“บ้านว่าง”ภัยร้ายเขย่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก | โสภณ พรโชคชัย

ท่านเข้าใจหรือไม่ว่า “บ้านว่าง” คืออะไร บ้านว่างก็คือห้องชุด รวมทั้งบ้านแนวราบทั้งหลาย เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีใครเข้าไปอยู่อาศัย ผู้ซื้ออาจซื้อไว้ขายเก็งกำไร หวังปล่อยเช่าแต่ (ยัง) ไม่มีผู้เช่า หรืออาจยังไม่พร้อมจะเข้าอยู่ด้วยประการทั้งปวง “บ้านว่าง” มีมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับภาวะตลาดของที่อยู่อาศัยในแต่ละเมือง แต่ละประเทศ

ตามรายงานข่าวของ South China Morning Post ฉบับวันที่ 14 ส.ค.2565 กล่าวว่า ประเทศจีนมี “บ้านว่าง” อยู่ถึง 50 ล้านหน่วย หรือราว 12.1% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในจีน (ราว 400 ล้านหน่วย) หรือ 71% ของจำนวนประชากรในไทย

นี่คือภาพความสูญเสียทางเศรษฐกิจทางหนึ่งก็ว่าได้ อาจกล่าวได้ว่าครอบครัวส่วนใหญ่ในจีนมีที่อยู่อาศัย (ห้องชุดหรือบ้านแนวราบ) มากกว่า 1 หน่วย และคงมีเป็นจำนวนมากที่มี “บ้านตากอากาศ” ในไหหลำ หรือยูนนาน

ยิ่งกว่านั้นในประเทศจีนยังมีที่อยู่อาศัยที่ยังสร้างไม่เสร็จรวมกันอีก 225 ล้านตารางเมตร ถ้าห้องชุดหลังหนึ่งมีขนาดเฉลี่ย 60 ตารางเมตร ก็เท่ากับว่ายังมีที่อยู่อาศัยที่ “เจ๊ง” ไปแล้วอีก 3.75 ล้านหน่วยในขณะนี้ ซึ่งแทบทั้งหมดคงไม่ได้ “ไปต่อ” อย่างแน่นอน ดังนั้น ทั้ง “บ้านว่าง” และบ้านที่สร้างยังไม่เสร็จนี้ คงจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ในอนาคตของจีนอย่างแน่นอน

มาถึงตรงนี้คงต้องยกโคลงไทยที่ว่า
“สนิมเหล็กเกิดแต่เนื้อ ในตน
กินกัดเนื้อเหล็กจน กร่อนขร้ำ
บาปเกิดแต่ตนคน เป็นบาป
บาปย่อมทำโทษซ้ำ ใส่ผู้บาปเอง”
(จากโคลงโลกนิติ สมเด็จพระเจ้าบรมวงศ์เธอ กรมพระยาเดชาดิศร)

การมี “บ้านว่าง” มากมายในจีนจะเป็นเสมือน “สนิมเหล็กกัดกร่อนเนื้อในเหล็ก” ทำให้เหล็กอ่อนแอลง ที่ผ่านมาเศรษฐกิจจีนเติบโตสูงมากตลอด 3 ทศวรรษ ทำให้มีการสะสมทรัพย์ในรูปแบบที่อยู่อาศัยกันมาก

โดยเฉพาะที่เป็นห้องชุดพักอาศัย โดยซื้อไปเพื่อการเก็งกำไร ที่สำคัญสามารถขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ แต่ภาวะตลาดขณะนี้โอกาสที่จะปล่อยเช่ายิ่งยากมาก

ถ้าหากเกิดสงครามขึ้นตามกระแสการยั่วยุ ก็คงทำให้ระบบเศรษฐกิจของจีนทั้งระบบพังพาบไปด้วย ในแง่นี้จีนก็คงต้องชั่งใจอยู่เหมือนกัน ว่าจะ “กลืน” ไต้หวันให้ได้หรือไม่ ถ้า “กลืน” เข้าไปแล้วกลายเป็นอาหารเป็นพิษ หรือกลายเป็นระเบิดในท้อง ทำให้ระบบเศรษฐกิจ และโดยเฉพาะการเมืองพังเสียหายไป จะคุ้มค่าหรือไม่ที่จะ “ลบ” ไต้หวันให้ออกไปเหลือแต่จีนเดียวในโลกนี้

สำหรับในประเทศไทย มีบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันถึง 617,923 หน่วย ถือว่ามีจำนวนมากทีเดียวจากที่บ้านทุกประเภทมีอยู่ 4,654,370 หน่วย จึงเท่ากับว่าบ้านว่างมีสัดส่วนถึง 13.3% ของบ้านทั้งหมด หรือบ้านทุกๆ 8 หน่วยจะมีบ้านว่างอยู่ 1 หน่วย ซึ่งนับว่าสูงมาก 

ยิ่งหากพิจารณาจากขอบเขตทั่วประเทศ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการว่าจะมีบ้านว่างรวมกันถึง 1,309,551 หน่วย จากที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 27,708,635 หน่วย หรือประมาณ 4.7% นั่นหมายความว่าในทั่วประเทศมีบ้านว่างอยู่ประมาณ 1 หลังในทุกๆ 21 หลัง (หรือหน่วย)

สัดส่วนบ้านว่างในไทยยังนับว่าน้อยเมื่อเทียบกับประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเมื่อปี 2561 ญี่ปุ่นมีบ้านว่าง 8.49 ล้านหน่วย ต่อมาปี 2564 เพิ่มขึ้นเป็น 10 ล้านหน่วย เท่ากับว่าปีหนึ่งๆ เพิ่มขึ้นถึง 5.6% ล่าสุด จากรายงานข่าวของ Nikkei ณ ก.พ.2565 รายงานว่ามีบ้านว่างอยู่ 8 ล้านหน่วย จากทั้งหมด 80 ล้านหน่วย เป็นสัดส่วนบ้านว่างถึง 10% หรือมากกว่าไทยถึง 6 เท่า 

ญี่ปุ่นมีประชากร 125 ล้านคน แสดงว่าบ้านแต่ละหลังมีคนอยู่เพียง 1.56 คนเท่านั้น หากเปรียบเทียบกับไทยที่มีบ้านอยู่ 27.7 ล้านหน่วย แต่มีประชากร 70 ล้านคน แสดงว่าบ้านในประเทศไทยมีประชากรอยู่เฉลี่ยราว 2.5 คนต่อหลัง หรือมากกว่าญี่ปุ่นเกือบเท่าตัว

อย่างไรก็ตาม ในกรณีกรุงเทพฯ และจังหวัดโดยรอบบางส่วนในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้านครหลวง ปรากฏว่าในเดือน ม.ค.2564 มีจำนวนบ้านว่าง 525,889 หน่วย แต่ในเดือน ม.ค.2565 ลดลงเหลือ 505,062 หน่วย แสดงว่าสถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่ลง แต่กลับดีขึ้นที่มีผู้กลับมาใช้สอยบ้านว่างมากขึ้น

จำนวนบ้านว่าง 1.3 ล้านหน่วยนี้ หากเฉลี่ยหน่วยละ 2 ล้านบาท เท่ากับมีมูลค่ารวมกัน 2.6 ล้านล้านบาท หรือเกือบเท่างบประมาณแผ่นดินไทย

หากปีหนึ่งมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศ 200,000 หน่วย ก็เท่ากับว่าแทบไม่ต้องเปิดโครงการใหม่ถึงราว 6 ปีก็ยังมีอุปทานที่อยู่อาศัยเพียงพอแก่ผู้สนใจซื้อ การปล่อยบ้านว่างทิ้งไว้เฉยๆ โดยที่กระบวนการขายทอดตลาดค่อนข้างไม่มีประสิทธิภาพ

แนวทางการแก้ไขก็คือ ควรประเมินค่าทรัพย์สินบ้านเหล่านี้ตามสภาพในราคาตลาด เช่น หากเฉลี่ยหน่วยละ 2 ล้านบาท ก็พึงเก็บภาษีปีละ 2% หรือ 40,000 บาท เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของมาใช้สอย หรือขายเพื่อเพิ่มอุปทานในตลาดให้แก่ผู้สนใจซื้อ เมื่อมีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ราคาบ้านก็จะไม่สูงจนเกินไป ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนก็จะไม่ได้ผลกระทบ

หากบ้านหลังใดไม่มีการเคลื่อนไหวและไม่เสียภาษีมานานถึง 3 ปีติดต่อกัน รัฐบาลก็ควรที่จะนำบ้านเหล่านี้มาประมูลขาย เพื่อนำเงินมาเสียภาษีที่ติดค้างไว้ หากไม่สามารถหาเจ้าของได้ในขณะนั้น เมื่อขายแล้วก็นำเงินไปฝากที่สถาบันการเงิน เพื่อให้เจ้าของ (ถ้ามี) มารับในภายหลัง 

รัฐบาลของมหาชนจะปล่อยให้คนบางกลุ่มเก็บทรัพย์ไว้เก็งกำไรโดยไม่เสียภาษีไม่ได้ การนี้รัฐบาลควรปรับปรุงระบบการขายทรัพย์ของกรมบังคับคดีให้มีประสิทธิภาพ และให้เกิดความโปร่งใสเพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยไม่ต้องสิ้นเปลืองทรัพยากรในการก่อสร้างใหม่

การซื้อบ้านเก่ามาปรับปรุงใหม่ ผู้ซื้อก็ต้องซื้อวัสดุก่อสร้างมาปรับปรุง ซ่อมแซม ต่อเติม หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ หรือไปขอสินเชื่อ ประกันภัย ฯลฯ ล้วนแต่เป็นการทำให้เกิดผลกระทบในเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง

เช่นเดียวกับการสร้างบ้านใหม่เช่นกัน การซื้อบ้านว่างเหล่านี้ยังมีราคาค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง ทำให้ประชาชนสามารถมีบ้านได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องสร้างบ้านประชารัฐ หรือบ้านเอื้ออาทรแต่อย่างใด
    บ้านว่างเป็นทรัพยากรสำคัญของชาติที่ควรนำมาใช้ประโยชน์ให้ดีที่สุด.

คอลัมน์ : อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส