เติบโตภายใต้ธุรกิจร่วมทุนเป็นปัจจัยสำคัญ
หลังความสำเร็จที่แข็งแกร่งและประโยชน์ที่ได้รับจากหุ้นส่วนธุรกิจร่วมทุน (JV) กับบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท ซึ่งทำให้มียอดขายคอนโดมิเนียมที่แข็งแกร่งในปี 2557 เราเชื่อว่า AP จำเป็นจะต้องมีการกำหนดกลยุทธ์การเติบโตในอนาคตอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการใหม่ว่าโครงการไหนจะควรอยู่ภายใต้ JV เพื่อเพิ่มการเติบโตให้กับบริษัท ไม่ใช่แค่กับ JV เท่านั้น
สำหรับปี 2558 การเติบโตของยอดขายจะถูกตัดสินด้วยกลยุทธ์การเปิดตัวที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งยังไม่ได้ประกาศออกมา แต่การเติบโตของรายได้ค่อนข้างจะมีความแน่นอนสูง จาก backlog ที่แข็งแกร่งในมือ แม้ว่าการเติบโตของยอดขายในอนาคตของบริษัทนั้นยังไม่ชัดเจน แต่เราก็ยังคงชอบ AP จากราคาหุ้นที่ถูกและการเติบโตของรายได้ในปีหน้าที่มีความชัดเจน เราคงแนะนำ “ซื้อ” ด้วยราคาเป้าหมาย 8.00 บาท
JV พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จ ยอดขายตั้งแต่ต้นปีแข็งแกร่ง โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ทั้ง 4 โครงการที่เปิดตัวภายใต้ JV กับมิตซูบิชิ เอสเตทนั้น ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความสำเร็จไปแล้ว ด้วยยอดขายที่แข็งแกร่งที่เฉลี่ย 49-95 % ซึ่งทำให้ยอดขายสะสม 10 เดือนแรกของปี 2557 ของ AP อยู่ที่ 17.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 27% YoY เราประเมินว่ามีความเป็นไปได้สูงที่ AP จะทำได้มากกว่าเป้ายอดขายที่ 21 พันล้านบาทสำหรับปีนี้
เป้าการเติบโตปานกลางสำหรับปี 2558 โดย AP ได้ให้ประมาณการความเป็นไปได้ของการเติบโตไว้ที่ 10% ทั้งในส่วนของยอดขายและรายได้ มูลค่าการเปิดตัวใหม่น่าจะสูงกว่าปีนี้เล็กน้อย โดยเน้นไปที่โครงการแนวราบมากกว่าในครึ่งปีแรกของปี 2558 สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ AP กำลังศึกษาว่าควรจะมีโครงการใหม่เปิดตัวภายใต้ JV กี่โครงการในปีต่อไป
เน้นไปที่กำไรจากการดำเนินงานและการควบคุมคุณภาพ เราเชื่อว่าการควบคุมคุณภาพของห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมน่าจะดีขึ้นจากประโยชน์ที่ได้รับจาก JV กับหุ้นส่วนญี่ปุ่น ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านห้องชุดคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก ทั้ง AP ยังเน้นไปที่การควบคุมต้นทุนที่ดีขึ้น และการบริหารค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ซึ่งดูเหมือนจะได้ผล ด้วยอัตราส่วน SG&A ต่อยอดขายที่ลดลง 1% เหลือ 17.5% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2557
Backlog เทียบกับรายได้ที่มีความแน่นอนแล้ว ณ สิ้นไตรมาสที่ 3/57 AP มี backlog อยู่ที่ 18.2 พันล้านบาท แบ่งปัน 3.6 พันล้านบาท จากโครงการแนวราบ และส่วนที่เหลือเป็นคอนโดมิเนียมโดย backlog ที่ 18.2 พันล้านบาทนี้ มีจำนวน 5.7 พันล้านบาท จะรับรู้ในไตรมาสที่ 4/57, 8.3 พันล้านบาทในปี 2558 และ 3.5 พันล้านบาท ในปี 2559 หมายความว่าประมาณการรายได้ของเราสำหรับ AP นั้น มีความแน่นอนแล้วที่ระดับ 100%, 35% และ 13% ในปี 2557-2559 ตามลำดับ
Earnings and target price revision : ไม่เปลี่ยนแปลง
ราคาเป้าหมาย 12 เดือน : 8.00 บาท อิงวิธีคิดลดเงินสด (DCF)
ปัจจัยสำคัญ : แนวโน้มยอดขายที่เพิ่มขึ้น, ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้า และอัตรากำไรขั้นต้น (GM) ที่ยั่งยืน
ราคาปัจจุบันของ AP นั้นถือว่าไม่แพงโดยซื้อขายที่ระดับ PER ปี 2558 ที่ 8.3 เท่า เทียบกับค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 9.4 เท่า เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วยราคาเป้าหมายที่ 8.00 บาท
--------------------------------------------
ที่มา...บล.กสิกรไทย
