กองอสังหาฯสุดฮอต!เอ็นเอวีทะลุแสนล้าน

ก้าวย่างสู่ปีที่ 10 ในปี56 ที่ "กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)" จะมีอายุครบ “ทศวรรษ” พอดีในปีนี้ ในช่วงกว่า 9 ปีที่ผ่านมา กองทุนอสังหาฯ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากปี46 ที่มีเพียง 2 กองทุน มีสินทรัพย์สุทธิประมาณ 1,979.03 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 41 กองทุน มีสินทรัพย์รวมกัน 138,271.96 ล้านบาท ทะลุแสนล้านเป็นที่เรียบร้อยไปแล้ว

และในปีที่10 นี้เองที่คาดว่าทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จะมีเกณฑ์ใหม่ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ออกมาในรูปแบบของ “กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT)” ออกมาซึ่งประโยชน์ทางภาษีของเจ้าของทรัพย์สินและนักลงทุนสถาบันน่าจะด้อยลงไปกว่าเกณฑ์เดิม ในขณะที่นักลงทุนรายย่อยประโยชน์ยังเหมือนเดิมนั้น ทำให้คนในแวดวงบลจ.มองว่าในปี56 นี้ น่าจะมีการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์กันเป็นจำนวนมากเพื่อที่จะหนีเกณฑ์ REIT ที่กำลังจะมาถึง

เกี่ยวกับเรื่องนี้ "ดร.ศุภกร สุนทรกิจ" กรรมการผู้จัดการ บลจ.เกียรตินาคิน มองว่า ในปี56 นี้ น่าจะมีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทยอยออกเข้ามาในตลาดเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุนอีกเป็นจำนวนมากทั้งกองใหม่และกองที่ต้องการเพิ่มทุน เพราะคนที่มีแผนจะออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วคงจะเร่งออกในรูปแบบของ “กอง1” เพื่อเลี่ยงการไปออกในเกณฑ์ใหม่ในรูปแบบของ “REIT” ซึ่งทางสำนักงานก.ล.ต.ก็เปิดโอกาสให้ยังออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเดิมได้อีก 1 ปี นับจากที่เกณฑ์ REIT ประกาศใช้แล้ว เพราะทางสำนักงานก.ล.ต.เองอยากจะให้รูปแบบกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยมุ่งไปในแนวทางของ REIT ซึ่งเป็นสากลมากขึ้นในส่วนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1) ก็คงจะถูกจำกัดไปหลังจากนี้ ดังนั้นเจ้าของทรัพย์สินเองที่มีแผนจะออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วคงจะเร่งออกกันในปี56 นี้เพราะคาดว่าเกณฑ์ REIT ก็น่าจะเรียบร้อยในช่วงต้นปี56 นี้เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ก็ถือเป็นโอกาสที่ดีของนักลงทุนไทย เพราะในปี 56 ภาพรวมของตลาดการลงทุนน่าจะมีความผันผวนมากขึ้น กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ให้อัตราผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาว 7 - 8 % ซึ่งถือว่าดีกว่าตราสารหนี้ในปัจจุบันซึ่งเป็นสภาพแวดล้อมของดอกเบี้ยต่ำ ในขณะที่ความเสี่ยงเอนั้นก็ไม่เท่ากับหุ้น ตรงนี้ก็น่าจะเป็นโอกาสของนักลงทุนไทยได้เป็นอย่างดี

ดร.ศุภกร ยังบอกอีกว่า ในปี 55 ที่ผ่านมานั้น ราคากองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายกองปรับตัวขึ้นมาค่อนข้างมากในตลาดรองจนทำให้อัตราเงินปันผลปรับตัวลดลงไปเหลือประมาณ 5% ตรงนี้คงไม่ได้ทำให้ความน่าสนใจของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลดลงไปแต่ประการใด จะเห็นว่าช่วงที่ผ่านมาการเพิ่มทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีไม่มีปัญหา เพราะอัตราผลตอบแทน 5% ก็ยังถือว่าสูงกว่าผลตอบแทนจากเงินฝากและตราสารหนี้ในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำเช่นปัจจุบันนี้ ดังนั้น ในปีนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์เองคงจะมีความคึกคักมากขึ้นด้วยเช่นกัน
นอกจากนี้ยังจะมี “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)” เข้ามาเป็นทางเลือกเพิ่มเติมให้กับนักลงทุนอีกด้วย ซึ่งเป็นโครงสร้างเดียวกันกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพียงแต่ทรัพย์สินที่ไปลงทุนจะเกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ซึ่งก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่มีความน่าสนใจไม่แพ้กัน

โดยในเบื้องต้นกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่จะมีออกมาน่าจะเป็นโครงการของภาคเอกชนก่อนโดยเฉพาะการผลิตไฟฟ้ารวมทั้งระบบขนส่ง เป็นต้น ในส่วนโครงการภาครัฐเองน่าจะอีกนานกว่าจะเกิดขึ้นได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าเสียดายเพราะหลายโครงการภาครัฐสามารถนำแนวคิดในการจัดตั้งกองทุนเพื่อระดมเงินทุนไปใช้ลงทุนได้เช่นกัน

เมื่อกระแสกองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่งสัญญาณแรงในปี56 นี้ ในฝั่งผู้ลงทุนเองก็ถือเป็น "โอกาสในการลงทุน" ที่ดีเช่นกัน ที่จะมีทางเลือกการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีเพิ่มขึ้นในช่วงภาวะดอกเบี้ยต่ำเช่นในปัจจุบันนี้