กางแผน'เมกา ซิตี้'ดึง10อสังหาฯเนรมิตร'มหานครค้าปลีก'

สงครามค้าปลีกมอลล์ขนาดใหญ่นอกกรุงร้อนแรงอีกรอบ จากเทรนด์ของคนเมืองการกระจายความแออัดจากเมืองหลวง ฉีกไปเติบโตในย่านสู่ชานเมือง ยักษ์ใหญ่อย่าง ภายใต้ เอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์จำกัด ที่เกิดจากการร่วมทุนระหว่างบริษัท อิคาโน่ เจ้าของสินค้าตกแต่งบ้าน อิเกีย กับ สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ ถือหุ้นฝ่ายละ 49 % และอีก 2% จาก เอส.พี.เอส.โกลเบิลเทรด 2% ปั้นค้าปลีกนอกกรุง เปิดตัว "เมกา บางนา” เป็นทางการเมื่อ พ.ค.2555 ไปแล้ว

มาในปีนี้ "คริสเตียน โอลอฟเซน" ประธานกรรมการบริหารและผู้จัดการศูนย์การค้าเมกาบางนา เผยถึงความคืบหน้าของ "บิ๊กโปรเจก" ต่อยอดเมกา บางนา เนรมิตเมืองในชื่อ "เมกา ซิตี้" สู้ศึกค้าปลีกชานเมือง

เขาระบุว่า เมกา บางนา กำลัง "ปรับโฉม" เพื่อดึงดูดเรียกคนในพื้นที่วงแหวนรอบนอกทางตะวันออกของกรุงเทพฯ ท่ามกลางการแข่งขันค้าปลีกโซนตะวันออกที่ดุเดือด

โดยเคาะแผนธุรกิจ "ส่วนต่อขยาย" เพิ่มพื้นที่ใช้สอยทางธุรกิจนอกเหนือจากศูนย์การค้าบนเนื้อที่เพิ่มเติมอีก 150 ไร่ จะเป็นที่ตั้งของโรงแรม สำนักงาน (ออฟฟิส) ศูนย์ประชุม ศูนย์ความบันเทิง ที่พักอาศัย คอนโดมิเนียม ซึ่งกลุ่มธุรกิจเมกาบางนาไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญโดยตรง จึงวางตัวเองเป็นผู้ให้เช่าพื้นที่ (แลนด์ลอร์ด) เล็งหาพันธมิตรธุรกิจ โดยดึงกลุ่มนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) ที่มีความชำนาญในแต่ละเซ็คเตอร์ ประมาณ 10 ราย เข้าร่วมพัฒนาย่านการค้าแห่งนี้

ให้กลายเป็น "เมกา ซิตี้" จุดหมาย (Destination) ที่บริการครบครันในทุกด้าน พัฒนาย่านการค้าให้ครอบคลุมไปถึงย่านธุรกิจต่อไปในอนาคต ไม่ต่ำกว่า 30 ปีจากนี้

เขาวางแผนในเบื้องต้นสำหรับพื้นที่ส่วนต่อขยาย 150 ไร่ที่กำลังเริ่มพัฒนา สัดส่วน 50% จะเป็นกลุ่มที่พักอาศัย (Residential) ซึ่งจะมอบพื้นที่ให้กับดีเวลลอปเปอร์เข้ามาบริหารโดยตรง ส่วนที่เหลือเป็นพื้นที่ศูนย์ประชุม ศูนย์รวมความบันเทิง และสำนักงานให้เช่า จะเป็นส่วนสัญญาเช่าจากอิเกีย ซึ่งปัจจุบันมีกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่พร้อมจะย้ายสำนักงานใหญ่พร้อมพนักงาน 20,000 คน สนใจเข้ามาใช้พื้นที่นี้เพื่อเป็นศูนย์บัญชาการธุรกิจ

ขณะที่โรงแรมจะเน้นไปที่โรงแรมสำหรับธุรกิจระดับกลางๆ ที่ราคาไม่สูงจนเกินไป โดยแผนจะตกลงทำสัญญาทั้งเช่าและพัฒนาโครงการจะเริ่มทยอยเซ็นสัญญาภายในปีนี้ และจะเริ่มก่อสร้างเฟดแรกภายในปีหน้า (2558) ใช้เวลาก่อสร้างต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 2-3 ปี หรือมากกว่านั้น

“ตอนนี้อยู่ในช่วงเปิดกว้างทางแผนการพัฒนาเมกาบางนา ไปยังดีเวลอปเปอร์ และเปิดโอกาสให้กลับมาเสนอโครงการ ซึ่งเราตั้งใจจะให้เป็นพื้นที่ที่ครบครัน วางไว้ว่าจะมีพื้นที่ที่พักอาศัยประมาณ 50% แต่ก็เปิดกว้างยืดหยุ่นแล้วแต่แผนของนักพัฒนาได้เข้ามามีบทบาทสร้างสรรค์โครงการ"

แผนการพัฒนาดังกล่าวเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ในการเสริมความแข็งแกร่งให้ศูนย์การค้า ตอบสนองไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนรายล้อมบริเวณนี้เนื่องจากการแข่งขันค่อนข้างสูง หลังจากที่พื้นที่ศูนย์การค้ากลางกรุง เริ่มขยับขยายมาอยู่ชานเมืองมากขึ้น

จะเห็นได้จากการเริ่มพลิกโฉมปรับปรุงอาคารย่านบางนา พร้อมกับการเกิดขึ้นใหม่ของห้างสรรพสินค้า ส่วนหนึ่งได้รับอิทธิพลของห้างใหญ่อย่างเมกา บางนา ที่สะเทือนต่อค้าปลีกรอบนอกบางนาพอสมควร เป็นเหตุให้ค้าปลีกโดยรอบต้องเริ่มหันมาพัฒนาตัวเองเพื่อกวาดต้อนให้คนเข้ามาเดิน เลือกซื้อสินค้า ใช้ชีวิตกับครอบครัว และสังสรรค์กับเพื่อน

ทั้งนี้ค้าปลีกในรัศมีถนนบางนาตราด และถนนศรีนครินทร์ เกิดขึ้นหนาตา ไล่ตั้งแต่ พี่ใหญ่อย่างเซ็นทรัลบางนา และซีคอนแสแควร์ ตามมาด้วยพาราไดซ์ พาร์ค และ HaHa55 ศูนย์การค้าที่กำลังจะเกิดขึ้นย่านศรีนครินทร์ จากค่ายเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ ร่วมทุนบริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ล่าสุดคือห้างสรรพสินค้าเดอะมอลล์ บางนา ที่จะเกิดขึ้นในอีก 1-2 ปีจากนี้

----------------------------

ศักยภาพค้าปลีก "บางนา"

คริสเตียน โอลอฟเซน ซีอีโอ เมกา บางนา ระบุว่า ย่านบางนา ถือเป็นแหล่งรวมที่พักอาศัยของกลุ่มคนมีกำลังซื้อ ตั้งแต่กลุ่มคนรวยมีรายได้สูง (luxury) จากการเป็นที่ตั้งของบ้านหรู แล้วยังมีกลุ่มคนมีรายได้น้อย ซึ่งมีความห่างของรายได้พอสมควร ดังนั้นอิเกีย จึงเลือกพัฒนาศูนย์การค้าที่ตอบโจทย์ระดับกลาง ที่ครอบคลุมคนทุกระดับ รองรับการเติบโตของสังคมคนคนชั้นกลาง (Middle class ) ในเมืองไทยที่เริ่มสัดส่วนสูงขึ้น เป็นโพสิชั่นนิ่งที่จับกลุ่มตลาดนี้มาตั้งแต่เริ่มเข้ามาเมืองไทย

เขาประเมินระยะเวลา 3 ปี ของการมาปักธงเมกา บางนา ผลการดำเนินธุรกิจค่อนข้างน่าพอใจ กลุ่มคู่ค้าหลักที่มี 5 ราย ประกอบด้วย โรบินสัน , โฮมโปร, อิเกีย, บิ๊กซี และเมเจอร์ ซีเนเพล็กซ์ รวมถึง กลุ่มผู้เช่าร้านค้าแบรนด์เนมกว่า 400 ราย พบว่ายอดขายเติบโตเกินกว่า 20% ขณะที่ยอดผู้เข้ามาเดินห้างสรรพสินค้า ในปีที่ผ่านมาเติบโต 8% หรือ 3.5 ล้านคน ตั้งเป้าปีนี้ (2557)ยอดผู้มาเดินห้างจะเพิ่มขึ้นเป็น 3.5 แสนคนต่อเดือน และ 4 ล้านคน

“เราค่อนข้างที่จะพอใจกับผลการดำเนินงานที่ผ่านมาที่ยอดขายของผู้เช่าเติบโต 20% ท่ามกลางขาลงของค้าปลีกทั่วไป นั่นสะท้อนให้เห็นว่าชานเมืองยังมีกำลังซื้อ แม้จะไม่ถึงกับดึงดูดคนเมืองกรุงออกมาที่อิเกีย แต่คนที่เข้ามาก็ถือเป็นลูกค้าประจำกลุ่มคุณภาพ ผลสำรวจยังพบว่ากลุ่มคนเหล่านี้ กลับมาอีกเฉลี่ยคนละ 20 ครั้งต่อปี มีการใช้จ่ายเฉลี่ยคนละ 10,000 บาท นี่คือสิ่งที่แตกต่างจากห้างทั่วไป แม้จะมีคนเข้ามาจำนวนมากแต่ยอดซื้อสินค้าไม่สูงนัก" เขากล่าว

จากการเติบโตของเมกา บางนา ที่สามารถสร้างผลตอบแทนทางธุรกิจสูงกว่าในกลุ่มธุรกิจค้าปลีกทั่วไปอยู่ที่ 6% แต่เมกา บางนา สามารถเติบโตได้สูง 10% สะท้อนได้ชัดเจนว่าเป็นโอกาสขยายไปสู่ศูนย์กลางค้าปลีกแห่งใหม่ (spot) เป็นจุดที่ดึงความสนใจเป็นทำเลทอง ที่จะเกื้อหนุนโอกาสเติบโตได้อีกในอนาคต จึงขยายไปสู่เมกา ซิตี้ พร้อมกับนำโมเดลดังกล่าวขยายไปสู่จุดอื่นรอบชานเมืองได้ "รวดเร็วก่อนกำหนด"

โดยตามแผนที่เมกา ซิตี้ จะพัฒนาโมเดลลักษณะเดียวกันทั้งสี่มุมเมืองรอบกรุง ทางตอนเหนือ คือรังสิต และทางตะวันตก พัฒนาพื้นที่บริเวณบางใหญ่

“การพัฒนาของกลุ่มอิคาโน่ที่เข้ามายังไทยถือว่าเติบโตเร็วมากจนเป็นท็อปของกลุ่มอิเกียทั่วโลก จากเดิมที่วางแผนตั้งสำนักงานแรกในไทยที่เดียวและรอไปอีกสิบปีค่อยขยาย เมื่อเห็นการเติบโตเช่นนี้จึงเตรียมเปิดสาขาที่ 2 และสาขาต่อไปให้เร็วที่สุด ทุกผู้เช่าที่เข้ามาร่วมกันพัฒนาเติบโตไปพร้อมกับเรา จึงทำให้มั่นใจพัฒนาส่วนต่อขยาย”

เขายังกล่าวว่า ที่ผ่านมาอิเกีย พยายามปรับเปลี่ยนตัวเองให้เข้ากับวัฒนธรรมชอปปิงของคนไทยมาโดยตลอด โดยเฉพาะการเติมเต็มศูนย์การค้าด้วยร้านอาหารสัดส่วน 24% จากเดิมที่อิเกีย สโตร์ในสหรัฐ และยุโรป จะมีร้านอาหารเพียง 3% ก็เพื่อรับกับรสนิยมของคนไทย และแฟชั่น 34% ส่วนที่เหลือของตกแต่งบ้านและไอทีอีก 43%

เขาประเมินว่า สมรภูมิค้าปลีกในเมืองไทยจะมีการเติบโตและเชื่อว่าจะมีห้างเกิดขึ้นใหม่ "ไม่ต่ำกว่า 18 แห่งภายเวลา 8-10 ปีข้างหน้า" ซึ่งผู้เล่นหลักในเมืองที่มีความแข็งแกร่ง ประกอบด้วย สยามพิวรรธน์ และเครือเซ็นทรัล

ขณะเดียวกัน ก็จะมีผู้เล่นหน้าใหม่เกิดขึ้น จำเป็นที่ผู้เล่นหน้าเก่าจะต้องมี "จุดยืน" และ "กลุ่มเป้าหมาย" ให้ชัดไม่เช่นนั้นจะถูกเบียดหายไปจากการแข่งขัน สมรภูมิค้าปลีกจะเห็นผู้เล่นบางคนมีการปรับโฉม(Renovate)และรีแบรนด์ดิ้งใหม่ต่อเนื่อง นั่นเป็นเพราะสังคมเปลี่ยนไป รสนิยมผู้บริโภคก็เปลี่ยนไป ผู้ที่จะมีกลุ่มเป้าหมาย และคอนเซ็ปต์ ที่ชัดเจนเท่านั้นที่จะยึดพื้นที่ไว้ได้ในระยะยาว

“ศูนย์การค้าจะต้องมีเป้าหมายและคอนเซ็ปต์ที่แข็งแกร่ง ก็จะสูญเสียโอกาส เราจะเห็นว่าห้างเล็กๆ ใกล้บ้านคุณ แปลงโฉมรีโนเวทตัวเองใหม่ตลอดเวลา เพราะเป้าหมายที่ไม่ชัดเจน ก็จะอยู่ไม่นาน"