"อนุรักษ์นิยม" วิธิคิด "บิ๊กอสังหาฯ"

การเมืองไทยไม่สงบออกแนวยืดเยื้อ ภาวะเศรษฐกิจไทยส่อแววชะลอตัว เหตุเหล่านี้ให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทยอยออกมาประกาศ “ทบทวน” แผนธุรกิจปี 2557 ใหม่ ส่วนใหญ่เน้นเดินกลยุทธ์ด้วย “ความระมัดระวัง” ปัจจัยทางการเมืองถือเป็นเรื่องแรกๆที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ใหญ่-กลาง-เล็ก หวั่นใจว่าจะส่งผลให้ธุรกิจในปีนี้เป็นไปด้วยความยากลำบาก

“กรุงเทพธุรกิจ Biz Week” สอบถามการ “ทบทวน” แผนธุรกิจปีม้ากับ “โอภาส ศรีพยัคฆ์” กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN ได้ความบอกว่า เมื่อสถานการณ์ทางการเมืองไม่นิ่ง เราจำเป็นต้องปรับแผนธุรกิจ รวมถึงปรับลดเป้าหมายรายได้รวมเหลือเพียงเติบโต ประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์ จากเดิมที่คาดว่ารายได้จะขยายตัวประมาณ 15 เปอร์เซ็นต์

เราจำเป็นต้องเดินธุรกิจในปี 2557 แบบ “อนุรักษ์นิยม" เพราะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ชะลอลง แต่คงไม่น่าถึงขั้นหยุดชะงัก เพราะเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเป็นพียงวิกฤตจากการเมืองที่น่าจะเกิดขึ้นเพียงระยะสั้นๆ ไม่ใช่วิกฤตเศรษฐกิจที่รุนแรงเหมือนในยุคต้มยำกุ้งปี 2540 ตอนโน้นธนาคารไม่ปล่อยกู้ คนตกงานเยอะแยะ เป็นเหตุให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยหยุดชะงักตามไปด้วย

"อ็มดีใหญ่” วิเคราะห์ว่า นอกจากผู้ประกอบการต้องปรับตัวหลังการเมืองวุ่นวายแล้ว ในปีนี้ยังต้องกลับมาดูเรื่องสภาพคล่องทางการเงินด้วย หากกำลังซื้อชะลอลดลงเท่ากับรายรับของผู้ประกอบการจะน้อยตามไปด้วย ส่วนปัจจัยภายนอกประเทศ โดยเฉพาะเรื่องการลดขนาดมาตรการ QE ของประเทศสหรัฐอเมริกาอาจทำให้เม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศไหลออก ฉะนั้นปริมาณเงินในระบบจะน้อยลงซึ่งจะกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อใหม่ที่อาจยากขึ้น

“สถาบันการเงินหลายแห่งอาจจะมีนโยบายเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ ฉะนั้นเราจำเป็นต้องคัดลูกค้าให้เข้มข้นมากขึ้น เพื่อให้สามารถกู้ผ่าน อาทิ เช็คประวัติการเงินของลูกค้า โดยเฉพาะรายได้ต่อเดือน เราต้องเช็คตั้งแต่เริ่มวางเงินจองจนถึงรับมอบสินค้า”

ด้าน “วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือ PF บอกในทิศทางเดียวกันว่า ปัญหาความขัดแย้งทางการเมือง ทำให้บริษัทต้องทบทวนแผนธุรกิจใหม่ จากเดิมปีนี้ตั้งใจจะเปิดตัว 15 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 17,000 ล้านบาท คงเหลือเพียง 13-14 แห่ง มูลค่าโครงการรวมกว่า 14,000-15,000 ล้านบาท เราคงลดโครงการในทำเลใหม่ ๆ เป็นหลัก

สถานการณ์การเมืองในปัจจุบัน ทำให้ยากต่อการวางแผนการตลาด เชื่อหรือไม่!! “ศาสตร์ทุกตำราใช้ไม่ได้ผลแล้ว” เราไม่สามารถวางแผนจัดกิจกรรมการตลาดล่วงหน้าได้เลย เดิมเราจะจัดแคมเปญใหญ่ครั้งแรกของปีในเดือนมีนาคมนี้ โดยวางแผนลงสื่อสิ่งพิมพ์ ป้ายโฆษณา และแผ่นพับ เรียกว่าโปรโมทเต็มเหนี่ยว แต่ตอนนี้จำเป็นต้องปรับลดการใช้สื่อโฆษณาสิ่งพิมพ์ลง

“ปีนี้คงต้องทำงานด้วยความระมัดระวัง เพราะว่ามีปัจจัยลบหลายเรื่อง ทั้งเรื่องการเมืองและเศรษฐกิจ แต่อเราต้องกลับมาประเมินแผนธุรกิจอีกครั้งในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ หากสถานการณ์กลับสู่ภาวะปกติ อาจจะเร่งเปิดโครงการเพิ่มขึ้น"

สำหรับสัดส่วนการเปิดตัวโครงการในช่วงครึ่งปีแรก และ 6 เดือนหลังอาจใกล้เคียงกัน นั่นคือ 50:50 เราจะเปิดตัวโครงการแรก ด้วยบ้านเดี่ยว “โซล รัชดา" จำนวนกว่า 20 ยูนิต มูลค่า 550 ล้านบาท ในช่วงสิ้นเดือนม.ค.นี้ โครงการนี้จะเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบน ราคาเริ่มต้นประมาณ 20 ล้านบาท “จุดเด่น” ของโครงการนี้ คือ ไม่มีคู่แข่ง

ฟาก “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS บอกว่า ปัญหาทางเมืองทำให้เราต้องปรับลดรายได้เหลือเพียงการเติบโตประมาณ 5-10 เปอร์เซ็นต์ จากเดิมที่คาดว่าจะขยายตัวไม่ต่ำกว่า 25 เปอร์เซ็นต์ ตั้งแต่มีการชุมนุมทางการเมืองปลายเดือนพ.ย.2556 บริษัทมียอดจองบ้านและคอนโดมิเนียมในเดือน ธ.ค. 56 ลดลงประมาณ 15เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

หลังลูกค้าชะลอการตัดสินใจในการจองซื้อบ้านใหม่ แต่ในส่วนของยอดโอนบ้านยังอยู่ในระดับปกติ ไม่มีสัญญาณที่ลดน้อยลง โดยเฉพาะในส่วนของแนวราบประเภททาวน์เฮ้าส์ ซึ่งกลุ่มลูกค้าในส่วนนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ
ในปี 2557 บริษัทตั้งเป้ายอดขายจำนวน 41,000-45,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับยอดขายรวมในปี 2556 ที่บริษัทสามารถทำยอดขายสูงสุดเป็นประวัติการณ์ถึง 41,282 ล้านบาท โดยปีนี้เราจะเปิด โครงการใหม่ 40-50 แห่ง มูลค่าโครงการรวมประมาณ 40,000-50,000 ล้านบาท แบ่งเป็นประเภททาวน์เฮ้าส์ 25-29 แห่ง บ้านเดี่ยว 9-12 แห่ง คอนโดมิเนียม 5-8 แห่ง และโครงการในต่างประเทศ 1 แห่ง

แม้ตองปรับแผนธุรกิจบ้าง แต่ไม่ต้องเป็นห่วง ตอนนี้เรามีรายได้จากโครงการเดิมที่อยู่ระหว่างการพัฒนารวม 164 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 59,689 ล้านบาท ปีนี้คงใช้เงินลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งลดลงจากปีก่อนที่ใช้เงินลงทุนมากถึง 14,500 ล้านบาท เรื่องเงินลงทุนไม่ต้องห่วงเช่นกัน เราเตรียมเสนอให้ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทพิจารณากำหนดวงเงินการออกหุ้นกู้มูลค่าราว 5,000-7,000 ล้านบาท เพื่อรองรับการขยายตัวของบริษัท และใช้ในกรณีที่อาจเกิดความต้องการใช้เงินเร่งด่วน

“นายใหญ่” ทำนายภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 ว่า อาจเติบโตในกรอบแคบๆไม่เกิน 5 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับปีก่อน คาดว่ามูลค่าตลาดรวมอาจอยู่ระดับ 640,000 ล้านบาท โดยตลาดต่างจังหวัดอาจเติบโตมากขึ้น โดยเฉพาะตามจังหวัดชายแดนประเทศเพื่อนบ้าน แต่หากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากปัจจัยด้านลบอื่นๆ อาจชะลอตัวลงประมาณ 2% ซึ่งโครงการในกรุงเทพและปริมณฑลจะได้รับผลกระทบมากที่สุด

“เราอยู่ระหว่างยื่นข้อเสนอลดสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทร่วมทุนนประเทศเวียดนามเหลือ 25 เปอร์เซ็นต์ จากเดิมที่ถือมากกว่า 70 เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากการพัฒนาโครงการในประเทศเวียดนามมีปัญหาในเรื่องที่ดินที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ชุมชน ทำให้ต้องมีการเวนคืน รวมถึงภาพรวมของตลาดในประเทศเวียดนามยังถือว่า มีการเติบโตที่ไม่สูง”

“ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือ SENA เล่าว่า การเมืองไม่สงบ ทำให้บริษัทต้อง “ทบทวน” แผนการลงทุนปี 2557 ใหม่ เราจะเปิดโครงการเฉพาะที่มีที่ดินเป็นของตัวเองเท่านั้น เดิมตั้งเป้าจะเปิดโครงการใหม่ 10-11 แห่ง มูลค่า 7,000 กว่าล้านบาท แต่เมื่อมีการชุมนุมทางการเมือง และเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้บริษัทต้องเปลี่ยนแผนการเปิดโครงการใหม่เพียง 7 แห่ง มูลค่า 4,000-5,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 4 แห่ง และคอนโดมิเนียม 3 แห่ง

โครงการคอนโดมิเนียม 1 แห่งจะอยู่ในย่านบางแค มูลค่าโครงการประมาณ 500-600 ล้านบาท ส่วนอีก 1 แห่งยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้ แต่ในช่วงไตรมาส 1/2557 บริษัทจะยังไม่มีการเปิดโครงการใดๆ เราต้องการรอดูสถานการณ์ทางการเมืองก่อน แต่คาดว่าจะเปิดโครงการใหม่ได้ในไตรมาส 2/2557 และอาจทบทวนแผนลงทุนอีกครั้งในช่วงครึ่งหลังของปี 2557 หากสถานการณ์ต่างๆเริ่มดีขึ้น

เธอ เล่าต่อว่า ในปี 2557 เราตั้งเป้ายอดขายไว้ประมาณ 2,800 ล้านบาท ส่วนยอดโอนจะอยู่ระดับ 2,500 ล้านบาท เราเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะไม่ร้อนแรงเหมือนปี 2556 เพราะปัญหาทางการเมือง หากการเมืองจบเร็วบริษัทจะทบทวนแผนธุรกิจใหม่อีกรอบ เธอย้ำ คาดว่าจะปรับแผนให้เติบโตกว่าในปัจจุบัน “การเมืองจบตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเติบโตอีกครั้ง” ดร.เกษรา บอกความเชื่อของตนเอง

“ปีนี้ “เสนาดีเวลลอปเม้นท์”เปรียบตัวเองเหมือน “กางเกงเอวยืด” หากสถานการณ์กลับมาปกติ เราพร้อมกลับมากินอิ่มเหมือนเดิม กางเกงเอวยืดสามารถขยายออกได้ ฉะนั้นหากการเมืองยืดเยื้อรับรองเราไม่ได้ผลกระทบมากกมาย เพราะว่าเราจะทำตัวให้ “ยืดหยุ่น” ตลอดเวลา”

บิสวีคสำรวจความเห็นของเหล่านักวิเคราะห์ พบว่า บล.เอเซียพลัส ระบุว่า ในปีนี้ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท อาจมีรายได้ประมาณ 37,000 ล้านบาท สิ้นปี 2556 บริษัทมียอด Backlog จำนวน 37,800 ล้านบาท ซึ่งจะมีกำหนดโอนในปีนี้ประมาณ 17,500 ล้านบาท ถือเป็นการรองรับรายได้แล้ว 47 เปอร์เซ็นต์ ส่วนแนวโน้ม “อัตรากำไรขั้นต้น” คงทรงตัวระดับ 34 เปอร์เซ็นต์ หลังบริษัทสามารถควบคุมต้นทุนได้ตั้งแต่เปิดโครงการ

“กำไรในปีนี้ของ PS อาจชะลอตัวเล็กน้อยลดลงเหลือ 5,450 ล้านบาท หลังได้รับผลกระทบด้านการเมือง แต่เรายังคงแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 24.62 บาท”

ด้าน บล.กรุงศรี บอกว่า ในปี 2557 บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ อาจมี “กำไรสุทธิ” ประมาณ 2,700 ล้านบาท หรือเติบโต 6.9 เปอร์เซ็นต์ ฉะนั้นแนะนำ "ซื้อ" มูลค่าพื้นฐาน 20 บาท ขณะที่ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส(ประเทศไทย) มองว่า ปีนี้ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อาจมี “กำไรสุทธิ” เติบโต 14 เปอร์เซ็นต์ หลังมีคอนโดมีเนียมพร้อมโอนเพิ่มมากขึ้น เชื่อว่าราคาเป้าหมายจะอยู่ระดับ 1.39 บาท