เอเจนซี่ฯคาดปัญหา "การเมือง" ฉุดราคาที่ดินกรุงเทพฯ ปี 2557 ขึ้นแค่ 3% ต่ำสุดในรอบ 5 ปี สยามสแควร์ ครองแชมป์แพงสุดตรว.ละ 1.65 ล้านบาท
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวถึงแนวโน้มราคาที่ดินปี 2557 ว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ จะปรับขึ้นไม่มากประมาณ 3% ต่ำสุดในรอบ 5 ปี
ทั้งนี้ เนื่องจากปัญหาทางการเมืองทำให้ไม่เอื้อต่อการลงทุน โดยประเมินว่ากว่าจะได้รัฐบาลใหม่และมีนโยบายชัดเจน ต้องใช้เวลากว่า 6 เดือน ทำให้การเบิกจ่ายงบประมาณโครงการลงทุนของภาครัฐต้องชะลอออกไป โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ซึ่งมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน และคาดว่าในภาวะแบบนี้คนส่วนใหญ่จะเก็บเงินไว้กับตัวมากกว่านำมาลงทุน
อย่างไรก็ตาม พบว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับจากปี 2553 ที่ราคาปรับขึ้น 4.4% ปี 2554 ปรับขึ้น 4% และปี 2555 ปรับขึ้น 3.7% ล่าสุดสิ้นปี 2556 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.6%
นายโสภณ ยังกล่าวว่า ปัจจัยทำให้ราคาที่ดินปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นสูงกว่าปี 2555 เนื่องจากบางบริเวณของผังเมืองได้ผ่อนคลายข้อกำหนดการก่อสร้าง โดยเฉพาะเขตชานเมืองตะวันตก ที่แต่เดิมเป็นเขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมให้กลายเป็นเขตที่อยู่อาศัย ซึ่งก่อสร้างได้มากขึ้น
ส่วนที่ดินราคาแพงที่สุดยังคงเป็นบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ซึ่งมีราคาตารางวาละ 1.65 ล้านบาท หรือไร่ละ 660 ล้านบาท จากปี 2555 ราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% นอกจากนี้ มีย่านเพลินจิต และชิดลม เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีราคาแพงใกล้เคียงกับสยามสแควร์ รองลงมาเป็นที่ดินย่านสุขุมวิท นานา เพลินจิต ราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ตามด้วยย่านวิทยุ ศาลาแดง ราคาตารางวาละ 1.4 ล้านบาท
สาเหตุที่ราคาที่ดินย่านสยามสแควร์สูงมาก เนื่องจากมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านถึง 2 สาย เป็นศูนย์รวมของศูนย์การค้าต่างๆ แม้จะไม่มีการพัฒนาใดๆ เกิดขึ้น ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้น ซึ่งราคาที่ดินสะท้อนได้จากราคาค่าเช่าศูนย์การค้า โดยปัจจุบันอยู่ที่ 4,000-5,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาประมาณ 10% แต่ย่านนี้ไม่ที่ดินเหลือแล้ว การพัฒนาใหม่ต้องรื้อตึกเก่า และยิ่งรถไฟฟ้าวิ่งออกนอกเมือง หรือเชื่อมต่อกันมากขึ้นก็ยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นต่อไป
ส่วนบริเวณที่ราคาที่ดินถูกที่สุด ได้แก่ บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ลำลูกกา กิโลเมตรที่ 5 ซึ่งมีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท ลดลงจากราคาตารางวาละ 3,500 บาท เมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากเขตรอบนอกๆ ของกรุงเทพฯ ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ทั้งทางด่วน รถไฟฟ้า รวมถึงเป็นพื้นที่น้ำท่วม
นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ราคา 4,600 บาทต่อตารางวา เพราะเป็นพื้นที่ห้ามสร้างตึกสูง และพื้นที่หนองจอก ราคา 5,400 บาทต่อตารางวา เป็นพื้นที่น้ำท่วม และมีเสียงเครื่องบิน ดังนั้น จึงทำให้ราคาที่ดินใน 3 บริเวณดังกล่าวเพิ่มขึ้นน้อย
สำหรับแนวรถไฟฟ้าทั้ง 10 สาย 112 สถานี พบว่าราคาที่ดินใกล้เคียงกับสถานีปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 10% ส่วนปีที่ผ่านมาราคาเฉลี่ยที่ดินบริเวณใกล้เคียงสถานีรถไฟฟ้าอยู่ที่ 3.9 แสนบาทต่อตารางวา ปรับขึ้น 8.9% โดยสายที่เปิดให้บริการแล้วปรับขึ้น 9.1% สายที่กำลังก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้น 9.7% ส่วนสายที่ยังไม่ก่อสร้างปรับขึ้นน้อย เพียง 5.3%
นายโสภณ กล่าวเพิ่มเติมว่า ราคาที่ดินในต่างจังหวัดปีที่ผ่านมา พบว่าปรับราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะอำเภอเมืองพัทยา เพิ่มขึ้นกว่า 10% แต่สำหรับพื้นที่ติดทะเลปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัว ตามด้วยราคาที่ดินในจังหวัดภูเก็ต
พร้อมกันนี้ พื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก คือ อ.เชียงของ จ.เชียงราย ราคาปรับสูงขึ้น เนื่องจากศักยภาพทำเลอยู่ใกล้ชายแดนไทย-พม่า และยังมีจังหวัดนครราชสีมา หนองคาย มุกดาหาร อุบลราชธานี ราคาปรับเพิ่มขึ้น เพราะอยู่ติดชายแดนไทย-ลาว ทั้งนี้คาดว่าการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนจะยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินต่างจังหวัดและชายแดนปรับเพิ่มสูงขึ้นตามความต้องการด้านที่อยู่อาศัย
"อีกหนึ่งปัจจัยที่ราคาที่ดินต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น มาจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของต่างชาติเพิ่มมากขึ้น พบว่า ปีที่แล้ว มูลค่าการซื้อต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 13% ของมูลค่ารวมที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ ส่วนใหญ่นิยมในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล 26.93% ส่วนหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สัดส่วน 21.13% พัทยา 19.66% ชะอำ-หัวหิน สัดส่วน 10.85% และเชียงใหม่ 3.34% แต่คาดว่าปีนี้ สัดส่วนการซื้อของต่างชาติลดลงไปจากความกังวลปัญหาของการเมือง โดยเฉพาะชาวสิงคโปร์ ค่อนข้างอ่อนไหวต่อสถานการณ์ดังกล่าว"
อย่างไรก็ดี ปี 2559 ซึ่งจะเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนเต็มรูปแบบ คาดว่าการซื้อที่อยู่อาศัยของต่างชาติจะกลับมาคึกคักขึ้นอีกครั้งหนึ่ง รวมทั้งจะส่งผลต่อราคาที่ดิน โดยเฉพาะต่างจังหวัดและชายแดน จะปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน
