หุ้นอสังหาฯ - วัสดุก่อสร้างลุ้นหนัก ต่อมาตรการ LTV สู้ดอกเบี้ยขาขึ้น

          เฉพาะราคาสินค้าแพงในกลุ่มวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์เฟอร์นิเจอร์มีการขึ้นราคามาอย่างต่อเนื่อง   ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ มีข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2565 เทียบ ไตรมาส 4 ปี 2564   กลุ่ม ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ ราคาเพิ่มขึ้น 7.8%  ผลิตภัณฑ์คอนกรีต เพิ่มขึ้น 2.9% ราคาเหล็ก และผลิตภัณฑ์เหล็ก เพิ่มขึ้น 18.2%  อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา เพิ่มขึ้น 4.7%   เป็นต้น

            ส่วนด้านดอกเบี้ยขาขึ้นหากไม่มี “เซอร์ไพรส์ “ จากคณะกรรมการ กนง. ในการประชุมนัดพิเศษเพื่อสกัดเงินเฟ้อที่คาดว่าแตะ 8% หรือเลขสองหลัก ทำให้การประชุม กนง. ตามปกติเดือนส.ค.2565  ไม่ผิดคาดในการขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งแรกในรอบกว่า 2  ปี   ท่ามกลางนายแบงก์ต่างขยับเร่งออกสินเชื่อบ้านแบบไม่คงที่เป็นแบบลอยตัวแทน

            ดังนั้นธุรกิจอสังหาฯ ที่ฝากความหวังในครึ่งปีหลัง 2565 จะฟื้นอาจทั้งคนไทย และต่างชาติ หลังคลายความกังวลจากโควิด-19 จะไม่ง่าย  เนื่องจากปี 2565 ต้นทุนค่าก่อสร้างพุ่งเพิ่มขึ้นไม่ต่ำ 5-10% การขอสินเชื่อที่ยากสำหรับลูกค้าไม่ได้ลดน้อยลง เพราะแบงก์ยังกังวลหนี้เสีย (NPL) 

            สิ่งที่ธุรกิจอสังหาฯ ต้องดำเนินการคือ การระบายสต็อก ปรับกลยุทธ์ด้านราคาขาย ลดขนาดพื้นฐาน  ปรับฟังก์ชันของที่อยู่อาศัยลดลง หากจะขึ้นราคาขายต้องหาทำเล และมีโครงสร้างพื้นฐานเป็นที่ต้องการของกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น

           ปัจจัยลบดังกล่าวยังมีปัจจัยบวกที่ยังช่วยธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นที่อยู่อาศัยซึ่งดำเนินการมาอย่างต่อเนื่องในช่วงโควิด-19  ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%  จาก 2% และมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ  LTV  ให้ 100 % สำหรับบ้านหลังแรกไปถึงปี สิ้นปี 2565 

            โดยมีการหารือระหว่างกระทรวงการคลัง และแบงก์ชาติ ถึงประเด็นดังกล่าวเพื่อช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯ ไปถึงปี 2566  ประกอบไปด้วย 1. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง  0.01%

2. มาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV  ที่กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% รวมทั้งมาตรการ

3. เร่งผลกดดันโครงการบ้านล้านหลังโดยต้องการให้เอกชนเข้ามาร่วมโครงการมากขึ้นในช่วงที่ภาวะดอกเบี้ยกำลังจะขาขึ้น  ซึ่ง ครม.ได้ขยายสินเชื่อจาก 1.2 ล้านบาท  เป็น 1.5 ล้านบาท เพื่อดูแลผู้มีรายได้น้อย และปานกลาง

          หากมาตรการดังกล่าวผลักดัน และผ่านพิจารณา ครม. จะทำให้เป็นปัจจัยหนุนเกิดการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยท่ามกลางปัจจัยกดดันได้เป็นอย่างดี  บริษัทหลักทรัพย์ (บล.)ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ให้เป็นปัจจัยบวกกลุ่มอสังหาฯ ที่ได้ประโยชน์ตามเกณฑ์คือ มีสินค้าบ้านหรือคอนโดฯระดับไม่เกิน 3 ล้านบาท

           และได้ประโยชน์จากมาตรการรัฐที่ลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนอง จาก 2% และ 1% เหลือ รายการละ 0.01% ถึงธ.ค. 2565 และมีโอกาสสูงที่จะต่ออีก 1 ปีขณะที่ราคาบ้านเข้าเกณฑ์ที่ 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียม ลดจากเกณฑ์เดิมคือ 9 หมื่นบาท จะลดเหลือเพียง 600 บาท ช่วยเพิ่มแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัย คือ LPN,LALIN,PSH,PRIN และ SENA แต่หลักทรัพย์ แนะนำ ซื้อ คือ LALIN

        LALIN ปันผลสูง ได้ประโยชน์มาตรการรัฐ ราคาหุ้นลงทำให้คาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปี 2565 และ 2566 สูงมากเป็น 7.2%  และ 7.6% ตามลำดับ ให้ราคาพื้นฐานที่ 11 บาท

พิสูจน์อักษร โดย....สุรีย์  ศิลาวงษ์