยอยู่ที่ 80% ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบการระมัดระวังตัวเพิ่มขึ้น เก็บอัตราเงินดาวน์เฉลี่ยอยู่ที่ 10%

"หัวหิน ในช่วง 4-5 ปี ที่ผ่านมา กระแสการเที่ยวพักผ่อนเติบโตขึ้นมาก สถานที่ท่องเที่ยวที่เกิดขึ้นมาใหม่จะเปิดตัวเร็วๆ นี้คือ สวนน้ำ วานา นาวา นอกจากนี้ ยังมีโครงการบลูพอร์ต ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแห่งใหม่ ซึ่งหัวหินเป็นพื้นที่สำคัญที่สุดในบริเวณนี้เนื่องจากเป็นพื้นที่ดั้งเดิมที่มีการพัฒนาอสังหาฯมานาน ผนวกกับความสะดวกสบายครบทุกด้าน ประกอบกับมีชายหาดที่ขาวและสวยที่สุด ทำให้คอนโดฯในหัวหินมีราคาสูงกว่าบริเวณอื่น”

ส่วนเขาตะเกียบ มีโครงการระหว่างขายเพียงโครงการเดียวที่ติดหาด ที่เหลือเป็นโครงการอิงวิวทะเล และโครงการโลว์ไลซ์ไม่มีวิวทะเล มีซัพพลายรวม 816 ยูนิต มียอดขายแล้ว 538 ยูนิต คิดเป็น 66% ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 85,000 บาทต่อตร.ม. ราคาขายต่ำสุดอยู่ที่ 65,000 บาทต่อตร.ม.

สำหรับเขาเต่า พบว่าช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มาก ปีละ 2-3 โครงการ การปิดการขายอาจใช้เวลานานกว่าหัวหิน แต่โดยเฉลี่ยแล้วไม่เกิน 2 ปีหลังสร้างเสร็จ โครงการที่เปิดขายในบริเวณนี้เป็นโครงการติดทะเลทั้งสิ้น มีราคาขายเฉลี่ย 86,000 บาทต่อตร.ม.สูงสุดอยู่ที่ 1.52 แสนบาทต่อตร.ม. มีซัพพลาย 1,619 ยูนิต ยอดขาย 959 ยูนิต คิดเป็น 59% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 38,000 บาทต่อตร.ม.โดยสัดส่วนของโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 60% ก่อสร้างแล้วเสร็จปี 2558 จำนวน 20% และอีก 20% จะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2559

คอนโดฯพัทยาโอเวอร์ซัพพลาย

ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ ยังคงซบเซาต่อเนื่อง จากช่วงปลายปี 2556

ตลาดที่ซบเซามากสุด คือ พัทยา ที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีคอนโดฯเปิดใหม่ปีละกว่า 16,000 ยูนิต ทำให้ปัจจุบันมีซัพพลายอยู่กว่า 30,000 ยูนิต โดยเฉพาะหาดจอมเทียนมีโครงการเปิดขายมากที่สุด ปัจจุบันยังมียูนิตเหลือขายอยู่ถึง 40% ทำให้ช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา มีคอนโดฯเปิดใหม่เพียง 4,000 ยูนิต ลดลง 70% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2556

ส่วนคอนโดฯ ชะอำ และหัวหิน มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ช่วง 9 เดือน ลดลงเช่นกัน อยู่ที่ประมาณ 800 ยูนิต ลดลงจากปี 2556 ประมาณ 67% ขณะที่ตลาดภูเก็ตมีโครงการเปิดขายใหม่ประมาณ 2,860 ยูนิต ลดลง 43% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีคอนโดฯเปิดใหม่ 4,490 ยูนิต ส่วนอัตราการขายเฉลี่ยที่ 37%

ขณะที่คอนโดเขาใหญ่ สิ้นไตรมาส 3 ที่ผ่านมา เปิดขาย 500 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้า 69% เนื่องจากอัตราการขายของโครงการต่างๆ ที่เปิดก่อนหน้านั้นต่ำกว่า 40% เนื่องจากเขาใหญ่ยังไม่ใช่ตัวเลือกแรกในการซื้อบ้านหลังที่สองของคนในกรุงเทพ ที่นิยมไปหัวเมืองชายทะเลมากกว่า

เชื่ออสังหาฯปีหน้าฟื้นตัว

นายภูมิศักดิ์ กล่าวว่า สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 มีแนวโน้มที่จะขยายตัวดีขึ้น ทั้งในแง่ยอดขายและยอดโอน เมื่อเทียบกับปี 2557 ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ทางการเมือง ส่งผลให้ตลาดชะลอตัว ทั้งนี้ เชื่อว่าจะยังเห็นการควบรวมกิจการในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งจะเริ่มเห็นบริษัทที่มีการควบรวมกิจการกันไปก่อนหน้านี้ทยอยเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามมองว่าผู้ประกอบการยังค่อนข้างระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ รวมทั้งมีการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ อีไอเอ ก่อน

ส่วนทำเลที่ยังขยายตัวได้ คือ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ สุขุมวิท ทองหล่อ รัชดาภิเษก รวมทั้งทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงินที่กำลังจะแล้วเสร็จ รวมถึงบริเวณจุดตัดของรถไฟฟ้า นอกจากนี้มองว่าทำเลย่านพระราม3 สาธุประดิษฐ์ มีโอกาสที่จะขยายตัวได้ดี เนื่องจากใกล้เมืองและราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก

อย่างไรก็ตามเห็นว่ายังมีปัจจัยเสี่ยงคือหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งหากยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ อีกทั้งเศรษฐกิจโลกยังไม่ดีมากนัก ทั้งสหรัฐและยุโรป ซึ่งไทยพึ่งพาการส่งออกกว่า 70% ดังนั้นรัฐบาลจะต้องเร่งเบิกจ่ายงบประมาณเพื่อให้เม็ดเงินเข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ รวมทั้งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) หลังจากที่ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายทางการเงิน ซึ่งอาจจะทำให้อัตราดอกเบี้ยไทยมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น