ธุรกิจอสังหาฯ'ซบ'ทั่วประเทศ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวทั่วประเทศในไตรมาสแรก โดยข้อมูลจากกรมที่ดินชี้ให้เห็นว่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครชะลอตัวมากที่สุด ทั้งยอดขอการจัดสรรที่ดินและจดทะเบียนอาคารชุด ขณะที่ในต่างจังหวัดแม้ชะลอ แต่ยังเติบโตสูง

สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ระบุว่า สถิติปริมาณการออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินใหม่ทั่วประเทศในไตรมาสแรก (ม.ค.-มี.ค.) รวมทั้งสิ้น 291 ราย แบ่งเป็นพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีเพียง 3 ราย ขณะที่ต่างจังหวัดมี 278 ราย

สถิติการยื่นคำขอในกรุงเทพฯ มีจำนวน 13 ราย คิดเป็น 1,339 แปลง และในต่างจังหวัด 278 ราย คิดเป็น 28,312 แปลง

สำหรับปี 2556 มีการยื่นคำขอจัดสรรที่ดิน ในกรุงเทพฯ รวม 156 ราย คิดเป็น 20,577 แปลง และ ต่างจังหวัด 744 ราย คิดเป็น 77,023 แปลง

ขณะที่การยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดแบ่งเป็นในกรุงเทพมหานคร 23 ราย คิดเป็น 36 อาคาร รวม 8,802 ยูนิต และในต่างจังหวัด 67 ราย คิดเป็น 125 อาคาร จำนวน 9,420 ยูนิต

หากเปรียบเทียบกับสถิติทั้งปี 2556 พบว่าต่างกันอย่างมาก โดยในปีที่แล้ว ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีจดทะเบียน 133 ราย คิดเป็น 371 อาคาร รวม 50,602 ยูนิต และต่างจังหวัด 207 ราย คิดเป็น 752 อาคาร รวม 51,597 ยูนิต

ยอดค่าธรรมเนียมโอน-ภาษีร่วง

นอกจากนี้ ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว สะท้อนได้จากการจัดเก็บรายได้ของกรมที่ดิน เนื่องจากการโอนสินทรัพย์จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียม ซึ่งปรากฏว่าโดยในช่วงปีงบประมาณ 2557 ตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค. 2556 -31 ม.ค. 2557 มีจำนวนทั้งสิ้น 2,391,171 ราย เมื่อเทียบกับปีงบประมาณ 2556 ในช่วงระยะเวลาเดียวกัน ปรากฏว่า มีผู้ใช้บริการลดลง 227,500 ราย หรือ 8.69%

ด้านการจัดเก็บรายได้ ค่าธรรมเนียมประเภทต่างๆ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ จัดเก็บได้ 29,856.91 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 73.33 ล้านบาท หรือ 0.25%

แบงก์รับยอดจองบ้านใหม่ลดฮวบ

ตัวเลขการจัดสรรที่ดินและจดทะเบียนอาคารชุดลดลง ยังสะท้อนให้เห็นจากสถาบันการเงิน จากยอดสินเชื่อชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

นายอดิศร เสริมชัยวงศ์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายธุรกิจรายย่อย ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย (จำกัด) มหาชน กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกสินเชื่อรายย่อยของธนาคารปรับตัวลดลง โดยเฉพาะสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกันลดลงกว่า 50% แต่สินเชื่อบ้านในช่วงไตรมาสแรก ยังสามารถปิดยอดสินเชื่อได้ 2,000 ล้านบาท เนื่องจากเป็นสินเชื่อที่ค้างมาจากยอดจองในช่วงปลายปี 2556 แต่จะเห็นได้ว่ายอดจองบ้านใหม่ในไตรมาสแรกมีแนวโน้มลดลง ทำให้ในช่วงไตรมาส 2-3 ของปี้สินเชื่อบ้านมีโอกาสที่จะชะลอตัวลงตามคาด

"สินเชื่อบ้านจะมีแนวโน้มชะลอตัวลงในไตรมาส 2-3 นี้ เพราะอัตราการจองบ้านใหม่เห็นสัญญาณชัดเจนว่าชะลอตัวลงตั้งแต่ปลายปี 2556 ที่ผ่านมา"

แบงก์กรุงเทพเผยยอดสินเชื่อนิ่ง

ด้านแหล่งข่าวจากธนาคารกรุงเทพ กล่าวว่า ในไตรมาสแรกสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะไม่ขยายตัวอยู่แล้ว เนื่องจากเป็นช่วงต่อเนื่องจากปลายปี ที่ผู้ประกอบการเร่งปิดยอด แต่เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาแล้ว การขยายตัวสินเชื่อลดลงจริง แต่ไม่ถึงกับ 50% เนื่องจากยังขยายตัวได้จากยอดจองที่ค้างมาจากปลายปีก่อน

แต่ที่เห็นคือการชะลอตัวของโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ลูกค้าออกมาดูโครงการลดลง เนื่องจากบรรยากาศทางการเมืองที่ไม่เอื้อ ทำให้การตัดสินใจซื้อยังไม่เกิดทันที ทำให้การเติบโตของสินเชื่อบ้านมีแนวโน้มลดลงชัดเจนในไตรมาส 2

"โมเมนตัมไตรมาสแรกจะเงียบอยู่แล้ว ตามปกติสินเชื่อบ้านจะเริ่มฟื้นไตรมาส 2 ไล่ไปถึงไตรมาส 4 แต่ที่เงียบคือโครงการใหม่ที่จะเปิดชะลอไปหมด บ้านใหม่ไม่เปิดขาย คนออกมาดูโครงการลดลง ถึงแม้จะดูก็ยังไม่ใช้สินเชื่อทันที แบงก์เป็นด่านหลัง หากด่านแรกอย่างผู้ประกอบการบอกว่าไตรมาสแรกยอดจองอสังหาฯ ชะลอตัว เราก็คงเห็นผลกระทบชัดเจนแง่สินเชื่อในไตรมาส 2"

เอกชนเผยคอนโดลด50%-บ้านลด20%

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุถึงอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ช่วงไตรมาสแรกปี 2557 พบว่า มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 35 โครงการ จำนวน 13,917 ยูนิต ลดลง 50% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2556 โครงการคอนโดเปิดจำนวน 27, 815 ยูนิต ส่วนแนวราบ 59 โครงการ จำนวน 8,721 ยูนิต ลดลง 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2556 เปิดทั้งหมดจำนวน 11,085 ยูนิต

ในปี 2557 คาดว่า จะมีหน่วยขายแนวราบเปิดใหม่เท่าปีที่แล้ว คือ 45,000 ยูนิต แต่คอนโด คาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 60,000 ยูนิต จากปีที่แล้วเปิดมากถึง 85,000 ยูนิต โดยรวมลดลงจากปีที่แล้ว 25-30%

ส่วนปี 2556 ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีโครงการเปิดตัวใหม่ 475 โครงการ รวมกว่า 1.3 แสนยูนิต มูลค่า 3.85 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% ถือเป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอลง เนื่องจากการเกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนภาครัฐ ในช่วงสุญญากาศของรัฐบาล

หวังไตรมาสสองเชื่อมั่นฟื้น

นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มภาพรวมในเดือนมี.ค. ทั้งความเชื่อมั่น และกำลังซื้อกลับมาเกือบ 100% จากยอดขายเดือนมี.ค. ของพฤกษา มีมูลค่ากว่า 4.6 พันล้านบาท ซึ่งสูงกว่ายอดขายของ 2 เดือนแรกรวมกัน ส่งผลให้ยอดขาย 3 เดือนแรกทะลุ 8.1 พันล้านบาท เกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 7 พันล้านบาท ขณะที่รายได้จากยอดโอนก็มีการเติบโตได้ดีมาก ทำให้คาดการณ์ในไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้ในช่วงต้นปี

ดังนั้น ทำให้บริษัทได้ปรับเพิ่มเป้าหมาย การเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง เป็นไม่ต่ำกว่า 50 โครงการ จากเป้าหมายก่อนหน้านี้ เปิดโครงการใหม่ลดเหลือ 30 โครงการ จากเป้าหมายต้นปี กรอบการเปิดโครงการใหม่ 40-50 โครงการ เนื่องจากหลังเห็นสัญญาณความเชื่อมั่นผู้บริโภคและกำลังซื้อที่เริ่มกลับมา คาดว่าอาจเป็นผลมาจากสถานการณ์การเมืองเริ่มมีความคลี่คลายไประดับหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม งบในการซื้อที่ดิน ปีนี้บริษัทยังคงไว้ที่ 1 หมื่นล้านบาท โดยมองว่ายังเพียงพอถึงแม้ว่า ในปีนี้เปิดโครงการจำนวนมาก นอกจากนี้บริษัทอาจจะมีการปรับเป้าหมายรายได้และยอดขายเพิ่มขึ้น โดยจะมีการพิจารณาอีกครั้งในช่วงกลางปี หลังจากที่สถานการณ์ไตรมาสแรก ที่ผ่านมากลับมาดีขึ้นค่อนข้างมาก

"การที่ยอดขายมาแรงในเดือนมี.ค. มีความเป็นไปได้ว่า ผู้บริโภคอาจจะชินกับสถานการณ์การเมือง ทำให้กลุ่มคนที่มีความต้องการจริงที่อั้นมานาน เริ่มกลับมาตัดสินใจซื้อ"

สำหรับกลยุทธ์การทำธุรกิจนั้น บริษัทเน้นสินค้าแนวราบสัดส่วน 80% โดยสินค้ากลุ่มนี้เป็นตลาดที่ยังคงมีการขยายตัวในอัตราที่สูงขึ้นกว่ากลุ่มอื่นๆ บริษัทมั่นใจว่าโครงการแนวราบจะสามารถทำผลงานได้ดี และบริษัทเชื่อว่า ปัญหาความวุ่นวายทางการเมืองจะค่อยๆ ดี ขึ้นประกอบกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวขึ้น และกลุ่มผู้ซื้อบ้านจริง จะฟื้นตัวได้เร็วกว่าเซ็กเมนท์ อื่นๆ โดยกลยุทธ์ จะเน้นการปรับตัวอย่างรวดเร็ว ให้สอดคล้องพร้อมรองรับในทุกสถานการณ์

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รับ ยอดชะลอ

นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มอสังหาฯในช่วงเดือนมี.ค.ดีขึ้น จากในช่วงเดือนธ.ค. 2556 ถึงเดือนก.พ. ที่ผ่านมา ตลาดชะลอ

การบริหารของแลนด์ฯ ใช้กลยุทธ์ "สร้างเสร็จก่อนขาย" ข้อดีคือ 1.ใช้เงินหมุนเวียนน้อยลง ไม่ต้องมีบ้านตัวอย่าง ไม่มีคนงานเดินในไซต์ ไม่มีปัญหาแก้ภายหลัง เพราะลูกค้าซื้อบ้านจริง และ 2.รู้ต้นทุนแท้จริงก่อนขาย แต่ความเสี่ยงคือไม่รู้ว่าลูกค้าจะชอบบ้านที่สร้างเสร็จหรือไม่ ซึ่งทุกคนทำอสังหาฯ หลายปี ควรวิเคราะห์ออกว่าลูกค้าต้องการบ้านแบบไหน

"ดีเวลอปเปอร์ต้องมีสูตร ติดกระดุมเม็ดแรกให้ถูก ขออนุญาตต่างๆ ให้เรียบร้อยก่อน ถ้าสิ่งแวดล้อมไม่ผ่านก็ไม่ต้องรีบร้อน อย่าห่วงช้าแล้วจะขายไม่ได้ ของแลนด์ฯ คอนโดต้องผ่านสิ่งแวดล้อมก่อน ได้ผู้รับเหมาก่อสร้างก่อนถึงเปิดขาย ถึงติดกระดุมเม็ดแรกช้ากว่า แต่เมื่อติดถูกก็จะไปไว"

แอลพีเอ็นชี้ไตรมาส2ยังไม่ปกติ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไตรมาสแรกภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปี 2556 แต่เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวในช่วงปลายไตรมาส เนื่องมาจากผู้ประกอบการเริ่มตัดสินใจที่จะเปิดตัวโครงการท่ามกลางสภาวะไม่มั่นคงทางการเมือง

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มีการปรับแผนธุรกิจ ให้ยืดหยุ่นตามสถานการณ์และเพิ่มความเข้มข้นในการบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่าย รวมทั้งสภาพคล่องทางการเงิน

นายโอภาส ประเมินว่า ตลาดอาจจะฟื้นตัวขึ้นบ้างในไตรมาส 2 แต่ยังไม่อยู่ในภาวะปกติ หากสถานการณ์ทางการเมืองยังไม่มีความชัดเจน