ทิฆัมพร เปล่งศรีสุข พลิกทุ่งโสนสู่อาณาจักรคอนโด

ประกาศชัดว่า..จากนี้ไปแอล.พี.เอ็น.จะขอพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเฉพาะ "บิ๊ก โปรเจค" เท่านั้น !!! นี่เป็นคำบอกเล่าของคีย์แมนผู้ซ่อนกาย อย่าง "ทิฆัมพร เปล่งศรีสุข" ประธานกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และผู้ก่อตั้งบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือแอล.พี.เอ็น. ที่วันนี้เขาพร้อมออกหน้าฉาก บอกเล่าบิ๊กโปรเจคที่กำลังจะแถลงข่าวอย่างเป็นทางการในวันที่ 23 ก.ย.นี้ กับการบุกตลาดอสังหาริมทรัพย์โซนเหนือกรุงเทพฯ

ด้วยการผุด "อภิโปรเจค" คอนโดมิเนียมบนเนื้อที่กว่า 100 ไร่ 50 อาคาร อาคารละ 200 ยูนิต รวมจำนวนห้องชุดกว่า 1 หมื่นยูนิต เงินลงทุนกว่า 7,000 ล้านบาท ภายใต้โครงการ "ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง1" ซึ่งจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการ ในวันที่ 23 กย.นี้

ตอกย้ำความเป็น "เจ้าพ่อคอนโดมิเนียม" ตลาดล่าง หลังกินรวบทำเลทองทั้งโซนตะวันออกจากโครงการลุมพินี ซิตี้ เมกะบางนา กว่า 4,000 ยูนิต โซนตะวันออกเฉียงเหนือ กับโครงการลุมพินีคอนโดทาวน์ รามอินทรา - นวมินทร์ กม.8 ทางโซนใต้อย่างลุมพินี พาร์ค ปิ่นเกล้า เรียกว่า ครอบคลุมเกือบทุกภาคของพื้นที่กรุงเทพฯ ขาดก็แต่โซนเหนือ กลายเป็นที่มาของอภิโปรเจค โครงการนี้

อะไรเป็นสิ่งที่จูงใจให้ดีเวลลอปเปอร์รายนี้ ไปผุดโครงการย่านรังสิต "ทิฆัมพร" ไม่บอกตรงๆ แต่เล่าว่า การเลือกทำเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆแน่นอนจะต้องดูว่าย่านดังกล่าวมีโครงการที่อยู่อาศัยใดกระจุกตัวบ้าง "ความหนาแน่น" เป็นอย่างไร และระดับรายได้ประชากรที่มีความสามารถในการซื้อนั้นมีอยู่มากน้อยแค่ไหน ?

นั่นจึงเป็นคำตอบให้แอล.พี.เอ็น. ผุดบิ๊กโปรเจค

"การพัฒนาห้องชุดออกมาเยอะ มีความจำเป็น เพราะถ้าเราต้องการทำให้ได้ราคา และต้นทุนที่ออกมาต่ำ จะต้องทำโครงการใหญ่ ทำโครงการเล็กไม่ได้ โครงการเล็กต้องให้คนอื่นทำ แบ่งคนอื่นไป ของเราจะต้องเป็นบิ๊กโปรเจค เล็กๆ ไม่เวิร์ค ไม่ใช่ว่าเราเล่นตัว แต่การทำโครงการเล็กๆ จะไม่เป็นไปตามแผนธุรกิจของบริษัทด้วย"

ที่สำคัญเมื่อบริษัทกำลัง "โฟกัส" กับกลุ่มลูกค้าระดับล่าง เซ็กเมนต์นี้ "หัวใจ" สำคัญคือการทำให้ที่อยู่อาศัยมีต้นทุนต่ำ ไม่เช่นนั้นตอบโจทย์เจเนอเรชั่นวายไม่ได้

"เบบี้บูมอย่างผม (64 ปี) เอาใจใส่เจนฯเอ็กซ์ เจนฯวาย และการทำโครงการใหญ่ก็เพื่อให้เกิดอีโคโนมี ออฟ สเกล หรือความประหยัดจากขนาด"

ทั้งหมด จึงกลับมาตอบโจทย์การตั้งราคาขาย ที่แอลพีเอ็นยังยึดหลักที่ "ราคาระดับล่าง" หรือราคาขายราว 6-7 แสนบาทต่อยูนิต (ราคาเริ่มต้น 639,000 บาทต่อยูนิต) เค้กก้อนมโหฬารที่ยังต้องการที่อยู่อาศัย แม้การได้มาของคอนโดมิเนียมแอล.พี.เ.อ็น อาจเป็นห้องชุด "ขนาดย่อม" แต่ก็ตอบโจทย์กำลังซื้อได้

โดยเขายืนยันว่า หากทำขนาดใหญ่ในราคาที่แพงกว่านี้เป็น 8-9 แสนบาทต่อยูนิต ผู้ซื้อไหว ก็คือกลุ่มหนึ่งเท่านั้น แล้วกลุ่มที่ต้องการห้องชุดระดับราคา 6-7 แสนบาทต่อยูนิตล่ะ นั่นจึงทำให้เขายึดมั่นในการสร้างโปรดักส์เจาะกลุ่มกำลังซื้อน้อยที่เป็น "เรียลดีมานด์" ไม่เปลี่ยนแปลง

แน่นอนเมื่อคอนโดมิเนียมตลาดล่าง กำลังถูกแบ่งเค้กจาก ดีเวลลอปเปอร์หน้าใหม่ ไม่ว่าจะเป็นพฤกษา ที่ชักธงรบส่ง "พลัม คอนโด พหล 89" เจาะกรุงเทพฯโซนเหนือย่านรังสิตไว้ก่อนแล้วด้วยอาคารกว่า 32 ตึก ห้องชุดกว่า 3,000 ยูนิต โครงการคอนโดดิ อเวนิว วัลเลย์ กว่า 1,000 ยูนิต โครงการดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท ธรรมศาสตร์ ราว 900 ยูนิต ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น

เมื่อถามแอล.พี.เอ็น.กำลังถูกเขย่าเก้าอี้ "ผู้นำ" คอนโดตลาดล่าง มีความน่ากังวลหรือไม่ "ฑิฆัมพร" บอกไม่ห่วง และยังต้องการให้ดีเวลลอปเปอร์มาช่วยกันพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับคนกลุ่มนี้ ถึงขนาดหยิบยกเป็นเรื่อง "ระดับชาติ" ที่หลายฝ่ายต้องให้ความสนใจด้วย

"มีดีเวลลอปเปอร์มาเล่นตลาดเดียวกับเรา ไม่ห่วง เพราะเค้กของคนกลุ่มนี้เป็นเค้กก้อนใหญ่ แต่ในฐานะที่เราเป็นผู้พัฒนาเรียนรู้จากตลาดแล้ว มันทำยาก"

เขาย้ำด้วยว่า "เราไม่ใช่เจ้าพ่อคอนโด ใครอยากเขย่าเก้าอี้ก็เขย่าไปเถอะ อย่าไปกลัว เพราะอย่างหนึ่งที่เราทำอยู่คือความแตกต่าง ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายที่ใครจะทำ เพราะเราไม่ได้ขายโครงการ แค่อาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง แต่เราสร้างชุมชน ซึ่งมันต่างกัน เราให้คุณค่าของชุมชนที่มีชีวิต ทำสิ่งปลูกสร้างให้มีจิตวิญญาณ"

คอนเซ็ปต์ของโครงการที่อยู่อาศัยของแอล.พี.เอ็น.จึงอิง "ชุมชนน่าอยู่" และสร้างเมืองอย่างเต็มรูปแบบ โดยทำเลไหนขาดแคลนปัจจัยใด บริษัทก็จะหามาสนอง Need หรือความต้องการให้ได้

เช่นเดียวกับลุมพินี ทาวน์ชิปฯ ที่จะมีค้าปลีก "มาร์เก็ตเพลส" ร้านสะดวกซื้อจากเซเว่นอีเลฟเว่น สถานีตำรวจ คลินิกโรงพยาบาลเปาโล 24 ชั่วโมง เป็นต้น เพื่อตอบโจทย์และไลฟ์สไตล์ของคนในชุมชน

สิ่งหนึ่งของการขยับตัวครั้งนี้ของแอล.พี.เอ็น. ในการสร้างโครงการที่โปรเจคยักษ์ ในกรุงเทพฯโซนเหนือย่านรังสิต เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ยังมีอยู่ต่อเนื่อง และเมื่อแผนการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตมีความชัดเจนมากขึ้น ยิ่งมีผลต่อดีมานด์ที่อยู่อาศัย ประชากรในย่านดังกล่าวมีรายได้ระดับกลาง น่าแปลกที่ประชากรในโซนนี้มีการ "ออม" สูงสุด แม้จะมาพร้อมกับ "หนี้สูง" แต่กลับเป็นหนี้ที่เกิดจากการซื้อที่อยู่อาศัย

นั่นจึงเป็น "ขุมทอง" ที่แอล.พี.เอ็น.จะเข้าไปดักโอกาส

นอกจากนี้ ทิฆัมพร ยังบอกว่า โอกาสยังมีมากขึ้น เมื่อพิจารณาทำเลดังกล่าว (ปทุมธานี) มีโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด เปิดขายไม่มากนัก คือเพียง 4 โครงการ และมีจำนวนห้องชุดกว่า 7,000 ยูนิตเท่านั้น จากโครงการจัดสรรทุกประเภทราว 120 โครงการ เสนอขายอยู่ราว 3 หมื่นยูนิต เป็นรองแค่ กรุงเทพฯ กับ นนทบุรี

แม้ปัจจัยที่น่าห่วง ในทำเลย่านรังสิตจะถูกกันเป็นพื้นที่รับน้ำหรือ "ฟลัดเวย์" กระทั่งติดปัญหา "ผังเมืองใหม่" แต่เขาย้ำว่า ต้องไปดูกับตาว่าทำเลนี้ มีการสร้างเขื่อนกั้นน้ำไว้เรียบร้อยแล้ว ที่สำคัญเขาบอกว่า ในการพิจารณาซื้อที่ดิน หากรู้ว่าทำเลใดไม่มีศักยภาพพอ ไม่ไปซื้อแน่นอน

"เราไม่ไปซื้อที่ดินที่มีปัญหาแน่นอน ราคาขายก็ไม่ได้ ต้นทุนแทนที่จะต่ำก็กลับกลายเป็นสูง ต้องวิเคราะห์ตามสภาพพื้นที่และความเสี่ยงของพื้นที่ โซนเหนือ แม้จะเผชิญปัญหาน้ำท่วม ก็ต้องพิจารณาว่าโครงการของเราจะอยู่ระดับไหน และดูความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตด้วยว่ามีขนาดไหน"

กับความน่าตื่นเต้นกับการปิดการขายไหมโครงการนี้ เขาบอกว่า หากต้องการปิดการขายภายใน 1 ชั่วโมง ก็ทำได้ หากกระบวนการ หรือ process การทำงานต้องเอื้อ ซึ่งนั่นไม่จำเป็น แต่ก็ประเมินไว้คร่าวๆว่า ขณะนี้มี Waiting list หรือลูกค้าที่รอจับจองเป็นเจ้าของ "นับหมื่นราย"