เอสซีมั่นใจรายได้เกินหมื่นล้าน

หากสำรวจตรวจแถวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง ซึ่งต้องฝ่าปัจจัยลบหลากหลายที่เข้ามาตั้งแต่เศรษฐกิจโลกผันผวนหนัก กระทบค่าเงิน กระแสเงินลงทุน จนมาถึงเศรษฐกิจไทยเริ่มส่ออาการทางเทคนิคชะลอตัวลง จากหมดฤทธิ์นโยบายประชานิยมของภาครัฐ ทำให้สำนักงานทางเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศต่างหั่นเป้าจีดีพีของไทยปีนี้ลง

โดยธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับกำลังซื้อภายในประเทศ จะเจอแรงกระทบนี้ก่อน ซึ่งหนีไม่พ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มออกอาการแล้วว่าต้นทุนพุ่งกระทบกำไร หนี้ครัวเรือนสูงกระทบกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กลับสวนกระแสตั้งเป้าเติบโตรวดเดียว 3 ปี (2556-2558) ไม่ต่ำกว่าปีละ 15 % สูงกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มอุตสาหกรรมที่โตเฉลี่ยปีละ 10-13 %

มั่นใจศักยภาพโต20%ปีนี้

การประกาศกร้าวขนาดนี้ไม่ได้เกิดขึ้นลอยๆ แต่ SC มีศักยภาพเพียงพอที่จะโตในระดับดังกล่าวได้ ยิ่งในปีนี้จะโตสูง 20 %จากปีก่อนที่มีรายได้ประมาณ 8,000 ล้านบาท เป็นหมื่นล้านบาทในปีนี้ เป็นไปตามเป้าหมายรายได้ 1 หมื่นล้านบาท และเป้ายอดขาย (Pre-sale) ที่ 1.5 หมื่นล้านบาท จากโครงการที่จะเปิดทั้งหมดปีนี้ 13 โครงการ ต้นปีเปิดไปแล้ว เป็นแนวราบ 1 โครงการ แนวสูงอีก 4 โครงการ ครึ่งปีหลังจะเปิดอีก 8 โครงการมูลค่าราวหมื่นล้านบาท รวมทั้งปีมูลค่าโครงการทั้งหมดอยู่ที่ 2 หมื่นล้านบาท

โดยแบ่งเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 9,000 กว่าล้านบาท ซึ่งเป็นแนวราบ ประมาณ 7,000 กว่าล้านบาท แนวสูง 1,000 กว่าล้านบาท กำหนดเป้าหมายแล้วว่าปีหน้ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอยู่ระดับที่ไม่แตกต่าง แต่จะมีมูลค่างานในมือรอโอน (Backlog) ที่จะหนุนการเติบโตระยะเวลา 3 ปี

ช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการสะสมยอด Backlog ไว้ 12,000 ล้านบาท แบ่งทยอยรับรู้แต่ละปี รวมกับโครงการที่เปิดขาย 20,000 ล้านบาทในปี 2556 มี Backlog ที่รอโอนอยู่ประมาณ 1,600 ล้านบาท ปี 2557 อยู่ 3,000 ล้านบาท ปี 2558 อาจจะเห็นถึง 4,000-5,000 ล้านบาท

"นโยบายบริษัทต้องการทำยอดพรีเซลให้มากกว่ายอดขาย เพื่อเป็นแบ็คล็อกต่อไปในอนาคต เมื่อ 2 ปีก่อนตัวเลขนี้อยู่ที่ 2,900 ล้านบาท ปีที่แล้วอยู่ที่ 7,700 ล้านบาท ปีนี้เกินหมื่นล้านบาทก็จะเป็นฐานให้บริษัททยอยรับรู้รายได้ในช่วง 3 ปี ทำให้ภาพเติบโตชัดเจนและมั่นใจว่าถึงเป้าหมายการเติบวางไว้ได้"

มุ่งทำตลาดกลุ่มแนวสูง

การเดินหน้าพุ่งเป้าสู่การเติบโตไปยังหลักเส้นชัยของ SC นาทีนี้ ทำให้ต้องมีการมุ่งมาทำตลาดในกลุ่มแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม จากเดิมที่แบรนด์ SC จะเน้นแนวราบเป็นส่วนใหญ่ แต่ด้วยสไตล์สร้างเสร็จก่อนขายทำให้บริษัท มีกำไรเข้ามาทันที แต่การจะสร้างการเติบโตต่อเนื่องทำให้ต้องรุกคอนโดมิเนียมควบคู่ไปด้วยเพื่อสร้างยอด Pre-sale

ปัจจุบันแนวราบยังมีสัดส่วนในพอร์ตสูงอยู่ที่ 70 % จากเดิม 85-90%และ แนวสูงอยู่ที่ 30% จากเดิม 10-15% การขยับมาทำแนวสูงเห็นชัดเลยว่าบริษัทจะมี Backlog ในช่วง 3 ปี ซึ่งเป็นที่มาว่าทำไมเติบโตได้ถึง 15 % ต่อปี

แน่นอนว่าการแข่งขันและการทำการตลาดต้องเข้มข้นตามไปด้วย ซึ่ง SC ก็เผชิญไม่แตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ ในอุตสาหกรรม ทั้งการแช่งชิงกลุ่มลูกค้า การแข่งขัน ต้นทุนและความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ

ส่วนกลุ่มลูกค้าทาง SC ได้ระบุชัดเจนว่า มีความแข็งแกร่งในกลุ่มลูกค้า B+ หรือบ้านที่มีราคา 5-7 ล้านบาทขึ้นไป การันตีจากตำแหน่งมาร์เก็ตแชร์ในตลาดติด 3 อันดับแรก และเป็นบ้านหรู 15 ล้านบาทขึ้นไปก็ติด 2 อันดับแรก และขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยซ้ำบางช่วง

ด้านการแข่งขันก็มีการรุกตลาดต่างจังหวัดด้วยเหมือนกับผู้ประกอบการอื่นๆ ให้พื้นที่พอร์ตลงทุนโครงการ 15% ปีนี้ ไปเน้นเมืองท่องเที่ยวเน้นเมืองใหญ่ มองหัวเมืองท่องเที่ยวก่อน เช่นหัวหิน ชะอำ พัทยา เพราะตรงกับกลุ่มลูกค้า B+ขึ้นไป เพราะสร้างก็จะมีกำลังซื้อเพียงพอ

ขณะที่ต้นทุนที่พุ่งสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าที่ดินหรือแรงงาน ถือว่า SC ทำการบ้านมาดี จากการสะสมที่ดินเปล่า ไว้รองรับโครงการที่เปิดตัว อีก 3 ปี เพียงพอแล้ว ทุ่มเงินซื้อที่ดินไป 20,000 ล้านบาท ปีนี้ก็ซื้ออีก 4,000 ล้านบาท เกาะโซนกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งหมด จึงทำให้ลดผลกระทบราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น

ทั้งนี้การขาดแคลนแรงงาน มีการแย่งชิงแรงงาน ก็ต้องใช้การผลิตสำเร็จรูป จะลดต้นทุนเรื่องคนงาน และลดระยะเวลาได้เกือบ 2 เดือน ด้านแรงงานก็มีการจับมือเป็นพันธมิตรผู้รับเหมาเพื่อพูดคุยแผนธุรกิจ ว่ามีโครงการอะไรจะออกมา ผู้รับเหมาก็จะได้วางแผนได้ถูก

"ต้นทุนด้านการตลาดหรือ SG&A ที่สูงขึ้นแต่มาจากการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นด้วย มีเป้าอยู่แล้วว่าต้องใช้ไม่เกิน 3% ของเป้ารายได้ เมื่อควบคุมได้ทำให้กำไรขั้นต้นดีไปด้วยติดอันดับต้นๆ ในอุตสาหกรรม 36-38% ที่มีกำไรดีมากคือสำนักงานให้เช่า ส่วนอสังหาฯเพื่อขายก็ทำได้เท่ากับตลาด 32-34% เป้าหมายก็จะเกาะไปกับตลาดไม่ให้ห่างกันมาก"

ศก.ชะลอกระทบน้อย

เมื่อถามปิดท้ายเรื่องความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัว เกิดหนี้ภาคครัวเรือนกระทบกำลังซื้อของประชาชน ประเด็นนี้เขากล่าวว่า SC จะกระทบน้อยจากกลุ่มลูกค้าเน้นบ้าน 5-7 ล้านบาทขึ้นไป แต่หนี้ครัวเรือนที่ถูกจับตามองคือคนที่ยังไม่มีบ้าน

จากการจับสถิติของบริษัทกลุ่มคนซื้อจะวางเงินดาวน์จำนวนมาก ใช้เงินกู้น้อยมาก ส่วนใหญ่ จะใช้เงินสด ทำให้ยอดโอนที่ผ่านมาไม่สะดุด จุดเด่นของ sc คือ โครงสร้างรายได้ที่มีทั้งเช่าและขายมีการผสมกัน ส่วนบ้านแนวราบก็สร้างเสร็จก่อนขาย ทำให้บริหารการเงินได้หยืดหยุ่นมาก ลูกค้าสนใจและจองซื้อเลยมีเงินเข้าบริษัทการดูแลเรื่องหนี้ คาดการณ์หนี้ทำได้ง่ายขึ้น

ดังนั้นจึงเป็นที่มาว่า SC สามารถจัดวางโครงสร้างเงินลงทุนและบริหารหนี้ได้ เพราะการลงทุนก่อสร้างแบ่งเป็นช่วงๆ ไป แนวราบสร้างเสร็จแล้วขาย แนวสูงเน้น ยอดขายก่อนโอน (Pre-sale) ก็จะใช้เงินลงทุนสูงทำให้ต้องคอยมอนิเตอร์อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ไว้ที่ 1.5 เท่า ด้วยการเลือกเปิดโครงการแนวสูงไม่เกิน 30 %ต่อปี ที่เหลือเป็นแนวราบ เพื่อควบคุมหนี้ต่อทุน(D/E) และยังเสริมการเติบโตให้บริษัทไปด้วย

ส่วนกระแสเงินสดที่จะใช้ในการลงทุน จะมาจาก 2 ส่วน เงินกู้ระยะสั้นและยาว 65% อีก 35% มาจากหุ้นกู้ ออกไปแล้ว 2,000 ล้านบาท ขอวงเงินจากผู้ถือหุ้นอีก 3,000 ล้านบาท ปีนี้ออกไปแล้ว 600 ล้านบาท อนาคตก็จะออกอีก ดูโอกาสที่เหมาะสมต้นทุนการเงินในการออก

เมื่อพูดคุยกับรองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และยังพ่วงตำแหน่ง ลูกเขยคนโตของ ตระกูลชินวัตร แล้วประเด็นความใกล้กับกลุ่มการเมือง หรือ คอนเนคชั่นที่มีต่อธุรกิจเป็นประเด็นที่ถูกถามมากที่สุด แต่ต้องบอกว่าเหมือนสปอตไลท์ที่ส่องมายัง SC ให้ต้องระมัดระวังการทำธุรกิจมากกว่าผู้ประกอบการรายอื่น

โดยเขาบอกว่าการทำงาน เน้นความเป็นมืออาชีพจึงไม่กดดันกับการทำงาน ซึ่งไม่ว่ารัฐบาลไหนจะมีความใกล้ชิดกันหรือไม่ก็ตาม บริษัทต้องก้าวเดินไม่แตกต่าง ไม่ใช่เปลี่ยนรัฐบาลแล้วผลประกอบการจะปรับตัวลง

ทั้งนี้ส่วนนี้ยังไม่สะท้อนมายังราคาหุ้น SC เช่นกัน เมื่อดูแผนกลยุทธ์ธุรกิจแล้วยังไม่ตอบรับผลประกอบการ เพราะมั่นใจว่าพื้นฐานของบริษัทเป็นไปทางบวก เรียกว่ายังมีมูลค่าต่ำเกินจริง (undervalue) อยู่นั้นเอง