อสังหาฯจี้รัฐปรับโครงสร้างภาษีบ้านมือสอง

นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ปัจจุบันการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ 4 ส่วนด้วยกัน คือ 1. ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่ายโดยคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน 2. ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 จากราคาประเมินของกรมที่ดิน 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาซื้อขายจริง (กรณีที่อยู่อาศัยครบ 5 ปีหรือย้ายสำเนาทะเบียนบ้านเข้าไปอยู่ตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไปเมื่อขายแล้วก็ไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ) 4. ค่าอากรแสตมป์คิดจากราคาซื้อขายจริง

อย่างไรก็ตาม ความไม่เป็นธรรมในการเก็บภาษี อยู่ที่การคำนวณจากราคาขาย ไม่ว่าจะได้กำไรหรือขาดทุน ก็จะต้องจ่ายภาษีแพงมาก เช่น ซื้อที่ดินในราคา 2 ล้านบาท เมื่อจำเป็นต้องขายในราคา 1.8 ล้านบาท ถ้าราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท ก็ต้องนำราคานี้มาคิดภาษี ซึ่งอาจต้องจ่ายภาษีรวมแล้วประมาณ 2 แสนบาท ทำให้เจ้าของบ้านหลังนี้ขายขาดทุนแล้วยังต้องเสียภาษีเพิ่มอีก ในขณะที่การขายที่ดินทำเลเขาใหญ่ในราคา 40 ล้าน แต่จ่ายภาษีเพียงแสนกว่าบาทเท่านั้น เพราะราคาประเมินนั้นต่ำกว่าราคาขายจริงมาก

"เมื่อเปรียบเทียบการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 กรณี ทำให้เกิดความไม่เป็นธรรม สมาคมฯจึงต้องการเรียกร้องให้รัฐบาล นำหลักการคำนวณภาษีแบบ “แคปปิตอลเกน” หรือกำไรจากส่วนต่างมาคำนวณภาษีมาใช้ เช่น ซื้อบ้านมา 2 ล้านเมื่อขายขาดทุนไป 1.8 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี แต่เสียเฉพาะค่าธรรมเนียมอื่นๆ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2 ล้านบาท แล้วขายไป 2 ล้านก็ไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าซื้อมา 2 ล้านบาท แล้วขายไป 2.5 ล้านบาท จะต้องนำส่วนต่างของกำไร 5 แสนบาทมาคำนวณเสียภาษีจึงจะเป็นการยุติธรรม"

นายแพทย์สมศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า การนำกำไรจากการขายมาคำนวณภาษี จะทำให้ในระยะยาวนั้น ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง ที่แจ้งกับกรมที่ดินมีความใกล้เคียงกันมากขึ้น แต่อาจมีคำถามว่าหากซื้อมา 2 ล้านบาทแล้วขายไป 2.5 ล้านบาท และผู้ขายจงใจปกปิดแจ้งกับกรมที่ดินว่าขายในราคา 2 ล้านบาท เพื่อไม่ต้องเสียภาษีจากส่วนต่าง 5 แสนบาท เชื่อว่าปัญหานี้จะเกิดขึ้นในระยะแรก เท่านั้น แต่ในระยะยาว การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีการแจ้งราคาจริงมากขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อจะไม่ยอมแจ้งราคาเท็จ เพราะจะมีผลต่อการขายในอนาคต

เนื่องจาก หากผู้ซื้อต้องการจะขายต่อในราคา 4 ล้านบาท ความจริงซื้อมาในราคา 2.5 ล้านบาท ทำให้มีกำไร 1.5 ล้านบาท แต่ถ้าไปร่วมมือกับผู้ขายในครั้งแรก โดยการแจ้งว่าซื้อมาในราคา 2 ล้านบาท ทำให้ต้องรับภาระภาษีที่คำนวณจากกำไรที่เพิ่มเป็น 2 ล้านบาท ทั้งที่ความจริงแล้วต้องคำนวณจากกำไร 1.5 ล้านบาท ดังนั้น ในอนาคต ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะปกป้องตนเอง โดยการแจ้งราคาซื้อจริง เพื่อให้รัฐบาลคำนวณภาษีจากส่วนต่างของกำไร แต่ถ้าไม่มีกำไรก็ไม่ต้องเสียภาษี

การนำระบบคำนวณภาษีจากส่วนต่างของกำไร หรือ "แคปปิตอลเกน" มาใช้ อาจทำให้รัฐบาลเก็บภาษีได้น้อย แต่จะเกิดความเป็นธรรมในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เช่นเดียวกับการปรับโครงสร้างภาษีบุคคลธรรมดาให้ลดลง เมื่อไม่นานมานี้ยังสามารถทำได้ เนื่องจากรัฐบาลมองเรื่องความเป็นธรรมและต้องการช่วยให้ประชาชนมีรายได้มากขึ้น เช่นเดียวกัน หากนำมาใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะช่วยให้เกิดการตัดสินใจซื้อ-ขายได้ง่ายขึ้น ทั้งนี้ สมาคมฯ ได้ผลักดันและนำเสนอให้ภาครัฐใช้ระบบการคำนวณภาษีแบบ “แคปปิตอลเกน” แต่ภาครัฐอาจยังไม่เข้าใจเพราะกังวลว่าจะทำให้รายได้ในการจัดเก็บภาษีลดลง แต่ความจริงแล้วการคำนวณภาษีแบบ “แคปปิตอลเกน” จะเป็นผลดีต่อการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะถ้าทำให้ผู้ขายจ่ายภาษีน้อยล งแต่เชื่อว่าจำนวนโอนจะมากขึ้ นและรัฐบาลจะไม่เสียประโยชน์ในการเก็บภาษี