กลุ่มคอนโดฯหนี้สูงเสี่ยงฟองสบู่

นายสันติ กีระนันทน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ให้สัมภาษณ์ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย มีโอกาสเกิดฟองสบู่ หากภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศสะดุด โดยกลุ่มที่น่าเป็นห่วงสุดก็คือกลุ่มผู้ประกอบการที่เน้นคอนโดมิเนียมแนวสูง ที่มีอัตราหนี้สินต่อทุนสูง เนื่องจากกลุ่มคอนโดมิเนียมแนวสูงต้องใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างนานกว่า 3 ปี จึงจะสามารถทยอยรับรู้รายได้ ซึ่งหากในช่วงเวลาดังกล่าว มีเหตุการณ์ไม่คาดคิดเกิดขึ้น

จนทำให้เศรษฐกิจของประเทศมีปัญหา จะทำให้การก่อสร้างสะดุดและเกิดภาวะฟองสบู่เหมือนกับปี 2540 ทันที ซึ่งแตกต่างจากกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบและโครงการคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนชั้นไม่เกิน 8 ชั้น จะใช้ระยะเวลาการก่อสร้างไม่นาน ซึ่งแม้เศรษฐกิจจะมีปัญหา กลุ่มดังกล่าวก็จะสามารถจะอยู่รอดได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนใหญ่จะสร้างบ้านตามคำสั่งของลูกค้าอยู่แล้ว ไม่ค่อยมีปัญหา

"กลุ่มอสังหาฯเป็นกลุ่มที่น่าเป็นห่วงมากที่สุด และมีโอกาสเกิดฟองสบู่หากเศรษฐกิจภายในสะดุด แต่ตราบใดที่ภาพรวมเศรษฐกิจยังไปได้แบบนี้ ก็ยังไม่มีปัญหา ซึ่งผมก็เห็นด้วยที่แบงก์ชาติจะออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหามากขึ้น โดยอาจจะมีการกำหนดให้มีการวางดาวน์มากขึ้นในกลุ่มคอนโดมีเนียมก็จะช่วยลดความเสี่ยงฟองสบู่ได้ ลูกค้าที่ซื้อจะได้คิดหน้าคิดหลัง ผู้พัฒนาโครงการก็จะระวังตัวมากขึ้น มีการวางแผนที่ดี ผลิตสินค้าที่มีคุณภาพ ขณะที่สถาบันการเงินก็จะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น"นายสันติกล่าว

กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทริสเรทติ้ง ยังได้กล่าวต่อว่า 3 ตัวแปรที่จะมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์คือ 1. เรื่องของโครงสร้างการเงิน ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ในประเทศบางแห่งมีโครงสร้างการเงินที่ล่อแหลม มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุุนมากกว่า 2 เท่า แต่บางรายก็แทบจะไม่มีหนี้สินเลย ซึ่งกลุ่มที่มีหนี้สูงจะน่าเป็นห่วง ตัวแปรที่ 2 ก็คือ ความต้องการที่อยู่อาศัยหรือดีมานด์ ในปัจจุบันก็ยังพบว่าเป็นดีมานด์จริง และแม้หลายฝ่ายจะมีความกังวลว่าจะมีการเข้าไปเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์

หากดูตัวเลขหนี้เอ็นพีแอลกลุ่มที่อยู่อาศัยน้อยมาก ซึ่งเชื่อว่าดีมานด์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันเป็นของจริง เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานที่เพิ่งจบใหม่ ก็จะหันมาซื้อสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเป็นอันดับแรก จากในอดีตนั้นจะซื้อรถยนต์ก่อน และตัวแปรสุดท้ายก็คือทิศทางดอกเบี้ย หากดอกเบี้ยขยับก็จะทำให้ดีมานด์ลดลงทันที

เขายังบอกด้วยว่า จากการที่เข้าไปดูโครงสร้างการเงินของบริษัทอสังหาฯยักษ์ใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีบางบริษัทที่มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูงกว่า 2 เท่า ซึ่งจะเน้นโครงการคอนโดมีเนียม แต่ที่ผ่านมาถูกกลบด้วยยอดขาย ทริสฯก็เคยเสนอแนะให้บริษัทดังกล่าวนำกระแสเงินสดที่มีอยู่เพื่อไปลดสัดส่วนหนี้สินต่อทุน แต่บริษัทกลับมีแนวคิดว่าจะนำกระแสเงินสดดังกล่าวไปขยายโครงการเพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นมากขึ้น ซึ่งหากภาพรวมเศรษฐกิจยังเติบโตแบบนี้ไปเรื่อยๆ ก็ไม่มีปัญหา แต่หากเศรษฐกิจชะลอตัวเมื่อไหร่ บริษัทดังกล่าวก็จะมีความเสี่ยงสูง

เขายอมรับว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีโครงสร้างทุนที่แตกต่างกัน บางรายหนี้สูงจนน่ากลัว บางรายหนี้ต่ำมาก ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการ ซึ่งกลุ่มดังกล่าวยังมีแบรนด์ของตัวเองเป็นจุดขายทำให้โครงการที่ออกมาแต่ละโครงการได้รับความสนใจจากลูกค้าสูง แตกต่างจากผู้ประกอบการรายเล็กที่ไม่มีแบรนด์ของตัวเองจะอยู่ลำบาก ดังนั้นจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการต่างก็พยายามสร้างแบรนด์ของตัวเอง

"กลุ่มบริษัทแบรนด์ใหญ่ บางรายมีโครงสร้างการเงินน่ากลัว หนี้ต่อทุนสูงมากแต่ถูกกลบไปด้วยยอดขายที่ขายดิบขายดี ผมค่อนข้างกังวลใจกับกลุ่มนี้ เพราะเน้นคอนโดมิเนียมแนวสูงด้วย ผมคิดว่าหากแบงก์ชาติจะคลอดมาตรการออกมาดูแล ก็น่าจะพุ่งเป้าไปที่กลุ่มนี้"

ส่วนการออกหุ้นกู้ของภาคเอกชนนายสันติ กล่าวว่า ภาพรวมการออกหุ้นปีนี้คงจะไม่ร้อนแรงเหมือนกับปีที่ผ่านมา ที่ภาคเอกชนออกหุ้นกู้รวมกว่า 4-5 แสนล้านบาท โดยเมื่อเทียบช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้พบว่าภาคเอกชนออกหุ้นกู้ไปแล้ว 47,190 ล้านบาท เทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนที่มีการออกหุ้นกู้ประมาณ 167,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการออกหุ้นกู้ของสถาบันการเงิน แต่เป็นการออกหุ้นกู้ของเรียลเซคเตอร์ เพียง 6 หมื่นล้านบาท ขณะที่ไตรมาสแรกของปีนี้เป็นการออกหุ้นกู้ของเรียลเซคเตอร์ล้วนๆ ดังนั้นตัวเลขก็ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก อย่างไรก็ตามหากประเมินภาพรวมทั้งปีคาดว่ากลุ่มเรียลเซคเตอร์จะมีการออกหุ้นกู้ไม่น้อยกว่าปีที่ผ่านมามากนัก

ปัจจัยที่จะเป็นตัวแปรกระตุ้นการออกหุ้นกู้ของภาคเอกชนในปีนี้คือความต้องการขยายการลงทุน หลังจากที่กำลังผลิตในปัจจุบันใกล้เต็มกำลังผลิตแล้ว นอกจากนี้ยังมีเรื่องของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งภาคธุรกิจส่วนใหญ่ก็คาดการณ์ว่าในช่วงปลายปีนี้ถึงต้นปีหน้า ดอกเบี้ยจะเริ่มขยับขึ้น เพราะมองว่าเศรษฐกิจจะขยายตัวร้อนแรง ภาคเอกชนอาจจะต้องเตรียมออกหุ้นกู้ก่อนที่ดอกเบี้ยจะแพง ซึ่งกลุ่มที่คาดว่าจะมีการออกหุ้นกู้มากในปีนี้ น่าจะเป็นกลุ่มทีได้ประโยชน์จากการลงทุนในโครงการ 2.2 ล้านล้านบาทของรัฐบาล เช่นกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้าง รวมทั้งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นที่เป็นตัวแปรภาคเอกชนออกหุ้นกู้คือความต้องการขยายการลงทุน กำลังผลิตใกล้เต็ม หากมีการคาดการณ์ดอกเบี้ยขึ้น ภาคธุรกิจคาดระยะกลางปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า ดอกเบี้ยจะเริ่มขึ้นเพราะเศรษฐกิจค่อนข้างร้อนแรง อาจจะเป็นปัจจัยให้ดอกเบี้ยขึ้น หรือแม้กระทั่งกลุ่มพลังงานก็มีความเป็นไปได้ที่จะระดมทุนทั้งในและต่างประเทศ โดยเฉพาะบริษัทพลังงานที่มีธุรกิจข้ามชาติ เช่น กลุ่มปตท.