‘พราวกรุ๊ป’ แนะลงทุน ‘อสังหาฯ’ สินทรัพย์หลบภัย ปกป้องมูลค่าจากภาวะช็อกเงินเฟ้อ

บนเวทีงานสัมมนา Thailand Investment Forum 2026 | The Resilience of Wealth ภายใต้แนวคิด “พลิกกลยุทธ์ ฝ่าโลกป่วน สร้างความมั่งคั่ง” จัดโดย “กรุงเทพธุรกิจ” เมื่อวันที่ 27 มิ.ย. 2569 นายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร กลุ่มบริษัทพราว และบริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในหัวข้อ “Real Estate สินทรัพย์หลบภัยในวันที่โลกผันผวน” ว่า มองว่า “สินทรัพย์หลบภัย” แบ่งหมวดหมู่ออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ 1.สินทรัพย์หลบภัยที่มีสภาพคล่องสูง เช่น พันธบัตรรัฐบาล ตราสารหนี้ระดับลงทุน และเงินสด 2.สินทรัพย์หลบภัยที่จับต้องได้แต่สภาพคล่องน้อยลง เช่น ทองคำ หรือบิตคอยน์ ซึ่งเป็นการรักษาความมั่งคั่งอีกรูปแบบหนึ่ง และ 3.สินทรัพย์หลบภัยที่จับต้องได้และมีประโยชน์ใช้สอยในตัวเอง สามารถสร้างรายได้ระหว่างทางได้ด้วย แน่นอนคืออสังหาริมทรัพย์

“เวลาเราจัดพอร์ตการลงทุน จะพิจารณาเรื่องอัลฟ่า (Alpha) หรือความสามารถในการสร้างผลตอบแทน โดยอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวมาช่วยปรับเรื่องเบต้า (Beta) หรือระดับความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุน คล้ายๆ กับการป้องกันความเสี่ยงโดยธรรมชาติเข้าไปด้วย มีส่วนสำคัญที่ทำให้พอร์ตเราสมูทมากขึ้น และมีความระยะยาวในตัวของมันเอง”

ในปี 2569 โลกเผชิญกับความเสี่ยงที่คาดเดาไม่ได้สูงมาก (Tail Risk) ทั้งเรื่องสงครามและวิกฤติพลังงาน (Energy Shock) ภาวะเงินเฟ้อจึงเป็นเรื่องที่ไม่สามารถประมวลได้ เมื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัย และโรงแรมที่พัก กับพอร์ตการลงทุนมาตรฐานแบบ 60/40 ซึ่งประกอบด้วยการลงทุนหุ้น 60% และการลงทุนตราสารหนี้อีก 40% พบว่าอสังหาริมทรัพย์สามารถทำผลงานได้ค่อนข้างดีมากในแง่การปกป้องมูลค่าจากเงินเฟ้อที่เจอภาวะช็อก

นอกจากนี้ ข้อมูลจากทางสหรัฐยังระบุด้วยว่าในช่วงที่เงินเฟ้อถึงยุคพีคและกำลังจะลง สินทรัพย์ประเภทจับต้องได้อย่างอสังหาริมทรัพย์สามารถทำผลงานได้ดีกว่าประเภทอื่นมากๆ และถ้าประเมินแนวโน้มในบริบทของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ยังเห็นความเสถียรมากๆ

อย่างไรก็ตามต้องยอมรับว่าสำหรับคนเอเชียแล้ว มีความลำเอียงมาทางสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์มากพอสมควร ซึ่งอาจจะไม่ได้มีความผันผวนมากเท่ากับตลาดที่มีสภาพคล่องสูงมากๆ อย่างในสหรัฐ

“ในส่วนของเงินเฟ้อ แม้ราคาน้ำมันจะปรับขึ้นสู่จุดพีคและเริ่มลดลงแล้ว และสถานการณ์ทางภูมิรัฐศาสตร์อาจจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่ผมมองว่าทุกวันนี้ Tail Risk เป็นเรื่องที่ประเมินได้ยากมากๆ เพราะมีความขัดแย้งที่เกิดขึ้นตลอดเวลา และมีความไม่แน่นอนทางการเมืองของประเทศมหาอำนาจ ขณะเดียวกันนโยบายของประธานธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) คนใหม่ยังเป็นเรื่องที่ต้องติดตามต่อเนื่อง”

 

อสังหาฯ ไทย ต้องเพิ่มความเด่นเรื่องที่ทำได้ดี

นายพสุ กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยไม่มีความจำเป็นต้องไปแข่งกับดูไบหรือสิงคโปร์ แต่ต้องทำตัวให้เด่นยิ่งขึ้นในเรื่องที่เราทำได้ดี เช่น จุดเด่นเรื่องไลฟ์สไตล์ เดสติเนชัน (Lifestyle Destination) รวมถึงการศึกษา (Education) และบริการสุขภาพ (Healthcare) ขณะเดียวกันที่ผ่านมาเราเห็นความผันผวนมามาก มองว่าปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนต่างชาติมองหาจึงไม่ใช่แค่ผลตอบแทน แต่เป็นความปลอดภัยทางทรัพย์สิน สิทธิในทรัพย์สิน และกติกาที่มั่นคง

“ตั้งแต่เกิดสงครามตะวันออกกลางเมื่อปลายเดือน ก.พ. 2569 เราเห็นสัญญาณว่ามีนักลงทุนจากตะวันออกกลางเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยอยู่บ้าง แต่ต้องยอมรับว่าลูกค้าจากตะวันออกกลางมีความต้องการที่ต้องสอดคล้องกับหลักศาสนาของเขาด้วย ซึ่งมีรายละเอียดปลีกย่อยมากๆ ที่ต้องทำความเข้าใจเพิ่มเติม”

สำหรับ พราว เรียลเอสเตท เห็นความต้องการจากลูกค้าในเซ็กเตอร์นี้ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะเมืองที่มีการเจริญเติบโตชัดเจนและเป็นจุดหมายระดับโลก เช่น ภูเก็ต ส่วนใหญ่เป็นลูกค้ากลุ่มที่ใช้ชีวิตในศูนย์กลางตะวันออกกลางอย่างดูไบหรืออาบูดาบี ซึ่งอาจมีสัญชาติที่หลากหลาย ไม่ได้มาจากตะวันออกกลางเท่านั้น โดยภูเก็ตเป็นเมืองที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน จากการพัฒนาปรับปรุงสนามบิน ท่าเรือ และถนน รวมถึงความสวยงามของธรรมชาติ เป็นปัจจัยช่วยดึงดูดให้ดีมานด์นักลงทุนจากตะวันออกกลางเข้ามาเพิ่มแน่นอน

“ปัจจุบันภาพรวมลูกค้าชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในอสังหาฯ บ้านเรา จะมองหาทั้งการลงทุนและการอยู่อาศัยชั่วคราวเป็นบ้านหลังที่ 2 โดยในมุมที่เขาให้ความสนใจอย่างมากคือโครงการที่มีองค์ประกอบของการดูแลสุขภาพ (Wellness) และแบรนด์เรสซิเดนซ์ (Branded Residence) ซึ่งพราว เรียลเอสเตท มีโครงการที่ร่วมมือกับเครือโรงแรม IHG พัฒนาแบรนด์เรสซิเดนซ์ภายใต้แบรนด์ อินเตอร์คอนติเนนตัล (InterContinental) ซึ่งช่วยสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าได้”

 

เสนอรัฐแก้อุปสรรค “ปรับปรุงกฎหมาย-หนี้ครัวเรือน”

ด้านข้อเสนอถึงรัฐบาล ต้องการให้เข้ามาแก้ไขอุปสรรคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การบังคับใช้กฎหมาย เพราะในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะเห็นการถูกย้อนกลับเรื่อง EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) อยู่บ้าง หรือกฎหมายมาถูกเปลี่ยนทีหลัง สร้างความปวดหัวให้กับผู้ประกอบการและลูกค้า ขณะเดียวกันยังมีประเด็นความคลุมเครือของกฎหมาย เช่น เรื่องการซื้อสิทธิการเช่า ดีเวลลอปเปอร์บางรายทำสิทธิการเช่า 99 ปี แต่กฎหมายไทยสามารถจะทำสัญญาเช่าได้ 30 ปี หรือบวกได้อีกแค่ 30 ปี รวมสูงสุด 60 ปี มีข้อกังขาหรือข้อคลุมเครือในจุดนี้อย่างมาก ซึ่งเป็นอุปสรรคในการสื่อสารทำความเข้าใจกับลูกค้า

“นอกจากนี้ในระยะสั้นอยากให้รัฐบาลเร่งแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ปรับปรุงกฎหมายเครดิตบูโรเพื่อให้คนที่ติดบัญชีดำสามารถกลับเข้าสู่ระบบและเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาได้อย่างตรงจุด ส่วนในระยะยาวต้องการให้สนับสนุน New Economy ของอสังหาริมทรัพย์ เช่น Wellness และ Longevity ซึ่งมีศักยภาพสูงมาก เพื่อให้ภาคเอกชนไทยสามารถสร้างแบรนด์ของตัวเองได้ โดยที่ไม่สมองไหลไปใช้แบรนด์ของต่างประเทศอย่างเดียว หากมีกฎหมายที่ออกมาสนับสนุนเพื่อให้ธุรกิจเติบโตในช่วงเวลาที่จีดีพีโตช้า หนี้ครัวเรือนสูง การมีคอนเทนต์ใหม่ๆ จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปต่อได้ดีมาก”