พฤกษา เรียลเอสเตท ไม่สนการเมือง-เศรษฐกิจไร้เสถียรภาพ ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ คุยยอดขาย 3 เดือนแรกดีเกินเป้า ส่วน แสนสิริงบอาจไม่สวย
“เศรษฐกิจชะลอตัว การเมืองยืดเยื้อ กำลังซื้อหดตัว หนี้ภาคครัวเรือนอยู่ระดับสูง” ปฏิเสธไม่ได้ว่า ปัจจัยเหล่านี้อาจเป็นต้นเหตุที่ทำให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2557 ปรับตัวลดลง
สอดคล้องกับบทวิเคราะห์ของ “ทริสเรทติ้ง” ที่ระบุว่า ในปี 2557 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจเติบโตต่ำกว่าปี 2556 หลังความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง จากปัญหาทางการเมืองที่ยืดเยื้อ ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เพิ่มสูงขึ้น
จากสถิติพบว่า ปัญหาการเมืองที่เคยเกิดขึ้นในปี 2549 และปี 2551 จนถึง 6 เดือนแรกของปี 2553 ส่งผลให้จำนวนและมูลค่าโครงการที่เปิดตัวในกรุงเทพและปริมณฑลซบเซา แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการต่างๆออกมากระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยก็ตาม
ฉะนั้นหากการเมืองยืดเยื้อเศรษฐกิจชะลอตัวต่อไป อาจส่งผลให้ในปี 2557 ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยลดลง ดังนั้นภาพรวมของผลประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจปรับตัวลงจากปีก่อน โดยเฉพาะความสามารถในการทำกำไรน่าจะลดลง
“กรุงเทพธุรกิจ Biz Week” สอบถาม “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS ถึงฐานะการเงินในช่วงไตรมาส 1/57 ได้ความว่า หากไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองยอดขายคงออกมาดีกว่านี้ แต่ภาพรวมๆผลประกอบการในช่วง 3 เดือนแรกของบริษัทออกมาดีกว่าที่เคยตั้งเป้าหมายไว้
หลังบริษัทสามารถทำงานทุกภาคส่วนได้ตามแผน ไม่ว่าจะเป็นด้านการขาย งานก่อสร้าง การส่งมอบสินค้าให้ลูกค้า ที่สำคัญแบรนด์ “พฤกษา” เป็นที่ยอมรับของลูกค้า ทุกห่วงโซ่ธุรกิจของเรา พัฒนาเพื่อความพึ่งพอใจของลูกค้าเป็นหลัก ฉะนั้นวันนี้เราจึงประสบความสำเร็จ
“ความไม่สงบทางการเมืองส่งผลกระทบต่อบริษัทเพียงช่วงแรกๆเท่านั้น โดยยอดขายของเราลดลงเหมือนกับผู้ประกอบการรายอื่นๆ แต่เป็นการลดลงที่ไม่น่าเป็นห่วง”
“ทองมา” วิเคราะห์ว่า ในช่วง 6 เดือนหลังของปี 2556 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะดีขึ้น เนื่องจากการเมืองคงไม่เลวร้ายไปกว่านี้ ตรงข้ามอาจมีแนวโน้มที่ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้อารมณ์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคดีขึ้น
“ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 อาจลดลง 5-10 เปอร์เซ็นต์”
ปัจจุบันโครงการบริเวณนอกกรุงเทพและปริมณฑลของเรามียอดขายค่อนข้างดี ฉะนั้นคงปิดการขายได้เกินเป้าหมาย เหตุผลสำคัญเป็นเพราะบริษัทเน้นการบริหารจัดการความเสี่ยง เพื่อรักษาอัตราการเติบโตอย่างยั่งยืน ขณะเดียวกันยังเน้นจับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อจริง หรือเรียลดีมานด์ ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าระดับกลางและล่าง
นอกจากนั้นที่ผ่านมาเราได้ปรับปรุงกระบวนการทำงาน ด้วยการนำนวัตกรรมใหม่ๆ มาใช้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะระบบ Real Estate Manufacturing (REM) ที่บริษัทนำมาใช้กับทุกโครงการที่เป็นแนวราบ เพื่อควบคุมคุณภาพและบริหารต้นทุน
เขา บอกว่า ในปี 2557 บริษัทยังคงตั้งเป้าหมายยอดขายระดับ 41,000-42,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับยอดขายในปีก่อนที่ระดับ 41,282 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดในประวัติการณ์ ส่วนรายได้ในปี 2557 คงอยู่ระดับ 40,000-42,000 ล้านบาท
วันนี้บริษัทยังคงแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2557 ประมาณ 40-50 แห่ง มูลค่าโครงการประมาณ 40,000-50,000 ล้านบาท แบ่งเป็นประเภททาวน์เฮ้าส์ 25-29 แห่ง บ้านเดี่ยว 9-12 แห่ง คอนโดมิเนียม 5-8 แห่ง และโครงการในต่างประเทศ 1 แห่ง
โดยในช่วงไตรมาสแรกบริษัทเปิดโครงการใหม่ไปแล้วกว่า 10 แห่ง ล่าสุดเพิ่งเปิดตัวโครงการใหม่ ภายใต้ชื่อ “พลัม คอนโด เอ็กซ์ตร้า พระราม 2 มูลค่าโครงการรวม 3 เฟส จำนวน 3,200 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีโครงการเดิมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาประมาณ 164 แห่ง มูลค่า 59,689 ล้านบาท
“เพื่อรองรับกับเป้าหมายของบริษัท เราจึงได้ขยายโรงงานพฤกษาพรีคาสท์อีก 2 โรง งบลงทุน 2,100 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้บริษัทมีกำลังการผลิตบ้านรวมสูงถึง 1,120 หลังต่อเดือน คาดว่าจะเริ่มผลิตได้ภายในเดือนก.ย.นี้ แม้บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก แต่ปีนี้ยังคงตั้งงบซื้อที่ดินไว้เพียง 10,000 ล้านบาท”
ด้าน “วันจักร์ บุรณศิริ” ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ หรือ SIRI ยอมรับว่า ยอดขายไตรมาส 1/57 อาจปรับตัวลดลงต่ำสุดของปี แต่ไม่ถึงขั้นติดลบ แค่บวกไม่ เยอะ หลังการเมืองไม่นิ่ง เศรษฐกิจไม่เติบโต แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ เมื่อเป็นเช่นนั้นหลายคนจึงไม่อยากก่อหนี้
“ปัจจุบันมีลูกค้าคืนเงินจองคอนโดมิเนียมแล้วกว่า 10 เปอร์เช็นต์ของโครงการทั้งหมด ส่วนโครงการแนวราบไม่ได้รับผลกระทบ”
สำหรับผลประกอบการในปี 2557 ยอมรับว่า คงไม่เป็นตามเป้าหมายที่วางไว้เมื่อต้นปีที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้เรามองว่า รายได้จะยืนระดับ 34,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายจะอยู่ที่ 30,000 ล้านบาท ฉะนั้นในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2557 เราคงต้องปรับเป้าหมายผลประกอบการใหม่ แน่นอนว่า คงต้องปรับตัวลดลง
การเมืองไม่สงบส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในทุกเซกเมนต์ แต่เชื่อว่าในช่วงไตรมาส 2 และ 3 คงฟื้นตัว หากการเมืองยังไม่คลี่คลายระยะยาวอาจกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด หลังโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลไม่เกิดตามกำหนดเวลา
“วันนี้เรายังจะเปิดโครงการใหม่ 19 แห่ง มูลค่าโครงการรวม 33,263 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมีเนียม 9 แห่ง บ้านเดี่ยว 8 แห่ง และทาวน์เฮ้าส์ 2 แห่ง โดยจะเป็นโครงการในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล 89 เปอร์เซ็นต์ และต่างจังหวัด 11 เปอร์เซ็นต์”
“ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ” บอกว่า ปีนี้บริษัทยังคงเน้นรักษาระดับยอดขายตลาดต่างจังหวัดเช่นเคย ไม่ว่าจะเป็นตลาดในจังหวัดภูเก็ต เชียงใหม่ อุดรธานี และสุราษฎร์ธานี หลังผลตอบรับออกมาค่อนข้างดี
ขณะเดียวกันบริษัทยังจะทำธุรกิจ ภายใต้แนวทางการปรับตัว เพื่อต่อยอดความสำเร็จและสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจและองค์กรในระยะยาว หลังจากที่บริษัทเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 3-4 ปีก่อน เพื่อเพิ่มสัดส่วนความสามารถในการทำกำไร
“ปีนี้เราคงไม่ปรับราคาขายบ้านเพิ่มขึ้น หลังโครงสร้างพื้นฐาน 2 ล้านล้านบาทและโครงการน้ำ 350,000 ล้านบาท คงยังไม่เกิดขึ้นเร็วๆนี้ แต่ถ้าจำเป็นคงปรับขึ้นประมาณ 3-5 เปอร์เซ็นต์ โดยบริษัทจะพยายามรักษาอัตรากำไรสุทธิไม่ให้ต่ำกว่า 10 เปอร์เซ็นต์”
เชียร์ซื้อหุ้น PS เป้าหมาย 31 บ.
บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ระบุว่า ผลประกอบการในช่วงไตรมาส 1/57ของ “พฤกษา เรียลเอสเตท” อาจเติบโต “โดดเด่น” จากช่วงเดียวกันปีก่อน แต่อาจอ่อนตัวจากไตรมาส 4/56 จากฐานที่สูงและเป็นไปในทิศทางเดียวกับกลุ่ม ขณะเดียวกันยังเชื่อว่า ยอดขาย และกำไรสุทธิจะเติบโตต่อเนื่องในช่วง 3 ไตรมาสข้างหน้า
แม้ราคาหุ้นในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นแล้ว 17 เปอร์เซ็นต์ และอาจมีแรงเทขายทำกำไรระยะสั้น แต่สำหรับการลงทุนระยะกลาง-ยาว เชื่อว่ายังคงมี Upside ฉะนั้นแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 31 บาทต่อหุ้น
นักวิเคราะห์ขยายความว่า วันนี้ยังคงเลือกให้หุ้น PS เป็น 1 ใน Top Pick ในปีนี้ จากความแข็งแกร่งของยอดขาย แม้ในช่วงที่ตลาดมีปัจจัยลบกดดันสูง คาดว่ารายได้ไตรมาส 1/57 จะออกมาระดับ 7,930 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.6 เปอร์เซ็นต์ จากช่วงเดียวกันปีก่อน แต่ลดลง 42.1 เปอร์เซ็นต์ จากไตรมาสก่อน ส่วนใหญ่เป็นแรงหนุนจากยอดบันทึกรายได้ของโครงการประเภทแนวราบ
แม้สถานการณ์โดยรวมของกลุ่มอสังหาฯ ในไตรมาส 1/57 จะอ่อนแอ แต่ PS สามารถทำยอดขายได้โดดเด่น จากการเปิดโครงการใหม่มูลค่า 14,000 ล้านบาท ทำให้ได้ยอดขายกลับมา 8,194 ล้านบาท โดยมีอัตราการฟื้นตัวที่ดีขึ้นเป็นลำดับทุกเดือนตั้งแต่เดือน ม.ค. ซึ่งยอดจองของไตรมาส 1/57 คิดเป็น 20 เปอร์เซ็นต์ของเป้ายอดขายขั้นต่ำของปีนี้ที่ตั้งเป้าไว้ที่ 41,000 ล้านบาท
บทวิเคราะห์ของ บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ยังระบุถึงผลประกอบการในช่วงไตรมาสแรกของ “แสนสิริ” ว่า อาจมียอดขายประมาณ 200 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำสุดของปีนี้ หลังไตรมาส 1/57 มียอดคืนเงินโครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่เชื่อว่าการคืนเงินจองจะค่อยๆลดลง
ในช่วงเดือนม.ค.-25 มี.ค.2557 บริษัทมียอดขายแล้วประมาณ 156 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายจากบ้านเดี่ยว 1,694 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 219 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1,755 ล้านบาท ส่วนรายได้รวมในไตรมาสแรกอาจอยู่ระดับ 4,000 ล้านบาท
นักวิเคราะห์เชื่อว่า บริษัทอาจปรับเป้ายอดขายในปี 2557 ลดลง ส่วนรายได้อาจอยู่ระดับ 30,840 ล้านบาท ปัจจุบันมีมูลค่างานในมือสุทธิ (Back log) หลังจากหักเงินคืนคอนโดมิเนียมแล้ว และรอบันทึกรายได้ประมาณ 19,000 ล้านบาท
“ปีนี้บริษัทอาจรับรู้กำไรพิเศษจากการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ 600 ล้านบาท ส่งผลให้กำไรสุทธิในปี 2557 ปรับเพิ่มขึ้น 27 เปอร์เซ็นต์ ฉะนั้นจึงปรับคำแนะนำหุ้น SIRI จาก “ขาย” เป็น “Trading Buy” (ซื้อเพื่อรอทำกำไร) ราคาเป้าหมาย 2.22 บาทต่อหุ้น”
