'50โครงการ'ปักหมุดเขาใหญ่

บูมเขาใหญ่ระลอกใหม่ พบ แลนด์ลอร์ด นักพัฒนาอสังหาฯ คนรุ่นใหม่ แห่พัฒนาโครงการบ้านพัก คอนโดมิเนียม และรีสอร์ท กว่า 50 โครงการ ในช่วง 2 ปี (2555-2556) หลังจากน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ ระบุปี 2556 พีคสุดในรอบ 18 ปี มีโครงการเปิดตัวใหม่ ไม่ต่ำกว่า 38 โครงการ

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เขาใหญ่เกิดความเปลี่ยนแปลง "ระลอกใหญ่" อีกครั้ง โดยมีแรงกระตุ้นจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ เมื่อปลายปี 2554 ผลักดันให้เกิดความต้องการบ้านหลังที่สอง มากขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะรอบเชิงเขาใหญ่ โดยพบว่า ปัจจุบันมีโครงการต่างๆ เพิ่มขึ้น นับจำนวนแล้ว "ไม่ต่ำกว่า 50 โครงการ" ปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบเขาใหญ่ให้คึกคัก สวนกระแสความต้องการที่อยู่อาศัยไตรมาสแรก (ม.ค.-มี.ค.) ในภาพรวมที่ชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจ

ปรากฏการณ์ดังกล่าว ทำให้ที่ดินบริเวณเขาใหญ่มีการซื้อขาย "เปลี่ยนมือ" กันหนาตา รวมถึงการนำ "ที่ดินเก่า" มาปัดฝุ่นขึ้นโครงการอสังหาฯ กันอย่างคึกคัก อาทิ เจ้าของรีสอร์ทซึ่งเป็นกลุ่มทุนดั้งเดิมที่ให้บริการที่พักแก่นักท่องเที่ยว หันไปขยายโครงการ บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม เช่นเดียวกันกับบรรดา "แลนด์ลอร์ด" มหาเศรษฐีผู้ครอบครองที่ดินเปล่าไม่ต่ำกว่าพันไร่ ต่างพร้อมใจกัน "เปิดหน้าดิน" นำกรรมสิทธิ์ที่ดินมาพัฒนาเป็นรีสอร์ท บ้านจัดสรร และ คอนโด

"คนรุ่นใหม่" คือกำลังซื้อเขาใหญ่

ส่งสัญญาณให้ "นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" รายใหญ่หลายราย กลัวตกขบวนเร่งเครื่องซื้อและพัฒนาโครงการพร้อมสาธารณูปโภครอบเขาใหญ่ ในรูปแบบบ้านพัก คอนโด ไว้เสร็จสรรพ รอให้เศรษฐีหน้าใหม่ และนักเก็งกำไรอสังหาฯ เดินขบวนเข้ามาช้อปที่พักรอบเขาใหญ่

เช่นเดียวกับกลุ่มทุนธุรกิจขนาดใหญ่ระดับประเทศ อย่างเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) ธุรกิจของเศรษฐีฟอร์บส์ นายธนินท์ เจียรวนนท์ และ บมจ.ไทยเบฟเวอเรจ ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ไม่รีรอที่จะเข้ามาสร้างอาณาจักรพัฒนาที่ดินที่ซื้อตุนไว้ "นับหมื่นไร่"

นอกจากนี้ จากการลงพื้นที่สำรวจของ "กรุงเทพธุรกิจ" ยังพบว่า กระแสความต้องการครอบครองอสังหาฯ รอบเขาใหญ่ ไม่ได้จำกัดแค่กลุ่มหาเศรษฐี คนดัง และข้าราชการวัยเกษียณ ซึ่งเป็น "คลื่นลูกแรก" เท่านั้น วันนี้เทรนด์ความคึกคักรอบเขาใหญ่ "ขยายวง" ไปถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ ชนชั้นกลาง "คลื่นลูกที่สอง" ที่มีกำลังซื้อสูงขึ้น ก็อยากเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศบริเวณเขาใหญ่ เช่นกัน

กลุ่มทุนแห่ผุดโครงการใหม่

จากการสำรวจในรอบปีที่ผ่านมา (2556) พบว่า มีโครงการบ้านพัก ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด เปิดตัว "โครงการใหม่" รวมไม่ต่ำกว่า 38 โครงการ แบ่งเป็น การนำ "ที่ดินมาแบ่งขาย" นำมาพัฒนาใน 7 โครงการ อาทิ สตาร์ วิลเลจ แบ่งขายที่ดินในราคา 5,500-9,000 บาทต่อตารางวา, ภูรัสสรินทร์ ที่ดินแบ่งขายที่ราคาแพงที่สุดในปีที่ผ่านมา มูลค่า 14,500-15,500 บาทต่อตารางวา

ขณะที่ "บ้านเดี่ยว" เปิดตัวในปีที่ผ่านมา มีจำนวน 15 โครงการ อาทิ บ้านแสนดาว จำนวน 18 ยูนิต ขายราคา 12-15 ล้านบาท, โมเมนโต้ เฟส 2 จำนวน 65 ยูนิต ราคา 10-15 ล้านบาท, เคนซิงตัน เพลส เขาใหญ่ (ของ บุญเกียรติ โชควัฒนา ผู้บริหารกลุ่มสหพัฒน์) จำนวน 76 ยูนิต ราคา 13-43 ล้านบาท ส่วน คอนโด เปิดตัวในปีที่ผ่านมามี จำนวน 16 โครงการ อาทิ ชาโต เดอ เขาใหญ่ เดอะ เรสสิเด้นท์ จำนวน 159 ยูนิต

เมื่อรวมโครงการทั้งหมด ที่เปิดตัวในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา พบว่า มีโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดรวมทั้งสิ้น "ไม่ต่ำกว่า 50 โครงการ" โดยเป็นทั้งโครงการของดีเวลลอปเปอร์ ทุนท้องถิ่น รวมถึงแลนด์ลอร์ดเจ้าของที่ดิน ที่เข้ามาปักธงกันอย่างคึกคัก

ปี 2556 "จุดพีค" เขาใหญ่

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึงผลสำรวจจนถึงเดือนมี.ค. 2557 พบว่า ในรอบปี 2556 รอบเขาใหญ่มีบ้านพักตากอากาศ และที่ดินเปล่าแบ่งขายถึง 1,384 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากเดิมในปี 2555 ที่มีการพัฒนาโครงการ 626 ยูนิต

ผลสำรวจชี้ให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์บริเวณเขาใหญ่เติบโตอย่างรวดเร็วนับตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา เริ่มมีโครงการใหม่เกิดขึ้น 72 ยูนิต หลังจากที่อยู่ระดับคงที่มาตลอดนับตั้งแต่ปี 2538

โดยตั้งแต่ปี 2550 มีการพัฒนาบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า 346 โครงการ, ปี 2551 มีการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น 589 โครงการ, ปี 2552 มีการพัฒนาโครงการขึ้นอีก 269 โครงการ และ ปี 2553 มีโครงการเกิดใหม่ขยับขึ้นสูงถึง 1,054 โครงการ

ในปี 2554 มีโครงการเกิดขึ้นใหม่อีก 661 โครงการ หลังจากน้ำท่วมปลายปีเดียวกันนั้น เกิดกระแสคนต้องการบ้านพักบริเวณรอบเขาใหญ่มากขึ้น โดยในปี 2555 ที่มีการพัฒนาโครงการ 626 ยูนิต

ปีถัดมา 2556 เป็นปีที่คึกคักเป็น "ประวัติการณ์" รอบใหม่ที่เขาใหญ่กลับมาบูม ทำลายสถิติโครงการพัฒนาที่ดิน เริ่มปักธงบนเขาใหญ่ใน "รอบ 18 ปี" (ตั้งแต่ปี 2538) โดยพบว่า มีโครงการบ้านพักตากอากาศ และที่ดินแบ่งขาย ดันโครงการผุด 1,384 ยูนิต

หนีกฎหมายผังเมืองใหม่ ดันโครงการพุ่ง

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยเสริมของการกฎหมายผังเมือง ที่เดิมจะประกาศใช้ในปี 2556 กำหนดให้อำเภอปากช่อง หรือพื้นที่รอบเขาใหญ่ทั้งหมดเป็นพื้นที่สีเขียวทแยงขาว หมายถึง "พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม" รวมถึงสีเขียวอ่อนทแยงขาว หรือ "พื้นที่ป่าไม้" นั่นหมายถึง ห้ามไม่ให้มีการจัดสรรที่ดินแบ่งแปลงขาย หรือพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น พัฒนาบ้านจัดสรร บ้านพักตากอากาศ คอนโดมิเนียม โรงแรม รีสอร์ท สนามกอล์ฟ และ โรงงาน

แน่นอนว่า ผังเมืองใหม่ ย่อมกระทบต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ นั่นจึงเป็นชนวนให้ผังเมืองต้องกลับไปทบทวนเรื่องการจัดโซนนิ่ง ควบคุมพื้นที่อนุรักษ์กันใหม่ เพราะว่าการเติบโตของภาคธุรกิจรอบเขาใหญ่ รวดเร็วเกินกว่าผังเมืองจะมาจำกัดพื้นที่ในภายหลัง จึงถูกต้านจากกลุ่มทุน และกลุ่มองค์การบริหารส่วนตำบล ทำให้ต้องเลื่อนประกาศทบทวนผังเมืองรอบใหม่ ที่อาจจะบังคับใช้ภายในปี 2557 นี้

3 เส้นทางยุทธศาสตร์ลงทุน

ผู้บริหาร คอลลิเออร์สฯ ยังระบุว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขึ้นอย่างคึกคัก ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนถนนหลัก 3 สาย คือ สายกลางถนนธนะรัชต์ จากปากทางเขาใหญ่ไปถึงอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ รวมระยะทาง 22 กิโลเมตร ที่ดินราคาแพงที่สุดจะเรียงรายอยู่บนเส้นทางนี้ โดยมีระดับราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วน "เส้นรอง" ลงมาแต่คึกคักไม่แพ้กัน คือ เส้นฝั่งตะวันตก หรือ ฝั่งขวาของถนนธนะรัชต์ เส้นทางกุดคล้า-ผ่านศึก (เส้นทางที่ตัดถนนธนะรัชต์ ไปยังอำเภอมวกเหล็ก ระยะทาง 26 กิโลเมตร) เส้นทางเลี่ยงถนนมิตรภาพที่ใช้เป็นทางลัดกรุงเทพฯ เขาใหญ่ ถนนเส้นนี้มีความโค้ง และรายล้อมด้วยภูเขา เพราะว่าเป็นเส้นทางเลียบเชิงอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ โครงการแถบนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโด อาทิ แสนสิริ, เอชทูโอ,แสนดาว และผ่านที่ดินของกลุ่มทุนเบียร์สิงห์ ถือครองโดยบริษัท พีบีวัลเลย์ เขาใหญ่ไวน์เนอรี่ เนื้อที่ 2,500 ไร่ ซื้อไว้ปลูกองุ่น ผลิตไวน์ ตั้งอยู่ตำบลพญาเย็น

อีกเส้นทางหนึ่ง คือ ฝั่งตะวันออก เส้นทางเลียบเขาใหญ่ไปยังวังน้ำเขียว ตัดทางฝั่งซ้ายของถนนธนะรัชต์ช่วงกิโลเมตรที่ 16.5 เส้นทาง ที่เลียบอุทยานเขาใหญ่ด้านผากระดาษ เรียงรายด้วยบ้านโครงการ อสังหาริมทรัพย์คฤหาสน์ รีสอร์ทหรู อาทิ แมกโนเลีย เฟรนซ์ คันทรี่ เขาใหญ่, เครสตัน ฮิลล์ เรสซิเดนท์

เขายังระบุว่า ราคาขายที่พัก คอนโด และที่ดิน บริเวณเขาใหญ่ว่ามีให้เลือกหลากหลายราคา ด้วยจุดขายที่แตกต่างกัน ไม่แข่งขันกันแบบชนกันตรงๆ โดยเทียบราคาที่พักเขาใหญ่ได้เท่ากับโซนสุขุมวิท ในกลุ่มคอนโดระดับกลางๆ ระดับ B หรือบ้านเดี่ยวก็เทียบได้กับถนนบ้านหรูเส้นราชพฤกษ์

ทำเลทองขยับไร่ละ 4-5 ล้าน เป็น 15-20 ล้าน

จากการสอบถามคนในพื้นที่ นักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ และพนักงานขายบ้านและคอนโด ระบุตรงกันว่า ปี 2556 เป็นปีที่ทำลายสถิติขายดีจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ และการเลี่ยงกฎหมายผังเมืองที่กำลังจะออกมาคุมกำเนิดโครงการ ทำให้ที่พักเขาใหญ่ที่เริ่มหนาแน่นทั้งบ้านพัก และคอนโดสูง 7-8 ชั้น เพียงปีเดียวส่งผลทำให้ราคาที่ดินทำเลทองบางแห่งขยับขึ้น 2-3 เท่าตัว โดยเฉพาะทำเลติดถนนธนะรัชต์ จากราคาซื้อขายกันไร่ละ 4-5 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นไร่ละ 15-20 ล้านบาท

ขณะที่ภาพรวมโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทั้ง คอนโด บ้านเดี่ยว และ ที่ดินเปล่า แบ่งขาย ที่เปิดตัวในรอบ 2 ปี ตั้งแต่ปี 2555-2556 รวม 2 ปี เปิดตัวไปถึง 2,843 ยูนิต ปี 2556 สถิติยอดจองหลังเปิดขายเฉลี่ย 62% จากคอนโดทั้งหมดที่เปิด 3,681 ยูนิต (รวมคอนโดที่เริ่มเปิดขายสะสมมาตั้งแต่เริ่มคึกคัก) ส่วนบ้านเดี่ยวเปิดขายได้เฉลี่ย 67% จากทั้งหมด 5,834 ยูนิต (รวมโครงการสะสมทั้งหมดตั้งแต่เริ่มพัฒนา)