ปรับราคาเป้าหมายขึ้นสะท้อนศูนย์การค้าใหม่
เราปรับราคาเป้าหมายของ CPN ขึ้นจาก 55.00 บาทเป็น 62.00 บาทหลังปรับเพิ่มประมาณการกำไรต่อหุ้น 6-8% ในปี 2556-58 สะท้อนแผนเปิดศูนย์การค้าใหม่สองแห่งในปี 2557 และการที่รายได้ค่าเช่ามีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าคาด นอกจากนี้อัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกยังเติบโตแข็งแกร่งจากการขยายกิจการศูนย์การค้าอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปัจจัยบวกระยะสั้นคือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาฯ เราจึงคงคำแนะนำ Outperform หุ้น CPN
ศูนย์การค้าใหม่สองแห่งในต่างจังหวัดใน 4Q56 ปีนี้ CPN มีแผนจะเปิดศูนย์การค้าในต่างจังหวัดอีก 3 แห่ง ที่จังหวัดอุบลราชธานี (พื้นที่เช่าสุทธิ 26,000 ตรม., เม.ย. 2556) เชียงใหม่ (55,000 ตรม., พ.ย. 2556) และหาดใหญ่ (68,000 ตรม., ธ.ค. 2556) ซึ่งจะทำให้บริษัทมีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น 11% เป็น 1.26 ล้านตรม. ในปี 2556
ทำเลใหม่สำหรับศูนย์การค้าในปี 2557-58 ปีหน้า CPN จะเปิดศูนย์การค้าใหม่อย่างน้อย 2 แห่ง คือเซ็นทรัลเฟสติวัล สมุย (19,000 ตรม. 1Q57) และเซ็นทรัลพลาซ่า ศาลายา (34,000 ตรม. 3Q57) นอกจากนี้ ยังมีแผนจะเปิดสาขาเซ็นทรัลเวสต์เกต บางใหญ่ (75,000 ตรม.) ในปี 2558 โดยผู้เช่าหลักยังคงเป็นห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ทั้งนี้ ณ สิ้น 1Q56 CPN บริหารศูนย์การค้าทั้งหมด 21 แห่ง (10 แห่งในกรุงเทพฯ และ 11 แห่งในต่างจังหวัด) อาคารสำนักงาน 7 แห่งและโครงการที่อยู่อาศัย 2 โครงการ
แผนขายสินทรัพย์ใน 3Q56 CPN มีแผนจะขายศูนย์การค้าสองแห่งคือเซ็นทรัล แอร์พอร์ตเชียงใหม่ (สินทรัพย์แบบถือครองกรรมสิทธิ์) และเซ็นทรัล รามอินทรา (สิทธิการเช่าจะครบกำหนดในปี 2566) มูลค่ารวม 8 พันล้านบาทเข้ากองทุนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF TB, 19.80 บาท, Outperform, ราคาเป้าหมาย 22.00 บาท) ใน 3Q56 โดยศูนย์การค้าทั้งสองแห่งมีอัตราการใช้พื้นที่ 99-100% ขณะที่เราคาดว่า CPN จะบันทึกกำไร 3 พันล้านบาทใน 2H56 อย่างไรก็ตาม เรายังไม่ได้รวมแผนดังกล่าวไว้ในประมาณการกำไร และเพื่อรักษาศักยภาพการเติบโตของ CPNRF ทำให้ CPN ต้องการจะแปลงกองทุนฯ เป็น REIT เพราะเชื่อว่าประโยชน์ที่ได้จากผลตอบแทนที่สูงขึ้นตามเกณฑ์ใหม่ของ REIT จะช่วยชดเชยภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% จากเงินปันผลแก่นักลงทุนสถาบัน
ปรับขึ้นอัตราค่าเช่าพื้นที่ CPN มีอัตราค่าเช่าที่แท้จริงอยู่ที่ 1,499 บาท/ตรม./เดือนใน 1Q56 เพิ่มขึ้น 4.8% YoY และ 2.5% QoQ ขณะที่ผู้บริหารของ CPN เผยว่าอัตราค่าเช่าของยอดขายสาขาเดิมเพิ่มขึ้นในอัตรา 7.0% YoY และ 3.0% QoQ ใน 1Q56
Earnings and target price revision
เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรของ CPN 6-8% เพื่อรับรู้แผนเปิดศูนย์การค้าใหม่สองแห่งในปี 2557 และอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น ขณะที่ปรับราคาเป้าหมายขึ้นจาก 55 บาทเป็น 62 บาท
ราคาเป้าหมาย 12 เดือน: 62.00 บาทอิงวิธีส่วนลดกระแสเงินสด (DCF)
ปัจจัยสำคัญ: การเปิดศูนย์การค้าใหม่ อัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นและแผนขายสินทรัพย์
เราคงคำแนะนำ Outperform หุ้น CPN แต่ปรับเพิ่มราคาเป้าหมายหลังเปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นที่ตราไว้ในอัตรา 1:2 เป็น 62.00 บาท (จาก 55.00 บาท) ซึ่งแม้ราคาหุ้นจะค่อนข้างสูง แต่เราเห็นปัจจัยผลักดันราคาหุ้นจากแผนขยายกิจการศูนย์การค้าในเชิงรุก รวมถึงการเติบโตของอัตราค่าเช่าและการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนฯ
