ผวาอสังหาฯซึมยาว ศก.ทรุด-การเมืองป่วน

ผวาอสังหาฯซึมยาว ศก.ทรุด-การเมืองป่วน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยผลสำรวจความเชื่อมั่นผู้ประกอบการไตรมาส3ลดลง-ความคาดหวัง6เดือนข้างหน้าต่ำสุดในรอบ 5 ไตรมาส กังวลศก.ทรุด-การเมืองป่วน

ผลการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ประจำไตรมาส 3 ปีนี้ นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ค่าดัชนีความเชื่อมั่นปัจจุบัน มีค่าเท่ากับ 52.5 ปรับตัวลดลงจากไตรมาส 2 ซึ่งดัชนีมีค่าเท่ากับ 54.7 แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งดัชนีมีค่าเท่ากับ 51.3

ค่าดัชนีไตรมาส 3 ปีนี้ สูงกว่า 50.0 แสดงว่าผู้ประกอบการยังมีความเห็นว่าภาวะตลาดยังดีอยู่ แต่ดัชนีปรับลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว แสดงว่าผู้ประกอบการไม่มั่นใจมากเท่ากับไตรมาสก่อนหน้า โดยไตรมาส 3 ปีนี้ ผู้ประกอบการมีความกังวลใจด้านผลประกอบการ ยอดขาย การลงทุน การจ้างงาน อีกทั้งต้นทุนการประกอบการเพิ่มขึ้นจากราคาวัสดุ ปัจจัยเศรษฐกิจโดย

ภาพรวมที่มีสัญญาณชะลอตัว การเข้าสู่ฤดูฝน ทำให้มีความกังวลต่อปัญหาอุทกภัยที่อาจจะเกิดขึ้น อีกทั้งผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับดัชนี ความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations INDEX) ประจำไตรมาส 3 ปีนี้มีค่าเท่ากับ 60.4 ปรับลดลงจากไตรมาสที่แล้ว ซึ่งมีค่าเท่ากับ 67.4 และลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปี 2555 ซึ่งดัชนีมีค่าเท่ากับ 69.6

ค่าดัชนีความคาดหวังใน 6 เดือนข้าง (มองยาวไปถึงมี.ค. 2557 เทียบกับเดือนก.ย. 2556 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่สำรวจความเชื่อมั่น) ปรับลดลงจากไตรมาสที่แล้วเช่นกัน และเป็นค่าดัชนีต่ำที่สุดในรอบ 5 ไตรมาส โดยผู้ประกอบการมีความกังวลมากขึ้นต่ออนาคต ทั้งในด้านเศรษฐกิจ สถานการณ์การเมืองที่ส่อเค้าความยุ่งยาก ปัญหาหนี้ภาคครัวเรือน การขาดแคลนแรงงานและผู้รับเหมา ราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูง

ขณะที่ 2 บริษัทอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ กลับสวนกระแสกำลังซื้อที่ชะลอตัว พลิกกลยุทธ์ผลักดันโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำล้านบุกตลาด โดยเฉพาะ พฤกษา เรียลเอสเตท และ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่ต่างช่วงชิงความได้เปรียบ เปิดตัวโครงการห่างกันไม่ถึงเดือน โดยใช้โมเดลเดียวกันทั้งระดับราคา และแผนผุดครบทั้ง 4 มุมเมือง

ล่าสุด นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่างราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทว่า ยังขยายตัวต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาทำตลาดมากขึ้น คาดจะผลักดันส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 7-8% คิดเป็นมูลค่าขาย 1.4-1.5 หมื่นล้านบาท จากปีที่ผ่านมามีส่วนแบ่งอยู่ที่ 5% มูลค่าขาย 9,000 ล้านบาท และคาดปีหน้าตลาดคอนโดราคาต่ำล้านยังเติบโตต่อเนื่อง จึงคาดว่ามูลค่าขายจะเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 2 หมื่นล้านบาท

ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ปีนี้เติบโต 7% จากปีที่ผ่านมา หรือมีมูลค่ากว่า 335,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นสัดส่วนคอนโดมิเนียม 58% หรือมูลค่า 194,300 ล้านบาท และปีหน้าคาดสัดส่วนคอนโดเพิ่มเป็น 60-70% เมื่อเทียบกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์

สาเหตุที่ พฤกษา รุกตลาดคอนโดระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทว่า เป็นบิซิเนส โมเดล ซึ่งมุ่งขยายตลาดคอนโดให้ครอบคลุมทุกตลาด เพื่อชิงความเป็นเบอร์ 1 ตลาดคอนโดในไทยจากปัจจุบันที่เป็นเบอร์ 1 ของตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

"ตลาดคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีคู่แข่งน้อยเพราะพัฒนายาก ต้องมีกำลังการผลิตที่มากพอ เพื่อให้คุ้มกับต้นทุน ซึ่งต้องมีระบบปฏิบัติการรองรับ ทั้งการตลาด การขาย เฉลี่ย 2 นาทีต่อยูนิต การก่อสร้าง การโอน และการบริหารชุมชน"

รักษาแชมป์-แย่งตลาดอพาร์ตเมนต์

ถ้าต้องการรักษาความเป็นเบอร์หนึ่ง ของตลาดต้องขยายเข้าไปในทุกตลาด ทุกเซ็กเมนท์ การทำตลาดคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพื่อเข้ามาทดแทนตลาดเช่าอพาร์ตเมนต์ และตลาดทาวน์เฮ้าส์ ที่ไม่สามารถพัฒนาได้แล้ว เพราะต้นทุนราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น และเป็นการรักษาฐานลูกค้าระดับล่างไว้ ตลาดนี้ยังมีความต้องการ 20,000 ยูนิตต่อปี แต่ที่ผ่านมาไม่มีสินค้าออกสู่ตลาด ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้ต้องไปเช่าอพาร์ตเมนต์แทน

แผนพัฒนาโครงการคอนโดระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทของพฤกษา จะไปยัง 4 มุมเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล ในทำเลที่มีศักยภาพ ตามแนวรถไฟฟ้า โดยใช้แบรนด์ “พลัม คอนโด” ซึ่งจะเป็นเมืองคอนโด มียูนิตไม่ต่ำกว่า 2,000 ยูนิต อย่างไรก็ตามในช่วงต้นปีที่ผ่านมา บริษัทเปิดโครงการภายใต้แบรนด์ พลัม คอนโด ไปแล้ว 3 โครงการ ในทำเลนวมินทร์ ลาดพร้าว 101 และบางแค แต่เป็นโครงการขนาดเล็ก จำนวน 500-700 ยูนิตต่อโครงการเท่านั้น

ราคาเริ่มต้น 6.9 แสนบาทต่อยูนิต

ล่าสุด ได้เปิดโครงการ "พลัม คอนโด พหลโยธิน 89" เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่สุดของบริษัทในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา บนพื้นที่ 100 ไร่ มูลค่าโครงการ 7,000 ล้านบาท 7,700 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 699,000 บาท ขนาดเนื้อที่ตั้งแต่ 22-28 ตร.ม. และได้เปิดขายอย่างไม่เป็นทางการช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งมียอดขายแล้ว 3,300 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าขาย 2,700 ล้านบาท คาดก่อสร้างเสร็จต้นปี 2558

"คอนโดระดับล่าง แม้มีความต้องการมาก แต่ยอมรับว่ามีความเสี่ยงในการกู้สินเชื่อบ้าน พฤกษาจึงร่วมมือกับธนาคารต่างๆ เพื่อสร้างเครดิตให้ลูกค้า โดยลูกค้าต้องเปิดบัญชีเงินฝาก เท่ากับค่างวดที่ลูกค้าจ่ายทุกเดือน จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะทำให้ลูกค้าได้รับการอนุมัติสินเชื่อ"

ส่วนไตรมาส 4 ปีนี้ มีแผนพัฒนา พลัม คอนโด อีก 1-2 โครงการ มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท และปี 2557 มีแผนเพิ่มอีก 2 โครงการ ในโซนตะวันออก และตะวันตก รวมยูนิตมากกว่า 10,000 ยูนิต เป็นส่วนหนึ่งในแผนพัฒนาคอนโดทั้งปี 10-15 โครงการ มูลค่า 10,000 - 20,000 ล้านบาท

สำหรับผลประกอบการธุรกิจคอนโดของบริษัท 9 เดือนที่ผ่านมา มียอดขายแล้ว 13,000 ล้านบาท จากเป้าที่ตั้งไว้ 7,000 ล้านบาท คาดสิ้นปีจะมียอดขายรวม 15,000 ล้านบาท ส่วนยอดขายรวมทำได้แล้ว 30,000 ล้านบาท จากเป้าทั้งปีตั้งไว้ที่ 35,000 ล้านบาท คาดยอดขายทั้งปีจะมากกว่าเป้าที่ตั้งไว้อยู่ที่ 40,000 ล้านบาท ส่วนรายได้จะมากกว่าเป้าตั้งไว้ที่ 34,000 ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ (แบ็คล็อก) ภายใน 3 ปีอีก 45,000 ล้านบาท

แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2557 จะเติบโตน้อยไม่เกิน 0-5% การพัฒนาโครงการในเมืองเริ่มอิ่มตัว ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาตามหัวเมืองใหญ่ๆ ในต่างจังหวัดไปถึงหัวเมืองรองแล้วในปัจจุบัน แต่อย่างไรก็ตามการที่อสังหาฯเติบโตในระดับนี้ถือว่ามีเสถียรภาพมาก

ส่วนปัจจัยที่จะขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯขยายตัวได้ต่อไป คือการขยายตัวไปยังต่างจังหวัดทั้งหัวเมืองหลักและหัวเมืองรอง ส่วนเศรษฐกิจในภาพรวมเชื่อว่ายังมีปัจจัยเสี่ยง ซึ่งบริษัทหวังว่าภาครัฐจะมีมาตรการออกมากระตุ้น เช่น จากโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน 2.2 ล้านล้านบาท

แอลพีเอ็น ชิงผุดคอนโดหมื่นยูนิต

ในช่วงปลายเดือนก.ย. ที่ผ่านมา บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิดตัวโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 มูลค่า 7,000 ล้านบาท เป็นการพัฒนาที่ดินขนาด 100 ไร่ ประกอบด้วยอาคารชุด 8 ชั้น 50 อาคาร เป็นห้องชุดกว่า 10,000 ยูนิต ขนาดห้องเล็กสุด 21.5 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 639,000 บาทต่อยูนิต โดยโครงการขนาดใหญ่เป็น 2 เท่าของโครงการที่เคยทำมา ซึ่งผู้บริหารแอลพีเอ็น มองว่า เป็นระดับราคาที่มีความต้องการในพื้นที่ค่อนข้างมาก

การประกาศแผนลงทุนในโซนเหนือของกรุงเทพฯ ย่านรังสิต มีการวิเคราะห์ว่า พื้นที่ดังกล่าว กำลังจะพัฒนาโครงการระบบรถไฟชานเมือง (สายสีแดง) รังสิต-บางซื่อ กลายเป็นแรงกระตุ้นการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยโซนทิศเหนือของกรุงเทพฯ เมื่อประมวลโครงการคอนโดโซนรังสิตที่เกิดขึ้นปีนี้ยังพบว่า มีโครงการผุดขึ้นกว่า 2.5 หมื่นยูนิต