"ทุนยักษ์" สร้างแลนด์มาร์ค แรงส่งย่านธุรกิจใหม่

"ทุนยักษ์" สร้างแลนด์มาร์ค แรงส่งย่านธุรกิจใหม่

การเคลื่อนทัพของกลุ่มทุน ผุดแลนด์มาร์ค เป็นผลให้ "ใจกลางธุรกิจ" กระจายตัว เกิดย่านซีบีดีใหม่ พลิกสู่ทำเลทอง

เป็นยุคกลุ่ม "ทุนใหญ่" ยึดหัวหาดพัฒนาบิ๊กโปรเจค โครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ค้าปลีก ผลักดัน "ทำเลรอง" ให้เป็น "ทำเลทอง" สร้างความคึกแก่วงการอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียม และตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า ไม่น้อย

อาทิ ล่าสุด กลุ่มทุนเก๋าอย่างบมจ.แกรนด์ คาแนล แลนด์ หรือ จีแลนด์ ของ "โยธิน บุญดีเจริญ" ประกาศผุดอภิมหาโปรเจคอสังหาฯ มูลค่าลงทุนรวมกว่าแสนล้านบาท บนเนื้อที่ 73 ไร่ หัวมุมพระราม9-รัชดาภิเษก ปั้น "ศูนย์กลางธุรกิจ" หรือ CBD : Central Business District ในย่านพระรามเก้า โดยหนึ่งในโปรเจคยักษ์ คือการสร้างอาคารซูเปอร์ ทาวเวอร์ ทุบสถิติ สูงที่สุดในอาเซียน 125 ชั้น

กลายเป็นอีกหนึ่ง "เมกะแมกเนต" ดึงดูดการลงทุน ดัน "ซีบีดีใหม่" ย่านพระรามเก้า ให้บูมขึ้นอีก

"นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์" กรรมการบริหาร - หัวหน้าแผนกจัดหาพื้นที่สำนักงาน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ซีบีอาร์อี ฉายภาพการเกิดขึ้นซีบีดีใหม่ ว่า การจะเนรมิตทำเลใดให้เป็น "ซีบีดีใหม่" ใช่ว่าจะทำได้โดยพลัน แต่จะต้องอาศัย "แรงส่ง" หลายประการ โดยเฉพาะสิ่งอำนวยความสะดวกในการคมนาคม การติดต่อสื่อสาร ดึงดูดบิ๊กโปรเจค ทั้งหลาย

แม้ในช่วงที่ผ่านมาซีบีดีฮอต ในกรุงเทพฯ จะหนีไม่พ้น ย่านสุขุมวิท สีลม สาทร เพลินจิต วิทยุ

ทว่า สถานการณ์ในปัจจุบันทำเลดังกล่าวกลับไม่ฮอตเหมือนในอดีต ไม่ว่าจะเป็น "สีลม" ที่อาคารสำนักงานของเหล่าธุรกิจ "เจเนอเรชั่นใหม่" แทบจะไม่เกิดขึ้น จากพื้นที่ที่แน่นเอี๊ยด ราคาที่แพงสุดเอื้อม เป็นเหตุ

ส่วนย่าน "พระราม 3" ที่เคยประเมินว่าจะร้อนแรงก็สะดุดลง เหตุเพราะระบบคมนาคมขนส่งเชื่อมต่อการเดินทางยังไม่สะดวก รถโดยสารประจำทางด่วนพิเศษ (บีอาร์ที) เอาเข้าจริงแล้วกลับไม่ช่วยบูมตลาดอสังหาฯในย่านนั้น

สปอตไลท์จึงมาส่องมายังทำเล "รัชดาภิเษก" เพราะระบบคมนาคมขนส่งที่ "เอื้อ" จากการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าใต้ดิน (เอ็มอาร์ที) เชื่อมต่อรถไฟฟ้าบีทีเอส

"ระบบขนส่งมวลชนเป็นตัวชี้นำที่สำคัญ เพราะวันนี้การหาออฟฟิศของผู้เช่า หลักๆ ข้อแรกจะถามว่าอยู่ใกล้แมสทรานซิสหรือเปล่า"

จุดตัดสุขุมวิท-บางนา อีกทำเลฮอต

นิธิพัฒน์ ยังบอกว่า จุดตัด "สุขุมวิท-บางนา" เป็นอีกทำเลทองที่มี "โอกาส" ก้าวขึ้นเป็น "ซีบีดี" ใหม่ หลังห้างสรรพสินค้ายักษ์ใหญ่ "แบ็งคอก มอลล์" ของกลุ่ม เดอะมอลล์ ที่ประกาศแผนลงทุน 2 หมื่นล้านบาท บนที่ดินกว่า 100 ไร่ เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีอุดมสุขและบางนา พื้นที่โครงการกว่า 6.5 แสนตร.ม. ตามแผนจะเปิดบริการในปี 2560 ประกอบด้วยอาณาจักรศูนย์การค้าครบวงจร ที่อยู่อาศัย สำนักงาน ธีมพาร์ค รองรับการขยายตัวของเมืองฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ

ผสมโรงกับโปรเจคยักษ์ของกลุ่มภิรัช บุรี เจ้าของไบเทค ที่ประกาศแผนลงทุนมูลค่ากว่า 6,000 ล้านบาทในการพัฒนาโครงการศูนย์ประชุมและนิทรรศการไบเทค เฟส 2 ต่อเนื่องจากเฟสแรกที่ลงทุนไปแล้วกว่า 2,200 ล้านบาท

โดยการพัฒนาพื้นที่ใหม่ครั้งนี้ ประกอบด้วย 2 ส่วนหลัก คือ การขยายพื้นที่จัดงานด้านนิทรรศการและการประชุม และโครงการสำนักงานเกรดเอ ภายใต้ชื่อ ภิรัช ทาวเวอร์ แอท ไบเทค ซึ่งเมื่อเสร็จโครงการแล้ว จะทำให้ศูนย์ไบเทคมีพื้นที่รวมกว่า 7.2 แสนตร.ม. ขึ้นแท่นศูนย์นิทรรศการและการประชุมระดับโลกภายในปี 2563 ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

เหล่านี้กลายเป็น "แลนด์มาร์ค" ที่จะ "บูม" เศรษฐกิจการค้าในย่านนี้อีกครั้ง

อีกปัจจัยนอกจากระบบการคมนาคมที่สะดวกแล้ว สิ่งที่ส่งผลต่อการ "เคลื่อนย้าย" ถิ่นทัพซีบีดี "นิธิพัฒน์" ระบุว่า เพราะ "ค่าเช่า" อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯชั้นใน "ราคาแพง" จากพื้นที่ที่จำกัดเมื่อเทียบกับอัตราการเข้าใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นสูง

โดยอาคารสำนักงานย่านเพลินจิตมีอัตราค่าเช่าสูงสุดเมื่อเทียบกับพื้นที่บริเวณอื่น โดยอัตราค่าเช่าสูงสุดคือ อาคารปาร์ค เวนเชอร์ ราคาปิดที่ 1,000 ต่อตร.ม.ราคาเสนอ 1,300 บาทต่อตร.ม.

"ผู้เช่าที่อยู่กลางเมืองเริ่มมองว่าออกไปข้างนอกเล็กน้อย ก็ได้ตึกเกรดเอเหมือนกัน คุณภาพไม่ต่างจากเกรดเอหรืออาจดีกว่าบางตึกในกรุงเทพชั้นใน และประหยัดค่าเช่าได้อีก 20%"

เขายังระบุว่า ปัจจุบันมีอัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงาน "ต่ำที่สุด" ในรอบ 20 ปี หากพิจารณาอัตราการใช้พื้นที่เพิ่มในไตรมาส 1 ปีนี้ อยู่ที่ 5.5 หมื่นตร.ม.จากพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมด หรือคิดเป็นพื้นที่เพียงว่าง 9.2%

ขณะที่พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในไตรมาส 1 ปี 2557 อยู่ที่ 8.1 ล้านตร.ม. อยู่ในย่านซีบีดีและนอกซีบีดีสัดส่วน 50:50% ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ 24 อาคาร พื้นที่รวม 1.2 ล้านตร.ม.

โดยพื้นที่อาคารสำนักงานกว่า 5 แสนตร.ม. ของตลาดอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ซึ่งถือเป็นพอร์ตที่ "ใหญ่ที่สุด" เป็นของเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี แห่งทีซีซี กรุ๊ป ประกอบด้วย 9 อาคาร ได้แก่ แอทธินี ทาวน์เวอร์ ถนนวิทยุ , 208 ถนนวิทยุ, เอ็มไพร์ทาวเวอร์ ถนนสาทรใต้, ปาร์ค เวนเจอร์ ถนนเพลินจิต, สาทร สแควร์ ถนนสาทร, ไซเบอร์ เวิล์ด ถนนรัชดาฯ, ซีทีไอเอฟ ถนนบางนา-ตราด กม.4.5, โกลเด้นแลนด์ ถนน.ราชดำริ และเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ถนนรัชดาภิเษก

ย่าน อโศก-เพชรบุรี มาแรง

นอกจากย่านจุดตัด รัชดาฯ-พระราม9, สุขุมวิท-บางนา อีกทำเลที่เขาเล็งเห็นศักยภาพอันโดดเด่นไม่แพ้กัน คือ "อโศก-เพชรบุรี" ที่จะมีโครงการของกลุ่มทุน "ภิรมย์ภักดี" ที่จะผุดโปรเจคอสังหาฯ บนที่ดินสถานทูตญี่ปุ่นเดิมเนื้อที่ 9 ไร่ หัวมุมถนนอโศก-เพชรบุรี จะช่วยขยายซีบีดีย่านอโศก จากปัจจุบันทำเลดังกล่าวซัพพลายอาคารสำนักงานถูกเช่าไป 99%

ขณะที่ "พหลโยธิน-ลาดพร้าว" บริเวณจุดตัดห้าแยกลาดพร้าว เป็นอีกทำเลฮอตซึ่งที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียม เกิดขึ้นหลายโครงการ ล่าสุด "เซนต์จอห์น" ปัดฝุ่นที่ดิน 7 ไร่ สร้างคอนโดมิเนียม "เดอะ เซนท์ เรสซิเดนซ์" มูลค่าลงทุนกว่า 4,000 ล้านบาท

นอกจากศูนย์กลางธุรกิจแล้ว ยังเห็นการเกิดขึ้น "ศูนย์กลางการค้าใหม่" จากโครงการ "ไอคอนสยาม" มูลค่ากว่า 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นการร่วมทุนของทุนยักษ์อย่างสยามพิวรรธน์ เครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) และแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ริมแม่น้ำเจ้าพระยาย่านเจริญนคร กำหนดแล้วเสร็จปี 2560

พร้อมกับการลงทุนของ "เซ็นทรัลเวสต์เกต" ของตระกูลจิราธิวัฒน์ ฝั่งกรุงเทพตะวันตก ย่านบางใหญ่ พื้นที่โครงการเต็มเฟส 500,000 ตารางเมตร มีกำหนดการเปิดให้บริการในเดือน พ.ค. 2558 ก็ช่วยกระจายตัวของความเจริญได้

ส่วนย่าน "รัชดาฯ-พระราม 4" กำลังมีตึกสูง "FYI Center" ของบมจ.บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) หนึ่งในอสังหาฯของเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี ทำให้ "ชายขอบซีบีดี" ตระการตายิ่งขึ้น

ขณะที่ "วสันต์ คงจันทร์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ระบุทำเลที่น่าจับตาว่าจะเป็นซีบีดีแห่งใหม่ว่าต้องยกให้ย่าน "พหลโยธิน-ลาดพร้าว-รัชดา" ด้วยโปรเจคที่เข้าไป "ปักหมุด" พัฒนาที่ดิน โดยเฉพาะการพัฒนาที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เพื่อผลักดันให้เป็น "ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน" ซึ่งจะผลักดันให้ย่านดังกล่าว "ฮอต" ขึ้นมาทันที จากการย้ายระบบคมนาคมขนส่งต่างๆ ไป "รวม" อยู่ในจุดเดียว

จตุจักร-บางซื่อ ผุดอาคารสนง.รองรับ

นอกจากนี้ ย่านจตุจักร-บางซื่อ ยังมี "อาคารสำนักงาน" รองรับการก่อตัวของศูนย์กลางธุรกิจไว้บ้างแล้ว ทั้งอาคารเอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ ของกลุ่มปตท., อาคารทีเอ็มบี ของธนาคารทหารไทย และยังมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นต้น โปรเจคเหล่านี้ยังจะเป็นอานิสงส์ดันให้ย่านอารีย์-สะพานควาย ขยายอาณาเขตการเป็น "ซีบีดีรอง" ให้ดียิ่งขึ้น

"รัชดา พหลโยธิน จตุจักร ซึ่งราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานจะถูกกว่าย่านซีบีดีเดิม 50% ขณะที่พื้นที่ก็ติดรถไฟฟ้าบีทีเอส มีศูนย์คมนาคมของการรถไฟฯ บริเวณสถานีบางซื่อ ศูนย์รวมรถไฟฟ้า รถไฟ หัวลำโพงที่จะย้ายไป นอกจากรัชดา ก็มีบางซื่อ มีอาคารสำนักงานใหญ่เป็นจำนวนมาก ทั้งอาคารเอ็นเนอร์ยี่ ของปตท. การรถไฟฯ เองก็มีให้เช่าพื้นที่เพื่อการพัฒนาซีดีบีใหม่ อย่างย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน อารีย์-จตุจักร และแยกรัชดา-ลาดพร้าว ที่จะมีสวนลุมไนท์บาซาร์ที่ย้ายไป รวมถึง พระราม 9 รัชดา ซีบีดีมักตั้งอยู่ใกล้ๆ กัน เพื่อการคมนาคมเดินทางได้ใกล้" วสันต์ ตั้งข้อสังเกต

สอดคล้องกับความเห็นของผู้บริหารซีบีอาร์อี "วสันต์" มองว่า ทำเลบริเวณ "สี่แยกบางนา" มีโอกาสที่จะเกิดซีบีดีใหม่ หลังจากมีความพยายามปั้นมานานแต่ไม่เกิด ครั้นมี "แบงก์ค็อก มอลล์" ของกลุ่มเดอะมอลล์ ก็อาจสร้างความตื่นตัวได้

แม้แต่ย่านอโศก-เพชรบุรี สำหรับเขายกให้เป็น "ซับซีบีดี" เนื่องจากพื้นที่บริเวณนั้นกำลังจะถูกพัฒนาโครงการอสังหาฯ จากกลุ่มทุน "สิงห์ เอสเตท" นั่นจะช่วยเชื่อมต่อ "ซีบีดีใหม่" จากโซนพระราม 9 และมักกะสัน รองรับเมกะโปรเจค "มักกะสันคอมเพล็กซ์" ของร.ฟ.ท. ในอนาคต เขาวิเคราะห์

นานแค่ไหนที่จะลุ้นให้ทำเลใหม่ๆ เหล่านี้เป็น "ไข่แดงธุรกิจ" หรือ Core CBD เหมือนสีลม เขาบอกว่า ต้องอาศัยเป็นเวลาพอสมควร เพราะหากเทียบกับ "สีลม" อาจจะต้องใช้เวลาเป็นสิบปี

"การจะเป็นซีบีดีได้ ต้องประกอบด้วย 1.การเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่มีอาคารสำนักงาน บริษัทอันดับต้นๆ ของประเทศเข้าไปอยู่ 2.การมีที่อยู่อาศัย เซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ คอนโดมิเนียม 3.ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน ใกล้แหล่งชอปปิง อย่างคนญี่ปุ่นชอบอาศัยอยู่ย่านสุขุมวิท ทองหล่อ เพราะมีสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ"

โดยเขาเห็นว่า ซีบีดีรองที่เกิด ต้องยกให้ย่านรัชดาฯ-พระราม9 ด้วยเหตุผลหลัก เพราะมีการคมนาคมสะดวกทำให้สามารถคะเนการเดินทางได้แม่น ทำให้กลุ่มทุนแห่ไปลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยและอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะการย้ายไปของ "ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย" ปั้นรัชดาให้เป็น "ฮับ" ของการให้บริการทางธุรกิจ

อีกปัจจัยที่ปลุกปั้นโซนธุรกิจใหม่ๆ ให้เกิด หนีไม่พ้นการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในวันที่ 1 ม.ค.2559 ที่ต่างชาติจะเข้ามาปักฐานธุรกิจยึดอาเซียน

---------------------------------------------

ธุรกิจหันหัวเรือนอกน่านน้ำ "ซีบีดี"

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด อีกค่ายที่ปรึกษาอสังหาฯต่างชาติ การันตีการเป็นซีบีดีได้ จะต้อง "หรู" รอบด้าน

"ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซีบีดี คือเฉพาะบริเวณที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นดี ได้แก่ อาคารสำนักงานเกรดเอ ศูนย์การค้าหรู โรงแรมห้าดาว และคอนโดหรู กระจุกตัวกันอยู่อย่างหนาแน่น"

โดยพื้นที่หลักใต้คำจำกัดความนั้น หนีไม่พ้นทำเลในวงรอบของถนนสายสำคัญๆ ได้แก่ สาทร สีลม ราชดำริ พระรามหนึ่ง เพลินจิต วิทยุ สุขุมวิทตอนต้น วิทยุ และพระรามสี่บางส่วน

ทว่า..ปัจจุบันเริ่มเห็นการกระจายตัวของทำเลทองทางธุรกิจใหม่ จากการพัฒนาโครงการอสังหาฯ นอกเขตซีบีเดิม เพราะที่ดินหายากมากขึ้น ส่วนที่ดินที่ยังพอมีอยู่และเหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการก็มีราคาสูงมากจนถึงระดับที่อาจ "ไม่สามารถให้ผลตอบแทน" การลงทุนที่น่าจูงใจพอ

รวมถึง "ค่าเช่า" อาคารสำนักงานที่ปรับตัวพุ่งขึ้น 15% ในปีที่ผ่านมา และขยับขึ้นอีก 6% ใน 9 เดือนแรกของปีนี้ ส่งผลให้บริษัทต่างๆ จำนวนมาก เริ่มพิจารณา "ย้าย" สำนักงานออกไปโซนรอบนอก ที่มีค่าเช่า "ต่ำกว่า" แต่ยังสัญจรเข้ามายังใจกลางเมืองได้สะดวก เมื่อความต้องการไปในทิศทางนี้ การผุดอาคารสำนักงานใหม่ "นอกซีบีดีเดิม" จึงตามมา

เธอยังเห็นพ้องเช่นกันว่า ทำเลศูนย์กลางธุรกิจใหม่ที่มาแรงสุดในขณะนี้ คือย่านแยก "รัชดาภิเษก-พระรามเก้า" ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการมีสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน มีข้อได้เปรียบจากการตั้งอยู่ในทำเลที่เดินทางเข้าซีบีดี กรุงเทพฯ ตอนเหนือและตะวันออกได้สะดวก

ย่านนี้ยังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจทั้งเก่าและใหม่รวมอยู่อย่างหนาแน่น เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระรามเก้า, ดิ เอสพลานาด, บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า, โรบินสันรัชดา หรืออาคารสำนักงาน นอกเหนือจากอาคารที่มีอยู่เดิมจำนวนมาก ทั้งอาคารไซเบอร์เวิลด์ อาคารภาคิน และอาคารซี.พี.ทาวเวอร์ 2

ที่สำคัญยังมีอาคารเกรดเอที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ 3 อาคาร ได้แก่ อาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ ของกลุ่มเอไอเอ และเดอะ ไนน์ ทาวเวอร์สอาคาร A และ B

"การเดินทางที่สะดวกสบายมากขึ้นด้วยระบบขนส่งมวลชน ประกอบกับการมีอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพเพิ่ม สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จะช่วยดึงดูดให้บริษัทชั้นนำทั้งบริษัทระหว่างประเทศและบริษัทไทยเข้ามาเปิดสำนักงานในย่านนี้เพิ่มมากขึ้น เหล่านี้จะช่วยเสริมกันและทำให้ทำเลธุรกิจย่านรัชดาฯ-พราม 9มีความโดดเด่นยิ่งขึ้นไปอีก"

ทว่า..ในมุมมองของสุพินท์ เห็นว่า กว่าทำเลนี้จะเกิด "ซีบีดีใหม่" ได้จริง ต้องใช้เวลาอีก 5-6 ปี จึงจะเห็นภาพที่วาดไว้