"ไทคอน"เล็งตั้งกองทุน 6 พันล้าน ลุยลงทุนสิทธิการเช่าคลังสินค้า-โรงงาน ชูจุดเด่นทำเลดี-มีการกระจายตัวของสินทรัพย์-ผู้เช่า
นายวีรพันธ์ พูลเกษ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทคอน อินดัสเตรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทอยู่ระหว่างขอจัดตั้ง "กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน อินดัสเทรียล โกรธ (TGROWTH) กับก.ล.ต. มูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท โดยทรัพย์สินที่เข้าลงทุนเป็น 2 ส่วน ได้แก่ การลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน และอาคารโรงงานของบริษัทเป็นระยะเวลา 30 ปี รวม 38 โรงงาน ในนิคมอุตสาหกรรม 5 แห่ง ได้แก่ อมตะนคร ,ปิ่นทอง ,สวนอุตสาหกรรมโรจนะ ,ไฮเทค และนวนคร รวม 104,225 ตร.ม. และลงทุนในสิทธิการเช่าในที่ดินและอาคารคลังสินค้า 43 ยูนิต ที่โครงการโลจิสติคส์ พาร์คบางนาและอมตะนคร รวมพื้นที่ 182,095 ตร.ม. และการลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารโรงงาน 2 โรง ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้
ดังนั้นจะทำให้กองทุนโกรธ มีโครงสร้างของคลังสินค้า 60% และโรงงาน 40% ซึ่งช่วงที่ผ่านมาอัตราการเช่าเฉลี่ย 95-97% และมีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 3 ปี ไม่เพียงเท่านี้ทรัพย์สินที่นำเข้ากองทุน ยังใหม่มีอายุเฉลี่ย 2 ปี 4 เดือน มีความทันสมัยและเป็นมาตรฐานสากล
"เดิมตั้งใจตั้งเป็นกองทรัสท์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) รองรับการโต เตรียมจะนำทรัพย์สินเข้ามาเพิ่มทุน แต่สรรพากรยังไม่มีข้อยุติเรื่องภาษี ซึ่งเรารอไม่ได้เพราะมีแผนลงทุน และต้องใช้เงินอีกกว่า 12,000 ล้านบาท จึงตัดสินใจตั้งกองอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ไปก่อน ที่ผ่านมาโครงสร้างค่าเช่าของกองทุนโกรธ มาจากคลังสินค้า 51% และโรงงาน 49% หรือมีรายได้ค่าเช่าเฉลี่ย 750 บาทต่อปี จึงมั่นใจจะได้รับการตอบรับจากนักลงทุน และบริษัทจะใช้สิทธิถือหน่วย 20%"
ด้านนางโชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ กล่าวว่า กองทุนโกรธ สามารถจัดตั้งได้ภายในเดือนพ.ย.นี้ และที่กองทุนต้องแบ่งการลงทุนเป็น 2 ส่วน เพราะเกณฑ์ก.ล.ต.ไม่ให้กองทุนก่อหนี้ช่วงไอพีโอ การลงทุนส่วนที่2 กองทุนจะทำการกู้ยืม 450-500 ล้านบาท เข้าลงทุนในส่วนที่2 เดือนมี.ค.57 เป็นการกู้ยืม 12 ปี ที่ดอกเบี้ยMLR เฉลี่ยตลอดช่วงที่กู้ MLR - 0.5% สัดส่วนการกู้ 7.0% ซึ่งจะช่วยเพิ่มอัตราผลตอบแทนกองทุนให้ดีขึ้น
จุดเด่น คือ 1. ทำเลที่ตั้งดี 2.ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีฝีมือ และ 3.การกระจายตัวของกลุ่มผู้เช่า และมีจุดเด่นเฉพาะอีก 2 เรื่อง ได้แก่ 1. เป็นกองที่มีส่วนผสมของสินทรัพย์ 2 ประเภท คือ คลังสินค้าและโรงงานช่วยกระจายความเสี่ยงไปในตัว และ 2.ก้าวสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งจะเอื้อประโยชน์มีดีมานด์เข้ามามาก
"โอกาสการเติบโตของกองทุนจะมาจาก 2 ส่วน การเพิ่มค่าเช่า ซึ่งปกติคลังสินค้าและโรงงานอัตราการขึ้นค่าเช่าไม่ได้มากเฉลี่ยปีละ 3 - 5% และการเพิ่มทุนนำสินทรัพย์เข้ามา ซึ่งในส่วนนี้หากสรรพากรมีข้อสรุปเรื่องภาษีชัดเจนและเอื้อต่อการแปลงกองอสังหาริมทรัพย์กอง (1) ไปเป็น REIT กองทุนโกรธ ก็คงจะแปลงเช่นกัน โดยจะให้ทางไทคอนเข้ามาเป็น REIT Manager และบลจ.ไทยพาณิชย์ไปเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์แทน"
